本报记者 刘力图 深圳报道
“今后，金地的压力会是盈利的问题。房地产行业赚钱没有原来那么容易，毛利率下降是大势所趋，因此盈利能力是否能够持续是所有房企面临的问题。”在4月15日举行的金地集团（600383）2012年业绩发布会上，金地集团董事长凌克向记者坦言。
为了提升盈利能力，原本以高端住宅开发为主的金地积极调整产品结构，加大刚需产品的开发力度。预计金地在2013年新增货量中，首次置业、首次改善类产品面积占比将超过80%。
今年销售额预计420亿
近日，金地集团发布2012年年报。报告显示，2012年全年公司实现营业收入328.63亿元，同比增长37.40%，归属于母公司股东的净利润33.9亿元，同比增长12.2%，资产总额达1025亿元，同比增长13.3%。
报告期内，金地房地产项目结算面积241.21万平方米，同比增长31.78%；结算收入318.72亿元，同比增长37.30%；房地产业务的毛利率为32.04%，比上年减少7.27个百分点。
金地集团总裁黄俊灿表示，今年全年公司的可售货值为700亿左右，若按照60%的去化率来计算，全年预计可实现420亿元的销售额。
随着房企千亿军团的规模扩张，房企新贵逐渐涌现，金地的进展却相对缓慢。业界曾有观点认为，在持续的房地产调控政策影响下，老牌房企巨头“招保万金”中，金地地位可能不保。而此次业绩报告会上，一贯谨慎的金地宣布“提速”自然备受业界关注。
“今年公司没有定销售目标，考核的是增长幅度，也就是每一个区域是不是比往年增长更多。”黄俊灿称。
黄俊灿表示，金地的千亿目标具体时间表估计在五年左右。一方面要看中国的宏观经济是不是能够比较稳定；另一方面，要看房地产行业政策是不是相对比较稳定，会不会出台一些特别的政策。
此外，与去年保守的拿地步伐相比，金地今年将有150亿元用于拿地。“一季度公司在拿地上已经完成了全年计划的一半。”黄俊灿表示，今年一季度，公司拿地超过200万平方米，已经完成近110亿元总投资额，这个金额已经超过2012年的总投资额。
据悉，今年金地的开工量大约为572万平方米，其中包括2013年1月1日到现在获取的新土地，接近100万平方米。
转型提升盈利能力
事实上，在房地产调控政策中，偏重于高端产品的定位一直拖累着金地的发展，影响其盈利能力。对于2013年的盈利目标，黄俊灿表示公司有内部控制目标，但不便透露。
黄俊灿此前曾坦言，上一轮调控中，金地的产品供货节奏和产品定位稍显逊色，份额占一半的高端产品受到的影响最大。不过，公司在2011年底开始调整产品结构，落实适度降低高端产品比例、增加在二三线城市的投资，以及优先推出符合首次置业的刚需产品等调整方案。去年，金地集团已经将高端产品的比例降低到46%。
财务总监韦传军分析，2013年公司的新产品结构主要针对首次置业和首次改善型客户，公司认为这些产品的销售速度、市场需求相对稳定。
在加大首置、首改等刚需产品开发力度之后，2012年金地中小户型新增可售面积占比约为65%，在2013年新增货量中，首置、首改类产品面积占比将超过80%。同时，项目的平均开盘周期由15个月缩短至12个月以内。
“国五条将会继续限制投资和投机行为，保护刚需以及部分改善型需求。”韦传军分析，在市场较好的时候，一般来讲可能高端产品的利润会更多一些，但在调控期间，特别是限购、限贷的情况下，受到影响最大的是高端大户型的房子，这些房子去化速度会比较慢。因此，从目前情况来看，中小户型热销，在调控时毛利率反而会更高一些，新政对中小户型产品的销售有正面影响。
此外，凌克看好改善性需求产品未来的空间。他认为，目前国内市场改善需求仍有很大空间，规模约在6亿平方米左右。但是现在的限购政策抑制了改善性购房需求，目前只实现了2亿多平方米的改善性需求。相信3年之后，改善性需求能够真正给开发商一个比较好的市场。
