本报记者 刘力图 广州报道
近日，在“三旧改造”利好消息的影响下，珠江钢琴（002678）、珠江啤酒(002461)、广州浪奇(000523)、广州药业(600332)、白云山A（000522）5家广州本土上市公司，其数十宗涉及旧改的土地潜在价值被逐步挖掘。然而，与被追捧的土地价值相比，这些企业的土地处置进度并不明朗，广州“三旧改造”的进程依然缓慢，土地资源的博弈是最大的阻力。
土地博弈
据本报记者的不完全统计，这5家上市企业所涉及到的“三旧改造”土地近3000亩。大面积的土地的潜在估值十分巨大。有机构分析，珠江啤酒的400亩土地能为该企业带来30亿以上的收益，广州浪奇出让其180亩土地可得到的收益为（考虑税费）16.5亿元，即使拥有最小面积的珠江钢琴，其14.72亩的土地及其房屋的账面净值也达到827.8万元。
与企业、券商机构不断为这些地块的潜在价值“算账”形成对比的是，这些改造地块的具体处置方案并不明朗，被多位业内人士用“缓慢”来形容改造进度。
目前，仅有珠江啤酒的400亩以及珠江钢琴的14.72亩地块公布了具体的改造方案，只占这批3000亩土地的13%。其中，广州市国土房管局将珠江啤酒部分地块收储，并允许公司以对现有建筑更新改造的方式建设企业总部，且保留琶醍啤酒文化艺术创意区和啤酒博物馆。而珠江钢琴的地块同样纳入广州市政府土地储备计划中，规划为商业金融用地和街头绿地。
包括拥有最大面积涉及旧改土地的广州药业等企业，均向记者回应称“还没谈到具体方案”、“没有时间表”。广州浪奇相关负责人则表示正在推进这些旧厂区“退二进三”的工作，然而，具体方案依然在制定过程中。
据悉，广州浪奇旧厂区土地处置有3种方式：不变工业用地性质公司自己投资资金开发、进行创意产业投资或申请政府土地收储。
广州浪奇一位参与事项的人士坦言“方案制定十分棘手”。他称，作为广州市国资委下属企业，土地处置环节涉及众多利益关系。他分析，目前该企业的旧改地块位于广州国际金融城规划区内，土地升值空间巨大。
“一方面，申请政府土地收储，政府提出的价格属于低价，这将可能会降低广州浪奇的预期收益，另一方面，广州浪奇自身是否具备对应的能力，进行改造、投资开发。”对双方在博弈中的顾虑他分析道。
据广州浪奇工作人员分析，如果该企业自行投资，要承担继续投资资金，以及开发工业地块盈亏难料等压力。
该工作人员补充道，按照目前的政策指引和附近规划区的土地溢价幅度，申请土地收储将获得大幅收益。公司在旧厂区地块处置上会争取对股东最有利的方案。如果是政府收储进行拍卖，公司可获得土地拍卖价的40%-60%的补偿。业内人士预估，累计补偿收入将达到75.6亿元左右。
有相关分析称，广州浪奇旧厂房地址进行自行改造，前提是补交工厂用地与商务用地的土地出让金差价。据《关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通告》等规定，该地块所处区域的标准地价（车陂路段）为2733元/平方米，而工厂用地价约400元/平方米，两者相差约2350元/平方米。分析估算，若自行改造，按容积率7计算，广州浪奇补交不到20亿土地出让金差价，则可获得此地块商业开发权。
进展缓慢
广州浪奇所面临的“三旧改造”土地处置方式的博弈并非个案。
广州药业和白云山分别拥有1500亩和889.5亩涉及旧改地块，这两家企业均为广州市国资委旗下广药集团的子公司。“涉及到集团的整体上市方案，目前公司众多土地资产的处置未有明确方案，涉及到众多经济效益体，短时间内难以明晰。”广州药业的一位知情人士表示。
按照广州市政府《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》的规定，位于重点功能区内的“三旧”改造旧厂房用地，应当按“应储尽储”的原则，由政府依法收回，收购土地使用权。
广州知名房地产专家韩世同向本报分析，在三旧改造中，政府收储土地的方式被视为“难啃的骨头”，地方政府遇到实力较强的国企，谈判能力则会减弱。在收储过程中，政府通过低价收储，再高价拍卖，企业只可以获得一定比例的赔偿，廉价收储的这种方式让很多实力较强的企业并不买账。
韩世同认为，收储方式在现实中遇到不少阻碍，广州市政府持续一年多的“应储尽储”的做法，已经暂缓了三旧改造的速度。
“通过三旧改造，政府大部分土地能获得较大的收益，目前，收储是收益最大化的一种方式，政府对这方面的坚持已经影响到三旧改造的进展。”广州某国有房企一位高层有着同样的看法。
去年8月举行的“三旧”改造与新型城市化研讨会中，广州市“三旧”改造办副主任杨承志抛出土地存量紧缺、步履慢等问题。他表示，自2009年开展“三旧改造”以来，广州市完成“三旧”项目158宗，土地面积16.86平方公里，63%的旧厂土地被纳入土地储备，可进入土地公开市场，社会融资近1000亿元。
但是，根据早前的卫星拍片，广州的“三旧”改造面积达到546.97平方公里之多。此外，广州有288个需改造的旧厂房，至今只审批了三十多个，改造面积也按每年1%的进度推进，他预计广州需要99年才能改造完。
尽管面对现实压力，广州市政府依然将收储土地工作纳入三旧改造的重点，而且将任务分摊到各区政府的头上。
有众多分析指出，土地收储是土地价格上涨的重要推手，也是当地利用房地产追逐政绩的辅助力量。
