本报记者 刘力图 刘飞 深圳、北京报道
4月2日，深圳，春雨霏霏，华南某民营房企副总裁肖先生坐在自己的办公室里，凝神盯着外面的雨不断地敲打着玻璃窗，坦言自己的心情跟天气一样“阴沉沉”。近期，肖先生收到来自不同银行的朋友放出的风声，“接下来要谈的贷款业务，可能会被卡。”
各地“国五条”细则落地，短短一个季度的开发贷宽松期也戛然而止，各部门针对房地产调控政策的风声也随之而至。即使是房企与银行这对紧密盟友，也难逃“银行需要配合房地产调控政策”这一催命符。刚刚逃过上一轮调控“鬼门关”的房企，无一不饱受资金压力的艰辛，在“国五条”调控新政下，早已是惊弓之鸟了。
短暂蜜月期结束
对于规模不大的房企而言，钱一直是压在心头的大石。去年年中，眼见楼市渐渐回暖，刚从紧张的资金链中缓过一口气的肖先生，便定下了今年要发展的三个项目，分别需要向银行贷款1800万、2000万和2200万。
接下来与银行打交道的过程中，肖先生感觉到从银行贷款的难度与信贷收紧的2011、2012年相差不远。“以前跟几个支行的领导关系都很好，开发贷政策从严后，他们都很谨慎。我从8月份开始递交资料，到10月底还没有回复。”肖先生回忆，当时电话催、上门催和其他公关方法用尽了都没有效果。
正当肖先生不抱太大希望，打算转向中小型的投资公司时，银行的朋友在去年11月初打电话来通知“好消息”，称“1800万的项目贷款获批，接下来的两个项目需要再等一等”。有银行的朋友告诉肖先生，银行在相关政策、文件上对开发贷并没有放松的意思，但银行的放贷需求有增加，加之房地产市场回暖，银行会继续青睐投向房地产项目。
同时，肖先生从同行那里了解到，他们的部分项目也不同程度地获得了银行的贷款同意书。对于在土地买卖、房地产开发以及销售环节都极度依赖银行信贷资金的房企来说，在2013年一季度，似乎迎来了资金压力减缓的春风。
但短短三个月，好景似乎将要骤变。
多家股份制商业银行的人士均表示“开发贷即将收紧”。其中，有人士指出，首先是从资金规模上进行控制，其次是规避某些项目。对于大额开发贷，特别是房地产项目将收紧。
有银行人士分析，银行收紧开发贷的方向，一方面对房地产开发企业实施名单制管理，清退部分中小房企；另一方面，对企业回笼资金实施封闭式管理，确保用于还贷。其中，招商银行信贷部人士透露了银行“迫不得已”的心思，银行看好房地产项目，但在政策规定上，银行必须配合国家房地产调控政策。
“白名单”难上
“现在银行信贷收紧，很多跟我们一样的中小房企连队都排不上。”肖先生表示。
情况完全相反的是，多家国有房企和上市房企的相关人士透露，信贷收紧并没有影响到他们的项目。“在去年底，我们今年申请的项目都确定能放款了。”其中一家华南房企融资部负责人透露。
对于这种反差，肖先生并不感到陌生。包括肖先生在内的多家中小型房企负责人意识到，与上一轮调控一样，信贷收紧将继续是中小型房企的催命符，对于大型房企来说，依然是一场盛宴。
“银行业开发贷向来嫌贫爱富，在额度受限的近几年，尤其偏爱大房企。”某股份制银行内部人士向记者介绍了银行与房企合作的路径：总行要求严格按照“名单制”进行开发贷放款，也被业内称为开发贷的“白名单”。
“名单制有一套严格的审批程序，这个审批程序在分行，通过对业内公认的房地产行业前50强进行筛选，结合各家银行原本合作比较密切的优质客户所拟定的名单，一般在50-60家上下。”某国有银行内部人士洪涛(化名)表示。
但《华夏时报》记者了解到，各家银行的开发贷白名单并不一致，且为之配置的信贷额度也随开发贷的松紧动态调整。
“通过我行审批进入了名单管理的企业都可以放款，但并不一定非要是房地产开发50强企业。”一位股份制银行东南分行人士表示，对一些资信优、销售回款好的开发企业也实行放款。
如今，银行信贷收紧，“白名单”也有形势急转直下的时候。在洪涛看来，一是尽管4月初信贷额度紧张程度有所缓和，但“白名单”上的企业已不能享受全额满足；二是监管要求对于企业集群风险、对过度授信和多头授信的企业(含“白名单”企业)，要推动建立企业授信总额联合管理机制，防止风险放大。
从各方面提供的信息看来，在上一轮调控中，大型开发商很少有真正缺钱的日子，但“白名单”之外的小型开发商的处境则截然相反，获得银行贷款的难度系数越来越高。
原则“有保有压”
不过，中小房企似乎还算不上到了绝境。
有民营房企负责人乐观地判断，“国五条”和地方细则并无多少新意。他指出，与上一轮调控不同，“限购的威力正在减弱，一手市场受到影响的程度很小，房企通过快速销售回流资金的能力不会受到以往调控的打击。”
他认为，除了银行信贷外，影响房企资金状况的还有多方面因素。一旦项目的销售速度和总额能够获得保障，开发商向银行回款就会有保证，现金流也预期充足。
某国有房企项目部总监称，银行设的关卡一直存在，房企早就通过其他渠道获得资金。近几年的房地产调控时期，“金融创新”层出不穷，银行通过表外业务、银信合作等变相方式为房企提供资金，取代开发贷业务，已是十分普遍的现象。
非标准化债权资产正是上述房企另类融资的典型业务代表，某股份制银行北京分行私人银行部人士告诉记者，银行的具体做法是，把成本一般在5%以内的不同理财产品募集的资金，融入一个混合资金池，投给融资成本在10%-15%的项目方。而能接受如此高成本的，也就是资金链“紧”字当头的房地产企业。
与“国五条”政策同时落地的，还有银监会8号文，该文规定要堵住房地产表外融资的旁门之道。该文件被看做是银监会年初年度监管工作会议上提出的“严格监管房地产信贷和其他形式的融资风险”重拳之一。
“要求每个理财产品与所投资资产(标的物)应做到一一对应并不现实，在风控流程上，效率也达不到。”在上述私人银行部人士看来，从理财资金池的概念讲，非标业务被新规按下了暂停键。
因此，银监会也重视“有保有压”：对相互拖欠和相互担保严重的企业，要争取地方援助，稳妥化解风险。“绝非一巴掌拍死。”而随着地方“国五条”政策的出台，对因市场变化出现资金周转暂时困难但有市场、有效益的行业和企业，银监会允许银行机构重组贷款和非银行金融机构合理介入，防止资金链断裂。
“我们还是会看好房地产项目，只要是觉得有机会的，还是会通过其他新的渠道发展该类业务。”某商业银行支行副行长称。他认为，一是出于该类业务的盈利能力考虑，二是这个行业的资金需求量相当大，三是，即使是调控比较严的时期，房企销售回款的速度较以往要快。
经过上一轮调控，即使是最艰难的时期，房企找“钱”的方式已经逐渐增加。“现在不是能不能找到钱的问题，而是考量哪种找钱的方式成本更低。”上述国有房企如此解释。
其中，委托贷款交易此起彼伏。有数据显示，2012年下半年以来，两市共计有23家上市公司进行了40笔委托贷款交易，涉及金额142.6亿元。其中对外委托贷款达10笔，涉及金额为8.39亿元，而其中近九成流向了房地产。
此外，四大资产管理公司为房企“输血”的情况也并未改变。有房企人士介绍，在适应了高利息、高成本的条件后，不少房企也选择了民间借贷。
