本报记者 刘力图 广州报道
“李嘉诚出售西城都荟项目的新闻出现之前，这个项目并没有受到过多的外界关注，甚至很多人都不知道这是和黄和长实的作品。”曾接触该项目的商业地产人士向本报记者如此描述西城都荟受到的“冷遇”。
从未承诺对项目坚持“长期持有”的李嘉诚，一直在践行选择合适时机出售的投资法则。对于这些早已触碰“长和系”经营底线的项目，李嘉诚依然有办法保其“华丽”出售，实现资产最大值。
业内人士分析，如今经济模式已经发生巨变，在电商冲击下，商业物业的价值潜力猛然下滑，不能按照过去的方法招商。对于开发商来说，持有高端商业物业，不如持有现金流。
优质地段项目遭“雪藏”
“一直是冷冷清清的，从开业至今基本上没旺场。”西城都荟的某商家叶永芝（化名）表示，她的语气中夹杂着不少抱怨。“西城都荟”的冷场，早已人尽皆知，而进驻该项目的商铺销售人员也常抱怨每月销售业绩“惨不忍睹”的事实。
近日，和记黄埔宣布将广州西城都荟商业地产项目以30.3亿港元作价售卖给离岸公司GCREFAcquisitions22Limited。这意味着，“长和系”放弃了其上世纪在广州投资的第一个项目，并将在广州的“西进”发展中缺席。
不过，相对于李嘉诚秉承的“地段优先”投资法则而言，西城都荟这个由长江实业与和记黄埔联手打造的优质地段项目，确实符合李嘉诚的投资思路。
该项目占地约7.1万平方米，总建筑面积8.8万平方米，所处地段正是广州和佛山交界的传统商圈荔湾区。不仅如此，西城都荟项目正处于广州地铁一号线与广佛地铁线的交会点，其背后蕴藏着广佛商圈的巨大消费群。
据悉，和记黄埔是伴随1997年兴建广州地铁进入广州投资的，其中，“地铁上盖物业”的西城都荟便是李嘉诚看中的首个项目。
“一直捂盘到2005年才开工，最先出售的也是住宅，那片住宅很有代表性。”一位从业多年的房企人士告诉记者，西城都荟住宅部分逸翠湾在2008年开售，“在当年腥风血雨的楼市行情中，逸翠湾出售价位在1.5万元/平方米，且销售成绩相当理想，成为城中不断热议的楼王。”
该人士粗略计算了一下，西城都荟上盖的住宅部分销售价格随后一直水涨船高，到2011年最后一批住宅的售价已高达2.5万元/平方米，因此，住宅部分为整个项目创收至少达20亿。
不过，与住宅巨额收金相比，逸翠湾裙楼配套的商业部分西城都荟明显入不敷出，且其经营也波折重重。
记者了解到，早在2006年4月和记黄埔就已经宣布西城都荟将开业，但由于地铁工程等缘故，西城都荟的开业时间一推再推，被业内视为广州商业地产“三大难”之一。
其间，和记黄埔屡屡与包括百盛、乐宾等众多大型商家谈判失败，且连广州百货、王府井百货的合作也不了了之。拖延了六年后，该商场终于在2012年年底试营业，而目前出租率仅75%。
业内人士分析认为，西城都荟之所以冷清，最主要的原因是李嘉诚在对该项目“捂盘”的过程中，已经错过广州商业地产发展最好的时间。此外，有荔湾区政府人士表示，该项目的落寞也与政府积极推动“东进”战略，而李氏押宝的“西进”战略遭到边缘化有关。
“试一试，不行就卖掉”
不过，在业内人士眼中，不少商家都认为西城都荟有发展潜力，“只是需要更多的投入和更长的圈养周期，那就要看谁愿意等下去。”叶永芝告诉记者。
“这么好一个地段的物业，按照李氏的出牌章法，是不会在该项目最低值时出售的。”一位接触长江实业和和黄地产近期多宗出售业务的中介机构知情人士丁先生分析，目前，该项目正处于较高值时出售，且出售方的出售意愿较坚决。
不过，既然花费六年时间打造，选择在去年年底开始试营业，李氏又为何在短短不足一年后出售项目，而不选择熬过商业项目必经的养商期。
一般而言，商业项目开业初期须经历一段比较困难的培育时期，其间，人流量比较少，租金比较低，历时1至3年。
“站在出售方的立场，商业项目在养商期早期，其开发前景依然存在，因此，做项目评估也会有优势。”丁先生称。他认为，最让出售方担心的或许是项目收益持续增长的预期，因此，选择在合适的时点出售是合理的商业行为。
上述曾接触该项目的商业地产人士告诉记者，去年年底试营业之前，众多商家已经签订合约，即使出售方有意愿出售，也难免有赔偿紧接而来，因此，项目估值肯定大打折扣。
为了让这本已失势的项目在估值时获得加分，李氏并未放弃重新包装的机会，将本已雪藏六年的项目推向培育的起步期，也不失为挽救资产的办法。
据另一位曾接触该项目运营团队的商业地产人士回忆，在去年试营业期前，运营方的意见是“尽可能积极地把项目做出来，不管结果如何也要试一试”，而运营团队同时感觉到，无论做得好与不好，项目都有可能面临整体出售的结局。
记者了解到，该项目从试营业期间并未停止举办系列暖场活动，包括主题展览等。该项目运营期间的积极程度，也让业内有目共睹。
市场上对李氏在内地运营方式的判断是，对住宅项目囤地采取慢开发慢销售，而对持有型物业则延长开发时间，等土地与楼面价值飙升至合理高点时，打包出售。
华南某房企人士蔡先生告诉记者，业内人士也嗅到了老城区荔湾区的物业价位已到了一定的滞涨期，“长和”只是走出第一步而已。
广州西城都荟的卖价折算后为2.9万元/平方米，而这项交易金额达30.3亿港元，将为和黄录得约4.93亿港元的未经审核收益。对于此次西城都荟的成交价格，业内人士黄文杰认为该价位在正常交易价格范畴内，不存在割价让利退场。
颠覆“长期持有”概念
事实上，市场消息称，除了西城都荟项目，李嘉诚在广州的商业物业可能一并打包进这宗交易，和黄位于广州萝岗区的国际玩具礼品城可能属于交易物业之一。
记者从该国际玩具礼品城了解到，这个项目占地30多万平方米，总投资15亿元，李嘉诚在2003年入股该项目，占股60%。不过，该项目的一期商铺在2004年开售当日直接售罄，收金7亿后，二、三期的开发便了无踪影，一期项目也门庭冷落，开业率只有1%，至今项目依然遭到店铺业主的维权。在商业地产领域，该礼品城项目几近瘫痪，不过，该项目的部分土地在经过更改规划后已建成公寓楼盘。
丁先生告诉记者，与西城都荟押宝“西进”策略失败不同，玩具礼品城依然承接着广州市政府“东进”的大背景，这意味着，即使该项目的出租率、开业率、前期投入、人气远远低于西城都荟，但玩具礼品城地处广州萝岗新区优质地段，其土地价值依然有极大的发展空间。
“持有方等待的不是长期持有，而是资产最大化的一个机遇。”丁先生总结李氏的出售路径称，丁先生所在的中介机构正是为李氏出售物业做前期尽职调查，除了本身要做的项目估值外，还需要判断竞标方的价位、风险等因素，毕竟“太差的项目，买家也不会愿意出高价格，所以如何判断最大值，才是关键”。
事实上，在“长和系”的经营账本中，收益率仅个位数的项目已濒临出售红线。
根据公开资料，从1991到2011年的20年间，经历了亚洲金融危机、SARS危机和美国次级债引发的全球金融海啸的“长和系”尽管在3G、电视、娱乐等业务上也曾大幅亏损，但整体盈利依然稳健和保持优势。这20年间，和记黄埔的平均净资产收益率超过11%，长江实业的平均净资产收益率更接近15%。
显然，不论是回报率最高只能达到7%左右的西城都荟，还是毛利率仅3%的百佳超市，以及租金回报仅约5%的陆家嘴写字楼，都已踩在“长和系”的账本红线上。
中坤董事长黄怒波认为，不少开发商有个传统思维，商业地产持有越多越好，这样做会忽视了流动性，容易走入死局。
