一线城市迈入限价时代

本报记者 刘力图 广州报道

    北上广深四个一线城市已全面进入“限价”时代。针对期房，四大城市都采取了延迟发放预售许可证、暂停新盘网签的手段；针对现房，北京等城市也明确要进行价格干预。
    在“国五条”地方细则中，北京和上海将今年房价控制目标定为“基本稳定”，广州、深圳房价控制目标则以“低于居民可支配收入实际增幅”为标准。
    一位广东省政府官员告诉本报记者，地方政府面临房价控制目标压力时，必然使出限价这一招。“与限购政策相比，限价能够更快、更直接地达到调控房价的效果。”
行政手段升级
    作为“国五条”地方细则最严厉的城市，北京继推出对现房限价政策后，首次提出将对“自住改善型的商品住房”进行限价。
    北京市住建委主任杨斌日前公开表示，拟针对中等收入家庭，也就是“夹心层”人群，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理这一新概念中。
    这意味着，政府规定的限价范围从以往只针对中低收入家庭的保障房，拓展至针对中等收入家庭的自住改善型商品房。
    杨斌称，这类房将通过政府的土地收入、税收政策的优惠保证中低价位，因此以后再上市可能会受到限制。政府将在土地出让阶段，供应“限房价、竞地价”地块，规定房屋的最高销售价格，保证开发商拿地时已明确今后的售价不能高于政府定价。
    有媒体报道，根据北京严格的限价标准，原则上新开盘项目的定价不超过区域均价、已开盘项目定价不超过前期销售平均价格、当月销售价格不超过上月销售平均价格等已经成为获得预售许可的重要条件。
    实际上，2011年开始，北京就已通过严卡预售证，限制开发商提价。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，此前的“限价”大多集中在预售审批环节，资金链不紧张、以追求利润为目的的开发商会以各种办法拖到转为现房销售，以规避价格管制。
    在广州，多个楼盘近日受到“限价令”截击，拟涨价的楼盘获得预售证的难度加大。按照广州市政府的要求，对商品住宅的预售申报价格实行指导，不接受国土房管部门指导的，不核发预售许可证；超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同。
    广州市国土房管部门相关人士告诉记者，目前广州依然对单个楼盘项目进行价格控制。但因为房价控制目标压力较大，不排除会出台更严厉的限价手段，可能会从区域范围、精装房、毛坯房等方面进行限价。“主要是中心城区的房价拉高了均价，所以限价也要分情况来执行。”
    去年年底，广州国土房管局曾对珠江新城等豪宅集中区域实行限售，控制预售房源和推出节奏，以调控全市房价。官方并没公开介绍该政策的执行情况，从房企反馈的信息来看，该政策至今仍在执行。
    此前有消息称，深圳要求2013年所有新盘，其预售报价必须实现月度环比零增长。从3月11日开始，国土部门已经严格限制超越价格红线的项目备案登记，超出政府限价的项目将不予备案。记者了解到，3月中旬传出的深圳“限涨令”目前并没有全面落实。然而，有开发商透露“已得到政府部门的暗示，要谨慎地处理报价”。
    一家上市房企上海项目负责人表示，要完成房价控制目标，一线城市的政府面临的压力很大，而根据以往的经验，北京出台限价升级政策后，一线城市可能会适度效仿。
房企“钻空子”
    在开发商眼中，限价政策虽然能从销售环节直接入手控制房价，但房企钻空子的空间也比较大。
    尽管北京、深圳等城市几年前就运用过限价手段，但其间，预售报批红线设置并没有明确标准，而且各地不同时期的“预售红线”管控也“时松时紧”，不少项目的上报价格需要靠猜测或打点关系来侧面推算。值得关注的是，这类政策不会贸然取消，但严厉的强制执行的期限也不会过长。
    一位深圳在售楼盘的营销部负责人透露，限价更多的只是玩“数字游戏”，“迟早要卖的，问题是怎么卖，才不会一下冲破房价控制目标的红线。对于资金宽裕的房企而言，肯定不会选择降价这一步，会考虑怎样在政策和实际操作中周旋。”
    他表示，在“限涨令”或更严厉的限价措施来临之前，房企已经开始调整定价方案。“选择性地降价，刚需性住房可以通过改为毛坯房等条件降低售价。”
    广州某豪宅销售部负责人表示，限价手段规定得更细，对房企个别项目、盘源的定价策略会有一定影响，然而，对项目整体销售计划不会有太大的影响。她以去年的豪宅销售为例，“在价格监管之下，高端楼盘的预售证不会一下子全部都拿到，都是分批拿，但其间，这些房源我们已经都售出，跟核心的客户签订了协议，网签也会稍迟才体现。”
    近日，广州增城多个楼盘通过“装修合同”来突破限价红线。签约售价属于带装修价格，在签合同的时候，购房者需要与开发商签订两个合同，一份是房屋买卖合同，一份是装修合同。“两套合同”的做法逃过了政策的监管。
    业内人士赵卓文指出，开发商可以采取“部分囤房”逃避限价监管，即先卖一些便宜的户型，而对于单价较高的户型进行“囤货”的方式。“这种方式一方面可以回笼部分资金，另一方面可以作为融资的抵押物，不会带来太多资金压力。”