本报记者 刘力图 香港报道
上市房企日前进入2012年业绩报告发布的高峰期。尽管各大房企销售额有所提升，但毛利率下降的现象很普遍。
其中，以高利润率著称的中国海外(00688.HK)2012年毛利率同比下跌4.6个百分点，至38%，跌破40%的水平。万科(000002.SZ)、世茂股份（600823.SH）等上市房企也面临毛利率下降的问题。
“房企的毛利率本来就不应该维持在高位，理应回归到合适的水平。目前地价在成本中所占比重越来越高，劳动力成本上涨得很快，这都会进一步压缩企业的盈利空间。”万科总裁郁亮向记者表示，未来万科毛利率回归到制造业的水平是大势所趋。
土地成本大幅上升
日前，中国海外公布的2012年业绩显示，2012年该公司净利润为158亿港元，同比上升21.4%，但全年的毛利率却由2011年的42.6%下跌至38%。
3月18日举行的中海业绩发布会上，孔庆平在回应毛利率下降的质疑时表示：“中海2012年全年毛利率为38%，跌出了40%的水平，但是该数字仍高于行业33%的平均水平，预计公司未来的毛利率可能会降至35%，但依然优于同行业。”
孔庆平进一步表示，不仅中海面临毛利率下降的问题，其他房企毛利率下降的趋势也正在扩大。
正如孔庆平所言，记者发现，近期陆续公布的上市房企2012年业绩显示，不少房企均面临毛利率下降的问题。
万科的业绩报告显示，公司的毛利率已经连续两年下降，2012年结算毛利率较2011年下降3个百分点至27.4%。而2012年世茂股份毛利率下跌幅度达到7.9%，公司2012年毛利率为42%，不含土地增值税拨备的毛利率则同比下滑8个百分点至39%。
业内人士认为，房地产行业成本的增加是毛利率降低的主要原因之一。
孔庆平认为，企业毛利率的决定因素有很多方面，土地、工程成本的控制、间接费用的控制、财务成本的控制等都对毛利率产生比较大的影响。
以世茂股份为例，公司2012年年报显示，期内公司销售费用同比增长67.7%至4.3亿元，管理费用同比增长44.9%至4.6亿元，三项费用率上升2.5个百分点至14.4%，主要因项目开盘量增大、计划开业门店的前期筹备，导致员工、行政和营销企划费用增加。
北京高华证券分析称，公司毛利率下降主要归因于房地产业务结算均价同比下降36%，及百货零售业务的毛利率下降21个百分点至12%。与此同时，虽然低于预期的少数股东权益和土地增值税拨备对净利润率下滑产生了一定抵消作用，但高于预期的销售管理费用导致核心利润率同比下降2个百分点至18%。
此外，富力地产（02777.HK）、董事长李思廉在公司3月20日的业绩发布会上表示，整个行业毛利率下降为大势所趋。与十几年前相比，现在的拆迁成本上升，主要城市的升幅在10倍以上。他以广州的土地价格为例，称与十五六年之前相比，广州的土地价格至今平均升了10倍，个别地块达到30倍。
李思廉认为，“土地成本上升无法改变，房企只能按照市场的大趋势来做。大型房企要增长必须大力买地。在北上广等一线城市及部分热点二线城市，好的地块都有十家八家企业在竞争，这种情况短期内不会改变。”
压缩营销费用
面对毛利率下降的大势，上市房企正在多方寻找应对办法。
李思廉称，富力有商业物业支撑，毛利率下降速度将较同行业为慢。他预计，公司未来毛利率能维持在30%至40%水平，而今年合约销售目标420亿元当中，预计有30%至40%来自商业项目，当中个别项目的毛利率达60%的水平。
李思廉还表示，大部分开发商发掘了很多资金渠道，今年前两个月，企业或在海外发债，或者透过不同渠道融资，资金比较充裕。
面对土地成本增加短期内难以改变的状况，房企正在从降低经营成本等方面缓解毛利率下降的问题。
孔庆平向记者分析称，低廉的土地成本是中海毛利率领先同行业的原因之一。公司历来对工程成本、财务成本以及销售费用上的控制较为严格。此外，中海地产在融资方面优势明显，融资成本普遍较低。
中海销售费用不足1%，这一直被行业视为该公司维持高利润率的法宝。孔庆平表示：“我们在控制间接费用方面还是有经验的，销售费用不足1%，这在行业内可能很少。我们考虑的是贯穿整个房地产开发价值链每一个重点环节的专业化管理，这是我们的优势。”
碧桂园（02007.HK）2012年年报显示，2012年毛利率为36.6%。预计该公司2013年的毛利率将维持去年水平。
不过，碧桂园公布的数据显示，公司去年用于营销及市场推广成本按年大增94%至11.3亿元。资本开支预算为440万元，其中土地款占120亿元，建筑开支则为320亿元。
“去年宣传费用须用三至五年才能体现成效，未来会继续严格控制有关开支。”碧桂园总裁兼执行董事莫斌告诉记者。
