本报记者 刘力图 广州报道
在广州中大纺织商圈内，从事布匹批发生意的张世莲向记者感慨：“生意很一般，铺租被炒得很高，但很难租出去。”
张世莲的情况并非个案。早年看中布匹批发的商机，用几百万购入多家商铺，打算出租或转卖商铺的批发商并不在少数。然而，随着布匹辅料生意日渐清淡，很多批发商打消了原本打算利用新增商品扩门店增库房的计划；另一方面，商铺转租甚为艰难，转让费用也很低，而开发商在该商圈打造的同类商铺数量暴增，导致铺位供过于求。
广州汇集了各种门类的专业商贸市场，吸引了众多地产商纷纷扎堆圈地，不断地将同类批发商场扩容。虽然开发商赚到了钱，但随着商业地产泡沫的逐渐积聚，开发商将泡沫的风险转嫁至商户。
经营状况不佳
“如果遇上经济环境变差，当时的商铺投资几乎打水漂。”在中山大学布匹市场从事十多年布匹批发生意的吴先生表示。
作为中国最大的纺织原料集散地，中山大学布匹市场商圈数十个专业市场均是自发形成的，大约八成都是中小纺织行业商家，由于缺乏硬件配套，曾陷入商场混乱、设施设备水平参差不齐、物流匮乏等境况。
众多开发商看到商机，纷纷在此圈地。目前，该商圈云集了珠江国际纺织城、广州长江（中国）轻纺城、广州国际轻纺城、广州联合交易园等多个大型专业商贸项目。
记者通过实地走访该商圈发现，与以往的繁华景象相比，多个商业项目经营状况不佳。
“一楼几乎都有租户，但二楼以上，基本没什么租户，有些甚至是关门转让。我所知道的是，这里几乎每天都有商铺转租。”在广州长江（中国）轻纺城做生意的谢先生告诉记者。
“很难租出去，生意都跌了三四成，不收缩门店已经算是好的了。”谢先生表示。
张世莲几年前与丈夫手上有闲钱，便买下几个铺位。他们当时的考虑是，一来要满足拓展生意的需求，手上有几家商铺，不会受到租金上涨的制约；二是作为投资。
在外贸订单衰减，全省制衣行情急转直下的情况下，同类商业项目大量涌入，批发商家的愿景落了空。
然而，张世莲坦言，手上的几家商铺都租不出去，而铺位出让价格已经被炒得很高，却有价无市。批发商家则向记者介绍，2008年，一家20平方米的商铺，其每月租金便高达10万，目前租金涨幅很慢。
多位受访的批发商对此甚为不解：为何业务大幅萎缩的情况下，“商铺建了又建，新项目陆续开张”？
同样，开业仅一年的珠江国际纺织城内也显得很冷清，多个商户急于转租，其中一名商户表示，商圈内众多的项目同质性太强，已经供过于求。
兰德咨询总裁宋延庆分析，商业地产已呈现出严重的泡沫，主要表现在以下方面：一是开发销售环节，库存高，潜在供应量巨大；二是招商环节，招商难，空置率高；三是经营环节，商户经营难，开发商回报率低。
风险转嫁
陷入泡沫怪圈的中大纺织商圈并未发展到“烂摊子”的程度，开发商的商城、写字楼、酒店等一系列运营计划却在加速。
珠江国际纺织城由广东珠江商贸物流集团开发，珠江商贸处于朱孟依家族所掌握的珠江投资及合生创展构架中，是朱氏商业地产的重要板块，目前由朱孟依的接班人朱一航掌管。
“‘先房后商’，这是目前运营商业地产板块的思路，主要是结果导向。”珠江投资一位人士透露，住宅项目售完后很难再盘活资源，而商业地产项目不同，珠江商贸走的是产业综合体路线，“项目永远是活的，可以通过银行或其他融资渠道借到更多的资金，为其它项目输血。”
记者从多位银行人士处了解到，珠江商贸的背景与广州农商行股东有一定关系。此外，中大纺织商圈与中国农业银行广东分行有众多业务来往，其中，农行广东分行正通过“专业市场 商户”的模式，为这些商圈提供金融服务。
广州农商行一位从事对公业务的人士表示，随着资源渐缺、地价攀升，不少商业地产的地段优势逐步呈现，这些商业项目能直接增加开发商账面上的资产和信贷能力，能带动的金融衍生效应也较住宅项目有优势。
“只要这些项目在银行那里获得较高估值，可以为该公司的其他项目抵押，提供资金需求。”上述人士说，即使在银行账面上不能获得贷款，银行也可以开发表外业务，让企业以该项目作为抵押，进行融资融券，“一般从账面是查不到的。”
广州的另一个商业项目也隐现变相囤地的影子。广州国际玩具礼品城则早已成“空城”，投资方却冷对该商业地产项目的运营，并坐享因该项目而获得的土地增值机会。
这个由李嘉诚旗下长和系主导的内地商业地产项目陷入“死城”困境长达8年之久，如今，该商城多达800家的商铺中仅有十来家开门营业，其余商铺早已人去楼空，大部分商户投资商铺回报无望。
开发商更改了玩具城二三期的规划，并调整了建设方向，逐渐向住宅市场进攻。在冷清的玩具城背后，多栋高层建筑正在建设中。该住宅项目的销售负责人称，这片名为“都城新会”的公寓正是玩具城二三期的所在地。该项目占地近8万平方米，由10栋31层的高楼组成，为40年产权的商用住宅。
分析人士认为，玩具城卖铺回笼资金已经十分成功，如今虽然经营不善，但风险已经转嫁给商户。
“对投资方而言，无论楼价、地价，长和系都不是输家。”楚睿商业咨询公司董事长黄文杰曾向本报分析，即使资方将商业项目改造再推倒重来也不会亏。如今，多个知名开发商争相在玩具城所在新区拿地，该片区的楼面地价已达每平方米3000元至4700元，而一手商品房的单价已接近10000元。
