广州大学城沦为“富人岛”之忧

本报记者 刘力图 广州报道

    走出位于广州东郊的地铁大学城南站，与广东工业大学仅一条马路之隔的是房地产项目聚集地，数十栋小高层住宅鳞次栉比。在空旷的大学城里，与低矮的大学图书馆、教学楼相比，这些高层住宅尤为引人瞩目。
    在近日召开的政府决策专家座谈会上，广州市委副书记、市长陈建华表示，大学城已经停止再批房地产开发用地，接下来会加强大学城的公寓等基础设施配套建设。这一决定公布后，业界预测开发商一贯热衷的大学城将难再有住宅用地推出市场。
    不过，广州市国土房管局一名不愿具名的官员却对政府的决定提出质疑，“政府说要停止再批，但并没有明确说明已获审批的量，以及正在等待审批而不再获批的宗地数量。如果接下来将已经批好的土地推出市场，地价肯定会超过之前的水平。”
大学城土地账本
    与众多城市类似，广州大学城属于典型的“房地产先行”新城，业界对政府“以教育为名，大规模地推动房地产发展”的不满已延续多年。
    陈建华对停止再批房地产开发用地解释道，大学城建设发展十年了，到了该梳理、总结的时候，“已经批的地我们收不回了，但是已经停止再批新的房地产开发用地。”
    “推地这么多年，大学城该批的住宅用地也批得差不多了，这个时候才说要停批、要改变方向，谁会得益？”一位华南本地开发商向记者表示。
    事实上，在广州房地产界，大学城早已被贴上“高地价”和“高房价”的标签，有业内人士指出其已沦为“富人岛”。目前，大学城6个在售项目中，平均售价约为2.7万元/平方米，接近广州市中心的新房价位。不断跃升的房价背后，隐藏着可观的土地收入。
    十年前，大学城开始征地。小谷围村民何先生告诉记者，“政府当年征地时跟我们提到要靠村民推动广州的教育发展，我们肯定想支持，又能推动城市建设。”何先生记得，当时征地的价格很低，每平方米在40元到65元不等。按照官方的说法，大学城总规划面积约在50平方公里。
    而广州市政府从2008年对大学城第一宗地块进行公开招拍挂后，“广州土地市场新贵”这样的称谓则一直离不开大学城。
    2008年底，大学城推出两块地，楼面地价分别为3000元/平方米和3073元/平方米。到2009年，大学城推出的地块数次刷新番禺区域地王的纪录，楼面地价从7149元/平方米一直推高至9503元/平方米。五年间，大学城每一宗土地的出让金收入都从数亿涨至数十亿。
    据广州市国土房管局的资料显示，大学城一共规划有22块住宅用地，面积仅占大学城整体的2%左右，而目前，住宅用地只剩下寥寥数宗。
    如此加速推地、拉高地价的做法，早在大学城推动房地产项目发展之初就受到质疑。据悉，政府是以公益性质开发大学城，并投入了约300亿建设基础设施。对此，广东省政协委员、华南理工大学教授葛洪义质疑道，不附带任何条件在大学城进行房地产开发，就是允许开发商利用各级政府给大学投入的资源谋取私利。如果政府不采取措施，地价持续上扬，大学城建设将背离建设者的初衷。
    来自大学城10所高校的反对声音也不少。大学城一位高校副校长曾向媒体表示，建设大学城初期，预留了建房的土地，因主要用于教育，按规定是不能作为商品房来开发的。
楼盘空置率高企
    直到去年7月，大学城的住宅用地依然在扩展。主导大学城规划的广州市城市规划勘测设计研究院城市与建筑设计所副所长叶青公开表示，大学城现在的居住需求也相当大，二期面积将是一期的两倍以上，并规划更多的居住用地，但不会颠覆性地增加。
    据上述受访的广州国土房管局官员了解，大学城新一批的住宅性用地从去年开始就已经向上审批，目前仍未公布审批结果。广州市城市规划勘测设计研究院方面则表示，不清楚具体的审批情况。
    上述华南本地开发商担心，如果大学城二期住宅用地扩容已经审批通过，那么下一阶段将继续是大学城的推地高峰期。虽然目前已经停批了房地产用地，但已经通过审批的地块并没有停建，房地产开发依然会持续。那么，新推的住宅用地地价将可能创新高。
    记者走访大学城期间，发现众多楼盘空置率高、人气冷清，多个在售楼盘的销售经理一致表示，大学城楼盘以高端大户型为主，周边配套并不完善，所以入住速度较慢。此外，不少买家为投资客，这也是楼盘空置率较高的原因。
    按照政府的说法，停批房地产开发用地后，接下来会加强大学城的公寓等基础设施配套建设。但事实上，大学城生活设施配套落后，教师公寓、人才公寓和高端教育产业配套缺乏等不足一直为人所诟病。
    实际上，政府从2011年开始已经在大学城推动教师公共租赁住房项目的建设，数据显示，大学城10所高校教职工所需的住房数量达上万套，按目前的规划，依然处于僧多粥少的困局。
    华南师范大学大学城小区一位吴姓老师更向记者坦言：“大学城只是房地产开发项目，与老师和学生并无关系，教师、高薪科技人才无法充分利用大学城资源，更不用谈教师买房有优惠。”
    上述受访广州国土房管局官员称，政府重视大学城教育配套建设的决定值得肯定，然而，还需要注意在接下来加大公寓建设、商业配套过程中，会否演变成变相开发房地产。他分析，因为加大配套建设需要一大笔资金，可能需要引入社会资金。他坦言，在早年的大学城房地产开发建设中，已经出现有开发商变相地改变土地用途，违背了原规划的先例。