本报记者 刘力图 广州报道
万科进军美国、新加坡，绿地扩张至韩国、澳大利亚，碧桂园进驻马来西亚，首创瞄准法国，保利则选择埃塞俄比亚、纳米比亚、坦桑尼亚三个非洲国家。近期，多家房企巨头陆续铺展“出海”路线图。
业内人士分析，房企海外扩张仍处于摸索阶段，风险不可小觑。
瞄准国内买家
“限购升级，项目限价，海外投资的浪潮越来越高涨，除了购房投资，移民投资的需求量也很大。”绿地集团旗下从事温州置业顾问工作的一名工作人员黄小姐告诉记者，国内买家是推广的重点，特别是有海外置业需求的客户。
自2011年以来，绿地开始海外布局，目前已在韩国济州岛、澳大利亚悉尼、德国法兰克福、泰国等地投资房地产。今年，绿地即将进入首批海外项目的收获期，预计收入将达到20亿元。
绿地集团总裁张玉良坦言，大量留学生在海外需要买房，而大量中国游客境外游需要住酒店，依托中国的资源，发展海外市场，这样更有优势、风险更小。以澳大利亚的项目为例，中国移民、留学生资源、购房自住、投资需求，成为绿地集团的营销关键词。
碧桂园于马来西亚的金海湾项目预计今年年中正式对外销售。在该项目上，碧桂园主打“移民牌”。“目前该项目正在全国进行前期推广工作，最先带出去视察项目和投资环境的对象是碧桂园的老业主。在推广过程中，除了移民政策，还用旅游、投资、教育、医疗等资源吸引买家，目前，很难预计有移民意向的买家所占的比例。”碧桂园相关负责人表示。
纵观目前国内房企涉足的国家，经济富裕的国家占了多数，其中，澳大利亚、美国等都是老牌移民国家。
“在移民方面，马来西亚的竞争优势并不十分明显。”一位早期移民马来西亚的华裔人士许士洋分析。据悉，马来西亚面向华人推出“第二家园”计划，目的是鼓励外籍人士在马来西亚较长时间居住，推动当地旅游和消费，可为长期居住的外籍人士提供10年期绿卡。
许士洋认为，尽管如此，在马来西亚国民中，华人的待遇始终不及马来族人口，即使申请绿卡成功，享受的依然是华人待遇，并非与马来族同等，在医疗、教育上差异较大。
碧桂园马来西亚项目一位销售人士也表示，通过几次咨询会发现，国内不少买家更关心移民和子女教育等问题。“我们希望通过开发海外项目解决买家这方面的需求。”
目标定位差异
各房企在不同国家的项目定位均不尽相同，涉及到商业、住宅、酒店式公寓、度假村等不同细分市场。
“在对目标受众的分析上，国内房企依然处于试探阶段，到底能否被市场认可，被哪些群体认可，哪些群体适合哪类产品，依然没有摸索出来。”长期在澳大利亚从事华人置业生意的资深中介代理李桦琳向记者分析。
李桦琳认为，中国人置业的需求很广泛，很多人希望通过海外置业，解决移民、子女教育、医疗健康、度假养生、投资产生收益等问题。
他分析，即使在一个地区，国内买家的需求也会不一致，这些需求很难在短时间内消化掉。
保利地产选择非洲作为出海的首选地，与其他房企的选择差异颇大，其目标受众的定位受到业界的质疑。业内人士认为，非洲的确有不少中国人经商，中国企业带动当地经济发展，可以成为房地产项目的潜在客户。然而，在众多调查中，非洲并未入选中国人选择移民、长期居住的理想地区。
保利地产相关负责人向记者表示，公司在这些国家的项目进展，目前无法透露更多细节。
“非洲有些国家的房价，普通商品房每平方米1200美元-2400美元，别墅卖到50万-250万美元/栋不等，这样一折算可以跟国内很多省会城市的房价媲美。非洲国家的经济持续多年保持10%以上的增长速度，特别是发现石油以后，其投资环境和未来发展空间非常好，另外，这些国家对中国非常友好，比如坦桑尼亚是免签证的，我们对在非洲国家开发房地产很有信心。”保利地产董事长宋广菊曾表示。
北大纵横管理咨询公司一位人士曾接触过保利地产的非洲项目考察团，据他了解，保利地产可能借助保利集团与当地的合作，来开展房地产项目，其中，在当地工作的中国人是主要的购买人群。
