本报记者 邹丽 上海报道
8月12日，宝龙地产控股集团发布半年报，截至2013年7月底，宝龙地产本年累计实现合同销售金额约34.62亿元，比去年同期36亿元下降3.83%。
一边是销售业绩的下降，另一边宝龙地产在青岛的三个城市广场商业项目相继陷入运营危机，这无疑令宝龙地产再次陷入尴尬境地。为此，宝龙制定了重返一线城市的战略新规划，然而转型能否成功仍然是个未知数。
被边缘化的老牌房企
近日，宝龙地产在青岛的三个商业项目的后续商业开发接连陷入困境的消息，再度将这家中国老牌的商业地产企业推向风口浪尖。
记者在实地走访宝龙青岛项目时发现，项目开业几年，却正在重新规划、装修，直到目前仍有超过半数的商铺处于空置状态。采访中，多名商铺业主对记者表示，宝龙城市广场之所以经营不善，与其自身的管理能力有较大关系。
据一位已经离职的高管透露，宝龙的内部家族企业模式是制约其发展的软肋。公司不是依靠制度在管理，项目总经理更换频繁。
“典型的家族企业，裙带关系浓重和人才、管理是当前制约宝龙扩张的核心问题。如果宝龙能摆脱家族企业的旧有模式，完全按制度化来管理企业，那么宝龙也不会被市场所淘汰。”上述离职高管表示。
而在业内人士看来，管理问题只是导致宝龙“空城”出现的一个推手，最主要的原因还是项目选址存在问题。
“宝龙地产瞄向三线城市应该是缘于购地成本的低廉。”中原地产研究咨询总监宋会雍对记者表示，相对于一线城市不断被推高的地价，二三线城市土地还未被爆炒，且地方政府非常欢迎宝龙地产这种大型项目进驻，也会提供不少便利。
公开资料显示，宝龙拿到的地块都是在城市新区正在形成的核心商圈之外，项目的市场竞争力并不突出。
例如目前空置率颇高的青岛李沧宝龙广场，李沧属于典型的城乡经济，商业档次非常低。李沧项目在区域核心商圈之外，项目不得不定位为区域内的中低消费，这对自持商业定位的影响较大。
记者查阅相关资料发现，郑州宝龙广场土地价格则更为便宜，土地出让金合计1259亿元（含税），地上建筑面积楼面地价仅581元/平方米。
“老板不舍得花钱，总是以低价获取二三线城市周边地块，而且都是拿一些其他企业不要的地，一味贪图便宜，根本没有商业力度，使得宝龙地产逐渐被边缘化。”宋会雍表示。
谋求一线城市突围
今年上半年，宝龙制定了新的战略规划，按照“深耕长三角、布局环渤海、发力海西·珠三角、谋略中西部”的全国布局，先后竞得上海奉贤、嘉定、山东蓬莱、江苏淮安的地块，宝龙的土地储备总面积超过800万平方米。
从土地储备来看，上海是宝龙未来的发展重地，今年5月，宝龙再成功获得上海市嘉定区一块土地，总建筑面积约为12.3万平方米。
宝龙集团董事长许健康就曾表示，上海及华东地区是宝龙未来的发展重点之一，未来宝龙在一线城市和二三线城市之间商业地产的规模将保持均衡比例，各持一半。许健康提到，假若不去占领上海市场，宝龙未来的发展就会受到限制。
然而，宝龙目前的战略转型能否见效，仍然是个未知数，“宝龙地产前期拿地多，商业项目盈利能力欠佳，项目辐射人群、基础设施等市场因素的成熟周期长，孵化时间过长，而企业的资金实力上市前并不突出，在前两年跳跃性进入快速扩张周期后，资金链压力较大。”上海券商分析师张妍对记者表示。
宝龙地产2012年年报显示，公司总负债高达237.08亿元，当年公司向银行借贷、融资而付出的利息支出高达7.31亿元。进入今年，宝龙地产更是发行了两期总额超20亿元的高息票据，最高融资利率达11.25%。
“房地产黄金时代已经结束，过去一个项目不管谁开发都会有利润，现在，不同开发商运营，利润相差会特别大。”宋会雍告诉记者，如果宝龙不在一线热门的优质地块亮相，必然会被边缘化。
