商铺投资者的烦恼
孙先生在北京一家IT 公司担任高管，太太是一位大学教授，8 岁的儿子在读小学。作为“创一代”，孙先生很注重打理得来不易的家庭财富。由于对金融比较感兴趣，在投资方面孙先生喜欢亲力亲为。孙先生将家庭可投资资产的60% 用于投资楼市，20% 投向银行定期存款，剩下的一部分主要投向股市。今年年初，在国五条细则出台之前，孙先生卖掉了两套房产，手中一下子多出了几百万的流动资金。回顾以往的投资经历，孙先生说：“我从2001 年开始买房投资，到现在卖出，房价翻了10 倍不止，确实赚了不少钱。但是我判断北京的房价已经到了一个高点，未来上涨的幅度不大。再加上后续可能会推出房产税，所以我将资金从房产市场中撤了出来。”未来孙先生比较看好商业地产的发展。因为目前住宅的投资回报周期为30-40 年，而商业地产的回报周期只为12-15 年，投资成本相对收回较快。最近他一有空就四处寻觅可投资的商铺，在考察过一段时间之后，孙先生有两个问题没搞明白。一手商铺和二手商铺到底哪个投资回报率更高？有的开发商在出售商铺时承诺提供“包租”服务，甚至承诺超过10% 的投资回报率。这么高的投资回报率到底能不能实现？
投资商铺要从多方面考虑
现在国内商铺投资市场才刚刚起步，投资者对商铺投资回报率、获利方式等计算标准并不十分清楚。开发商在销售商铺时，往往会承诺较高的投资回报率，但具体收益要从商铺情况、买入价格、租金水平等多方面因素考虑。脱离实际情况的高回报率，只是纸上谈兵而已。仔细计算商铺投资回报率孙先生的困惑主要集中在投资回报率上，这就涉及一个基本的概念问题：商铺投资回报率到底如何计算？其实计算方法很简单：商铺投资回报率= 年租金收益/ 商铺购买价。举例来说：一间商铺买入时的总价是200 万元，月租金为1.5 万元。商铺投资回报率=1.5X12/200=9%。一线城市商铺近几年售价的增长幅度都是10% 以上，不同时间点购入的商铺，计算出来的投资回报率差别很大。所以在计算时关键要看时间节点，如果商铺是当期购入，基本上投资回报率能达到5% 已经很不错了，但如果是五年前购买的，以现在的租金收入水平计算，回报率达到20% 都有可能。
另外，商铺在建成后，需要经过几年的商圈养成期，才会达到理想租金。正常情况下，商业地产在初期远远达不到10% 的收益。 有的投资者会存在这样一个误区：既然购买一手商铺需要经过几年的商圈养成期，初期租金水平也不高，那还不如直接接手别人转让的二手商铺。需要注意的是，购买二手商铺还需要负担各种转让税费。另外，现在每平米的租金高未必代表投资回报率高，因为相应地, 你买入成本也在提高。
“包租”服务并不划算
在购买一手商铺时，对未来商铺投资前景的预估为重要。首先要去调查一下周边类似面积、格局的商铺的承租水平，由此判断出未来商铺出租的价格。当然，也要考虑具体的因素，例如开发商是否设有免租期等。有些开发商在出售商铺时，会附带推出包租服务。所谓包租，是指购买商铺之后，开发商承诺为购买人提供商铺出租管理服务，甚至承诺超过10% 的高额回报率。有开发商的保证，还可以省去自己出租的各种麻烦，听起来似乎很划算。
其实这是开发商迫不得已的做法，是商铺供过于求的情况下，开发商为了促进销售而采取的手段。在商铺开业前期，为了招徕商家，开发商会在租金上给予一些优惠。租金收益无法覆盖开发商承诺返还的租金额度，有时甚至需要动用销售回款来补偿，风险就在这里。也有的开发商采用“一叶障目”的方法，在前期抬高商铺售价，投资者购买之后，将前期多收的房款以租
金的形式返还，实际上羊毛还是出在羊身上。
如果投资者出于省心的考虑购买带有“包租”服务的商铺，建议最好选择信誉较好的大开发商。商业地产建成两三年后基本上项目就结束了，后期开发商会转为运营管理公司来承担责任。运营公司的持续运营能力对周围商圈的形成、商铺投资价值的提升都起到决定性的作用
