本报记者 刘力图 广州、深圳报道
中国海外(00688.HK)日前发布公告称，该公司间接全资附属公司中国海外兴业与Harmony China房地产基金订立项目回购协议，中海兴业将向Harmony China基金购买旗下西安项目30%应占权益、青岛项目30%应占权益及沈阳项目31.85%应占权益，总代价约合28.15亿港元。
Harmony China基金是中海迄今参与的唯一一只基金。然而，业内人士透露，该基金几乎被中海“冷藏”，不仅没有按原计划投资其他房企的项目，即使是投资中海自身的项目数量也很少。此次交易完成后，该基金也没有进一步募资计划，因此，业界称中海清盘房地产基金的迹象已显现。
尽管规模在逐步扩大，但房地产私募基金在国内的发展一直面临理念、模式方面的困局。
成本优势不明显
对于回购举动，中海仅在公告中解释称，此举符合过去三年资本市场流动性的变化，公司目前的现金充裕，收购事项符合公司整体发展策略。
与华润、金地、绿城类似，从2010年开始，中海开启了房地产基金的大门，并打算重点发展房地产基金。
Harmony China基金由中海和工银国际于2010年3月成立，以二线城市住宅项目为主要投资目标，中海可以通过与基金的合作拓宽项目建设的资金来源渠道，减少资金支出。
然而，中海倚重Harmony China基金的程度低于预期。据悉，Harmony
China基金并无下一步募资计划，也没有具体的项目投资安排。
“对于融资渠道丰富的中海地产而言，房地产基金的优势并不明显。”一位接触过该基金及其项目的PE人士称，“当年众多房企自建房地产基金是源于一系列的调控政策，拓展融资渠道和分担风险是初衷，后来只有少见的几家房企能够坚持下来做房地产基金。中海地产拥有多种融资渠道，房地产基金并非首选。”
中海董事局主席孔庆平曾向记者表示，中海的融资成本普遍较低。
“中海需要继续保留该基金，但如何利用，则要视公司的策略而定。”上述PE人士分析，“用在自身的项目，成本优势不明显，手续也较为繁冗，用在其他房企项目的投资，则加大了监管风险。”
对接难题
房地产私募基金近几年规模激增。记者了解到，除了有实力的房企自建房地产基金外，其他房企一度掀起与房地产私募基金管理机构合作热潮，然而，双方在发展过程中遇到不少的阻力。
“房企缺钱找不到渠道，基金有钱却找不到项目。”华南一位民营开发商朱先生向记者形容房地产私募基金与房企之间对接难的问题。他坦言，身边多位开发商朋友有着类似的经历，从去年年初，大批的私募基金找上门。
然而，在实际接触中，双方的理念未能达成一致。“我最初就是想借助他们的力量，首先解决融资渠道的问题，如果可以深入合作，则可共谋长远发展。”朱先生称，对于基金管理机构提出的财务、运营管理等要求，他全部予以回绝。
朱先生认为大部分基金机构人士“并不懂行”，在对不同房地产公司不同项目的理解不足时，还对房企“指手画脚”，甚至要求参与拿地计划。
这并非个案。尽管房地产私募基金近几年快速发展，但理念差别导致合作变异的现象并没有得到太大的改变。记者了解到，由于很多房地产私募基金最初仅以为房企提供短期融资为目的，因此，一直未能摆脱“明股实债”、“单项目基金”等标签。
诺承投资管理机构统计显示，近90%的机构都以与开发商紧密结合获取高额投资收益为主要策略，仅有9%的机构以增值型策略作为主要的投资策略，核心地产型基金刚刚在国内出现，仅占2%的市场份额。
“大部分房地产基金的身份是债权人，偶尔化身为财务管理者，很少是公司项目的参与者和管理者。”上述PE人士称，这与除了提供融资，还提供改善结构、资产升值等服务不同，“很多时候，大家的理念也不一致”。
在多位私募基金业内人士眼中，房地产和金融的融合程度仍有很大改善空间。目前，部分基金管理机构确实存在难以介入房地产业上下游、缺乏行业专业人才等困境，影响房地产私募基金的进一步发展。
房地产基金从业人士李沐恩判断，今年国内房地产私募基金的投资方式将淡化债权投资，“明股实债”的投资方式因为受制于法律瓶颈将逐渐不为私募基金管理公司所接受，但是股权类的投资比重将会逐渐上升。
歌斐资产管理合伙人曾纯在某私募基金论坛上表示，作为房地产基金的管理人，核心是选择优秀开发商进行合作，开发商在拿地、设计环节、成本控制等方面各有特点，房地产基金也要根据差异来细分。
