武捷思“出走”凸显奥园裂痕

本报记者 刘力图 广州报道

    奥园地产（03883.HK）近日发布公告称，因拟投入更多时间至其他个人事务，武捷思于5月20日辞任奥园地产非执行董事及副主席职务。
    上述公告的发布，距离武捷思与合生创展“分手”，加入奥园已达5年之久。记者了解到，奥园自2009年掀起一轮并购风潮后，武捷思在奥园的动作低于业界预期，其与奥园董事局主席郭梓文的合作已出现了多年的“空窗期”。
长于并购
    作为横跨政、商、金融三界的明星职业经理人，武捷思五年前“空降”奥园，曾引发业内的广泛关注。
    奥园当时因步调保守，处于徘徊不前的境地，业绩落后于碧桂园、恒大等华南房企。外界对在资本运作、企业重组及融资方面“长袖善舞”的武捷思，效仿当年给合生创展引入老虎基金、淡马锡等投资巨头，充满期待。
    武捷思加入奥园后，主要负责统筹战略发展规划、财务管理、融资及并购业务、规章制度健全修订等工作，而郭梓文仍执掌公司日常运作。
    奥园曾在2009年掀起一轮并购风潮，曾参与该公司并购业务的一位奥园工作人员回忆，“武捷思是主要的牵头人，迅速地打通了奥园的并购通道。”
    几年间，资产规模并不大的奥园以收购的方式，获得多个大型项目。
    2009年5月，奥园收购广州天河北中心商业用地后，6月又斥资6.4亿元，并购昌盛中国旗下的“永财集团”，该公司持有中山市广丰围区一幅35.1万平方米土地。两宗大手笔的并购案，让奥园的土地储备提升至约606万平方米。
    此外，奥园积极地在北京、上海等13个城市寻求土地合作项目，从合作的要求可见奥园的胃口并不小：城市中心项目，土地建筑面积在5万平方米以上，城乡接合部的土地则须300亩以上，合作形式以购买土地、收购项目公司股权或收购房地产集团公司股权为主。
    “2008年之前，奥园已计划通过并购拿地拓展势力，武捷思的加入让奥园的计划变得更为顺利。”上述工作人员表示。
    “按照武捷思和奥园合作第一年的速度发展下去，奥园的扩张步伐会比现在快。”一位已从奥园地产离职的人士称，奥园并购拿地扩张的步伐在2009年底戛然而止，2010年后就开始淡化这方面的计划，相反，奥园在举牌拿地中表现得更为活跃。
    另一位曾在奥园预算部门工作的人士告诉记者，相比并购动作的高调，武捷思还为奥园打通了财务、融资管理方面的通道，但其在这方面甚为低调。
“蜜月”仅持续一年
    在奥园地产一名高层眼中，武捷思正式出走奥园之前，2009年底的调职事件已显出武捷思逐步淡离奥园地产的痕迹。
    奥园地产在2009年底曾发布公告称，原任奥园执行董事兼董事会副主席的武捷思，调职为公司非执行董事兼董事会副主席，将不会参与公司的日常业务及管理，但仍会参与公司未来在策略发展方面的重要事项。
    据知情人士透露，此后三年时间，武捷思与奥园的合作一直处于“空窗期”，扮演顾问的角色，而奥园董事局主席郭梓文在公司决策中又回归“一言堂”的地位。
    对于双方为何只合作了一年就难以深度持续，奥园地产内部有不同的说法。
    奥园地产一位内部人士认为，最有可能的是武捷思与郭梓文的理念出现了分歧。“奥园管理层曾经历了两次业绩下降周期，扩张的欲望较大，希望多元化多区域地扩充土地储备，但武捷思坚持的是通过资本运作，壮大资本实力，扩大公司发展规模。武捷思对奥园的发展期待较高，但奥园的发展能力、领导层发展计划却不足以支撑武捷思的想法。”
    就个人而言，武捷思在奥园难以大展拳脚，其早在2009年就带着600万港元年薪外加2000万股认股权，逐步淡离奥园地产，转身成为深圳市富海银涛创业投资有限公司董事总经理，负责旗下投资基金的募集和整体运作，该投资公司发展迅速。据悉，PE管理人身份的武捷思，通过一笔PE项目的投资收益就高达1790万元。
    奥园地产公布的2012年年报显示，集团的营业额为39.4亿元，较2011年增加30.5%，毛利增长45.1%至11.9亿元，毛利率亦增加至30.1%。净利润达9.3亿元，同比上升110.7%。集团现金余额约31.4亿元(包括受限制银行存款)，净负债比率约25.6%。
    与三年前相比，奥园的现金流并没有过多的增长，而负债率则有较大的提升。
    同时，奥园北上并不顺利。奥园曾通过股权收购方式拿下北京长安8号项目，并希望该项目为公司带来超过120亿元的销售回款。不过，截至去年4月，奥园在选择转手项目股权时，长安8号仅贡献了10亿元的销售额。郭梓文曾感慨道：“虽然也进了北京，但股权收购的长安8号项目拖累了公司好几年的业绩。”
    由于该项目对奥园的贡献低于管理层的设想，自去年起奥园通过出售北京长安8号项目股权，两次发行优先票据等方式，获得现金约46亿元。