本报记者 包涵 北京报道
2013年，黑石在房地产上的胃口再一次打开。
最近，因为看好复苏的欧洲房地产市场，黑石集团房地产部门正在募集一只规模为50亿美元的欧洲房地产基金，该基金可能将成为以欧洲房地产资产为投资标的的110多只基金中规模最大的一只。
黑石也没有放弃亚洲市场。香港泰升集团近日透露，黑石旗下地产合伙人亚洲基金向其发出25亿港元的收购要约。这是亚洲基金成立后做出的首批投资之一。分析人士普遍预计，由于交易中涉及新收购的内地房地产业务，不排除黑石是想买壳部署内地房地产业务。
与此同时，8月初，黑石集团还计划捆绑本土每月租金约1500-1700美元的房产，以其未来租金收益为担保，由德意志银行负责打包为债券推向市场。如果成功，它也将成为全球首只房租债券。
黑石的一系列动作似乎表明，其看好全球的房地产市场复苏态势。但其中的房租证券化这一创新，会否在未来酝酿成为下一个金融危机的导火索，则颇受争议。
黑石的算盘
从历史上看，出租物业一直是由小型的个人投资者占主导地位的业务。然而这一情形似乎在由房地产市场传导出的金融危机中发生了改变。
经济的衰退沉重地打击了房地产市场，并造成很多家庭丧失了房屋赎回权。而黑石却在别人的麻烦里发现了机会，在过去的三年中，它与SAC、艾威资本和卡克斯顿等大型对冲基金一起逢低大量吸纳了与房产有关的资产，然后大部分用来出租，获取了稳定的现金流，并形成了一套稳定的获利模式。数据显示，去年年初以来，黑石已花费超过55亿美元收购了约3.2万套房产。
目前，它还打算将之变成一个新的资产类别——房租债券。
黑石的如意算盘是否打得为时过早呢？
“房租抵押债券的最大问题就是没人知道租户的收入到底有多可靠。许多被租用的房屋都是在受房地产泡沫崩溃打击最严重的地区，尽管经济的改善和失业率的下降可以一定程度上降低这种风险，但是现在关于人们从一个大资产管理公司手中租房时，多久交一次房租，以及是否按时交房租的长期跟踪数据都还没看到。”大通投资顾问公司的研究员迈克尔·佛克斯认为。
物业管理似乎也是一个问题。一个家庭的保养和维护已属不易，在同一时间管理成千上万的家庭，更不是一个小任务。“黑石是一家经验丰富的公司，但对它目前是否有能力处理如此庞大的出租物业，我还是持怀疑态度。”迈克尔表示。
“不管怎样，黑石还是聪明地抓住了机遇。黑石集团最近借入了数十亿美元，如果这些出租物业成功证券化，将有助于降低公司的杠杆。目前这笔买卖能否做成，确实有很大一部分取决于各种评级机构对它的处理，因为许多机构投资者会要求限制其投资债券在一定水平的评级之上。”
迈克尔认为，至少他们的公司不会去先吃这个螃蟹。无论如何都要等到第一批投资者看到收益后，才决定要不要进入。
据悉，黑石与德意志银行此次债券的发行规模预计约在2.4亿至2.75亿美元。绑定的资产及物业价值将在3亿到3.5亿之间。信用评级公司可能给出高达A或BBB的投资评级。该债券最早将于8月或9月与投资者见面，但因细节未定最终发行时间还是未知数。
金融危机新隐患？
在金融危机后全球忙于去杠杆的过程中，黑石们的动作却似乎是在重新启动华尔街的金融引擎。
数据显示，黑石的房地产业务部门管理着640亿美元资产，是公司的最大业务板块。今年第二季度，该部门的收入超过6亿美元，占了公司整体收入的半壁江山。
去年秋天以来，黑石集团和其他机构的购房者已对萨拉索塔等地区的房地产市场产生巨大的影响。数据显示，上述地区的1718户单户住宅和6月份的公寓销售中，有10%被黑石和加州资本所收购。
与此同时，黑石在佛罗里达州西南部的攻城略地也引起当地房地产市场的极大震动。黑石的行动掀起了现金买家的竞价战，使他们的报价有时远远超过房屋的评估值，有人担心这种趋势可能会令经济恢复再长期遭遇挫折——因为它限制了传统的购买力，让房价超越了很多中产阶级家庭的实际购买力。
德银也不吃亏。最近德银联合其他华尔街主要银行已发放给黑石约36亿美元的贷款，使黑石这样的收购公司能够以更低的成本收购更多物业。出售黑石的房租债券俨然将带来更多收益。
值得一提的是，黑石和德银的行为是否会在未来酿成新的金融危机，成为市场最担心的问题。
有分析师称，2008年全球金融危机的原因之一就是房屋按揭抵押债券。这些工具没有被充分评估，在整个美国金融体系造成无可估量的损失，导致了住房市场的崩溃。这次，黑石的房租债券若不经过充分评估就发出，未来也会对市场形成隐患。
消息称，若债券发行得以顺利进行，穆迪、标普、惠誉、克罗尔和晨星等信用评级公司都有可能成为该债券的投资评级方，但最终由谁来操作还未有明确消息。
无独有偶，有消息称，在中国，同样以出租屋为标的的首只投资国内房地产的REITs近日也有望获批。据悉，国投瑞银基金公司将与地方政府合作，推出首只投资于国内房地产市场的房地产信托凭证产品，并有望于近日获批。该产品将数个公租房项目打包作为REITs标的，以解决长期运营资金问题。如果成功，这将是券商、基金等机构筹备REITs业务多年后首次破题。
