本报记者 刘力图 顺德、东莞报道
“顺德‘20%个税’政策现在仍在实施，买家卖家都不敢出手，二手楼中介倒了不少。”在顺德有多年从业经验的二手房经纪人方先生告诉记者，他所在的中介代理公司发家地在顺德，然而，去年却不得不撤出顺德，搬到广州。
记者了解到，顺德从2010年开始从严执行“二手房交易将按差额20%征收个税”的政策，而同样位于广东的东莞则从2007年就开始执行这一政策。为了堵住“阴阳合同”的漏洞，两地都已推出二手房交易计税价格评价系统。
“个税政策在抑制投机需求的同时，严重误伤了刚需购房者。顺德和东莞的二手房市场因交易成本过大，近几年一直都不活跃。“一位业内人士表示。
顺德：四成中介曾倒闭
“把增加的个税算上，二手房没有什么价格优势，因此成交备受打压。”陈先生在顺德有长达十年的中介代理经验，他向本报记者表示，顺德的经济发展在广东省处于较高水平，人均收入水平较高，但楼市投资需求并不旺盛。
陈先生认为，顺德楼市不温不火，主要因为限购政策和二手房征收20％个税的双重影响。
顺德二手房市场在2009年颇为火爆，不少投资客纷纷到顺德买房。2009年底，顺德市政府宣布，自2010年1月1日起，对个人购买不足5年的非普通住房对外销售的实行全额征收营业税等措施，并试行二手房地产基准房价系统。
顺德二手房个人所得税的执行标准为，按照增值部分的20%增收，增值部分为“成交价或评估价格，减去原发票价格和合理费用”。合理费用包括个人房贷中所支付的利息成本、装修费用及中介费用等，只要业主可提供以上相关发票证明，就可以在差额中扣减。
个税新政推出后，当地二手房交易大幅降温，在随后出台的限购政策的叠加效应下，当地曾一度出现近四成中介公司倒闭的现象。
多位中介人士认为，这种影响持续至今，即使楼市回暖，二手房交易市场并未出现真正的复苏。“顺德二手房投资的黄金周期已过。”
顺德当地财税部门对外表示，二手房评价系统启用后，税务部门把系统评估的价格与纳税人申报的价格进行比较，按照孰高的原则确定计税价格，再根据计税价格征收二手房交易税费。
“顺德的二手房基准房价评价系统十分严格，即使做了‘阴阳合同’等避税手段，也避不了多少税。”方先生解释，以一套成交价为80万元的房子为例，这套房子当年交易价格是25万元，但在评估系统里，该二手房的基准房价评估系统估价超过60万元。若纳税人报出70万元，评估价60万元扣除其他装修等合理费用，计算20%的所得税。即使纳税人报价稍微低于评估价，假设报出40万元，也要按照规定，用评估价的60万元减去40万元和其他费用，再征收20%所得税。
严堵“阴阳合同”
事实上，从2006年开始，在中央的要求下，全国多个城市表示要强征20%的个税，但真正实施的城市并不多。多个城市的房地产交易中心与税务部门的系统并没有联网，只要卖家无法提供房产原值凭证，或者通过评估机构暗箱操作，个税征收可以在交易差额的20%与交易全额的1%至2%间“任取其低”，存在据实征收和核定征收两种方式。
记者从广州多家按揭公司和中介公司了解到，几乎所有不符合免征税范围的卖家都采取核定征收的方法。
“即使是核定征收，交易过程中也可以将评估申报价格降低。即使是按1%征收，也会低于实际交易价格的1%，关键在于评估系统。”广州市天河区某按揭公司一位高级经理向记者解释，广州也有类似的二手房价值评估系统，然而，各区的执行标准并未统一，也有不少人为核定的色彩，并未像顺德、东莞的评估系统般完善。
东莞市在从严实行“按差额20%征收个税”政策的五年之中，曾碰过不少壁。东莞市地税局相关人士向本报记者表示，在2012年之前，房屋原值评估一直由第三方评估公司操作，运行过程容易出现暗箱操作的情况。
“在该系统还未推出之前，我们发现，市场上‘阴阳合同’等避税方式的出现，是因为评估权掌握在第三方评估机构那里。”东莞市财税局一名不愿具名的人士向记者表示，这些第三方机构与纳税机关存在一定“默契”，买家如果能找到势力更强的第三方评估机构，纳税的标准会不一样。
正是这种存在差异化的标准，让东莞的二手房价值评估一直是政策执行的难题。
在实际交易中，卖家个税由买家承担是行规。此外，在中介公司协助下，卖家可以通过上调装修发票抵扣的额度、通过评估公司降低房子估价等方式，减少房屋的价值差额。
然而，差额减少的数额并不一致，“有些可以减上十万，有些只不过减几千元，有些抵扣之后缴纳的个税为零。这些都是有可能的，要看情况，有时候并非一定要暗箱操作才可以做到。”另一位中介经理陈先生表示。
东莞中原地产策略研究中心总监车德锐向记者表示，在二手房价值评估系统上线前，东莞政府组织了多个中介公司，采集并核实各区域的房屋价格情况，包括小区、楼层、户型等。对于有媒体报道，当地中介反映目前二手房评估价仍与实际成交价格相差甚多，甚至接近原购价，车德锐表示这与实情不相符。
东莞本地房企人士梁博林以及当地税局人士均向本报记者表示，在五年的摸索过程中，东莞在2012年推行“二手房交易计税价格评估系统”，堵住了“阴阳合同”等避税漏洞，使这一政策的执行过程更为严格和规范。
