当历史建筑被地产开发包围

本报记者 刘力图 广州报道
   
    在广州市规划局网站上，日前悄然挂出一则关于粤海珠光路商住楼（北区）工程的批后公示。该工程坐落在广州古建筑聚集的北京路与万福路之内，周围均是低层建筑，包括岭南传统文物骑楼。公示显示，获批后的商住楼超百米的高度远远超过历史城区新建建筑30米的上限，这意味着其获得规划局“破格”改规划资格。
    业内人士表示，近期，广州文物遭强拆、被毁事件屡屡发生，政府对文物、历史建筑的监管存在不少漏洞。
“破格”改规划
    在粤海地产珠光路项目周边，均是两层高的岭南传统文物建筑骑楼，而粤海地产该项目的骑楼建筑部分已残缺不全。
    “几年之前，部分旧的骑楼遭到拆除，有些建筑外围已经损坏。”在该项目附近居住二十年之久的王先生向记者表示。
    粤海地产珠光路项目为早年广州市在册烂尾地，2007年，广州市为盘活将烂尾地重新拍卖，粤海地产以楼面地价4287元/平方米拿下该地的开发权。经过近5年的拆迁工作后，该项目才开始正式得以规划。
    去年12月这一地块的批后公示称，该项目将分为南北两个组团。北部将建2栋36层与1栋29层的高层住宅，最高5层、最低1层的商业楼包围了3幢住宅的东西及北侧。
    按照日前规划局的公示，珠光路43-79号（南区）建设工程项目的建筑分为住宅A3栋和住宅A4栋，此外还有部分二三层的附属建筑，其建设规模为地上32层、地下3层。
    经过前后几次规划调整，该地块的建筑高度有一定降低，部分低层建筑得以保留，却依然主要由高层住宅和商业楼组成。
    在相关规划文件中，对于已拆、损毁和依然存在的历史文物骑楼，开发商仅在北部商业楼将骑楼保留，地块南侧的文物建筑在保留保护的基础上适当作为商业用途。
    此外，高层建筑与历史城区新建建筑规定相违背。按照广州市《广州市历史文化名城保护规划》提出，“北京路－万福路”骑楼保护区，由北京路、文明路、珠光路等组成。珠光路项目正好位于骑楼保护区内，属于限制新建高度地区，住宅建筑规定不能超过6层。显然，过百米的珠光路高层建筑已经“破格”。
    值得关注的是，根据粤海地产当时拿下该烂尾地的公开信息显示，该地块原为广州长城建设总公司开发，未来规划建设为居住、兼容商业项目。政府相关部门只对建筑面积和配建设施有规定，并没有提及要以骑楼建筑形式保留，也没有其他对骑楼建筑保护的规定。
    而在珠光路项目不远处的泰康路以南地块和荔湾区文昌南路宝华巷南侧地块，当时也被粤海地产以烂尾楼的形式拿下。该地块在拍卖之前，广州市已规定地块位于《广州市骑楼街保护与开发规划研究》确定的泰康路骑楼街规划控制范围，因此，沿线建筑须控制为骑楼建筑形式。
    广州市规划局一位不愿具名的官员透露，在拍卖之前，上述珠光路项目的高层建筑已经确定，“都藏在规划中。”
    他分析，珠光路地块拍卖时已规定占地15603平方米（可建设用地面积为11926平方米），建筑面积为93312平方米，其中住宅建筑面积不大于65318平方米，商业建筑面积不大于24614平方米。地块总用地面积15603平方米，计算容积率建筑面积93312平方米，容积率约为6，绿地率为32.7%。
    “按照这样的算法，不就是要建高楼吗？”他向记者表示，“只要不超出这些规定，都是能获批，所以怎么建才能获得利益最大化，开发商与规划部门有很大周旋空间。”
    据悉，在《广州市历史文化名城保护规划》出台前，珠光路商住楼项目的规划早已敲定，这意味着该项目不受文物保护规划管辖。
形同虚设的保护网
    “文物建筑、历史建筑保护的规定形同虚设。”参与广州旧城重建的本土开发商向记者表示。
    在上述开发商看来，参与旧城重建，开发商有追逐利益最大化的需求，然而，政府在推地过程中，并没有提前告知开发商地块存在保护文物和历史建筑的事宜。“很多时候开发商是拿地之后才知道地块的情况，解决问题的责任被推到开发商身上。”
    直至近期，广州文物保护的重心才将从事后处罚转移至事前防范。广州市文化广电新闻出版局局长陆志强近日表示，按照今年5月1日起施行的广州市文物保护规定，市区都将建立文物保护基金。今后凡国有转让的土地，尤其是政府大型项目推进时，在地块取得或建设前将进行文物勘探。
    广州市日前紧急推出新规：凡送市规委会审议的重大平台项目，都必须附上历史建筑评价报告，广州市规划局也已启动针对已批项目地块的历史建筑普查。
    然而，建筑审批的过程也处于管理的“灰色地带”之中。
    “文物保护条例与城市建设的现实脱节，规划跟不上。”上述广州规划局官员称，即使发现了文物，需要进行保护，这还需要进行规划调整，并与参与旧城改造的开发商协商解决问题，“这要是不纳入规划更改范围，即使提出需要对历史文物保护，效果也不大。”
    此前的民国建筑金陵台遭开发商丽丰控股强拆事件中，广州多个部门此前对该历史建筑产生争议，相关文物单位认为该民国建筑属于“国宝级文物”，应该保留。广州市规划局则认为这些民国建筑均不属于文物保护单位，也暂未列入登记在册的文物线索，因此，只能建议广州市国土房管局作出“暂缓拆除”的处理。
    开发商丽丰控股方面去年得到政府提供的讨论方案是，政府收回已批出去的地块，或者保留历史建筑，但要求开发商优化建设方案。而丽丰控股认为这两种方案均不合适，但政府并没有对此作进一步处理。