本报记者 董映颉 李继远 济南报道
在经历了8月楼市“淡季不淡”的市场行情之后，楼市传统销售旺季“金九银十”也在高成交的热闹场面中开局。亚豪机构最新统计数据显示，9月上半月，北京商品住宅共实现成交5791套，成交面积64.58万平方米，相比上月同期分别增加14.1%和17.9%。
不过就在开发商摩拳擦掌准备大干一场的时候，公积金和银行房贷的额度纷纷收紧，这无疑给原本急切的买卖双方泼了一盆凉水。据记者了解，目前多地公积金管理中心的贷款额度告急，而各大银行也都或多或少收紧了房贷利率并放缓了放贷速度，有的股份制中小银行甚至已经暂停了房贷业务。
业内人士分析，银行资金紧张明显影响了购房者贷款，进而影响购房者的购房需求，尽管今年上半年楼市销售回暖使得开发商的资金面得以缓解，但今年下半年开发商由于面临资金链压力仍有可能重新选择低价跑量。
公积金额度告急
近日，某钢铁类央企在职员工刘先生拿到了一份来自北京住房公积金管理中心中央国家机关分中心（下称“公积金国管中心”）的文件，文件的主要内容是为了缓解在职职工公积金购房贷款额度紧张的情况，公积金国管中心推出了面向在职职工的“公转商”贴息贷款服务。
“我最近在大兴看中一套两居的新房，想回单位咨询关于公积金贷款的问题，结果人事部门给了这样一份文件，”刘先生告诉记者，“原来公积金国管中心还是根据申请者的个人情况进行审批，现在则是直接给央企各单位发文。”
而据刘先生在其单位内部了解到，自从这一文件下发到他们单位之后，单位正在办理购房贷款的同事就很少有能申请到公积金贷款购房的。
“公转商贴息贷款是我们推出的一项替代服务，近期放款额度上确实有吃紧的情况，即使贷款被受理，批贷的时间现在一般也要在2-3个月。”公积金国管中心一位负责人对记者表示。
按照文件内容，公积金中心与商业银行合作，在公积金中心资金紧张时，转由商业银行发放商业性住房贷款。而商贷利率和公积金贷款利率不同产生的利息差，则由公积金中心逐月给借款人补贴。
“这种公转商贷款局限性很大，公积金国管中心规定商业银行只能为中国邮政储蓄银行，所购房屋也只能是期房。”刘先生告诉记者，因为办理公转商贴息贷款的手续非常麻烦，开发商也不愿意采取这种方式，因此最后还是选择了商业贷款。
然而，北京并非特例。近期，杭州、徐州、南京、合肥等城市的公积金中心都纷纷出现了“余额告急”的情况。而对此，各地方政府也使出浑身解数希望能缓解公积金的额度之困。其中，杭州、徐州宣布推出“公转商”贴息贷款，以缓解公积金贷款猛增的压力；合肥推出公积金贷款“轮候制”，根据每月资金归集、提取等综合因素制订每月放贷计划，实行总量控制。
除此之外，由于公积金管理中心额度紧张，济南市出台新政，要求已办理公积金贷款的购房者不能一次性提取住房公积金账户里的余额，以保证住房公积金优先用于偿还公积金贷款本息。而这样的新政则引发了济南市公积金的“挤提潮”。
“近期放款量大增，而沉淀资金还要支持保障房，出台政策的目的是对贷款使用加以控制，但没想到这一政策反而引起挤提。”济南市公积金管理中心一位负责人坦言。
房贷业务遭弃
“目前，我们对首套房的贷款利率现在执行的是九折利率。”中国工商银行北京一支行信贷部张姓副主任对记者表示，“不过第三季度的额度已经很少了，预计要等到第四季度才能办理。”
随后，本报记者电话咨询了农行、建行、中行等国有行支行的信贷部，几家银行都表示，首套房的贷款利率已经上浮到基准利率或九五折利率，“原有的八五折利率早就做不下来了，现在连九折都拿不到。”
而招商银行万达广场支行的信贷部经理张一宁告诉记者，目前招行对于关系较好的优质开发商楼盘，仍然可以实施8.5折利率优惠，但是一般客户都已经调至9折。
除了贷款利率提升，批贷时间也有所延长，不过，上述张主任告诉记者，“现在我们的放款时间不能保证，至少要等一个月以上才能放款。”而在记者所询问的银行中，一个月放款已经是最快的时间，不少银行都表示放款时间不能确定，“两个月才放款的情况也很正常。”
事实上，进入下半年，银行资金紧缺状况更加明显。由于今年上半年楼市销售一度火爆，这也让银行的房贷额度提前进入“干涸期”。“往年一般是进入四季度，因为额度受限，会出现房贷收紧的情况，今年却提前了。”张一宁告诉记者。
“我们现在基本不做房贷业务了，额度紧张又不赚钱。”民生银行北京一支行信贷部经理告诉记者，“个贷业务手续复杂，批贷时间又长，贷款利率即使能比基准利率上浮一点，也很难挣钱，但对于小微或者经营类贷款而言，利率提高20%很正常。”
据记者了解，目前不少股份制中小行已经暂停了房贷业务，转做风险较小但利润较高的小微贷和消费贷。
从银行报表来看，昔日的“香饽饽”房贷已经成了银行眼中的“鸡肋”，众多银行已经开始悄然调整了其贷款业务。以中信银行为例，年报显示，2012年，中信银行住房按揭贷款增长率为8.79%。不仅远远不及小微企业、个人经营贷款和信用卡贷款的25.98%、69.23%和68.57%，而且也低于该行贷款15.96%的平均水平。
影响“金九银十”成色
公积金额度告急和银行收紧房贷的“变故”也将影响开发商的销售。面对已经到来的传统销售旺季“金九银十”，贷款资金无法到位的“窘境”无疑将为急切的买卖双方泼了一盆冷水。
“这才真正是釜底抽薪。”在今年的北京秋季房展会上，房山一参展楼盘的营销负责人告诉记者，房贷收紧直接影响购房者的购房需求。“前期所接待的意向客户中大约有一半都表示房贷难办，而如果最终办不下房贷那就只能先暂缓买房。”
“收紧房贷对于控制成交量而言可以说是立竿见影。”北京万科副总裁肖劲对记者表示，“房贷收紧直接导致刚需购房者的成本增加或者根本无力购房，使得这部分购房者选择推迟入市。”
多位业内人士向记者表示，历来“金九银十”都被开发商看做是一个很好的销售节点，借以回笼资金。而今年市场表现尤为火爆，不少开发商借机提价，但如果市场需求被抑制，显然开发商的期望将会落空。
事实上，据国家统计局最新数据显示，今年1-6月份，房地产开发企业到位资金57225亿元，其中，国内贷款9901亿元，个人按揭贷款6763亿元，二者占到了开发商资金来源总规模的29.12%。
北京一位知名房企的销售总监也向记者表示，尽管今年公司销售情况良好，但下半年针对房企的信贷政策仍然从紧，因此今年下半年的销售策略仍然是“积极跑量、加速回款”，以此来缓解随时可能出现的资金压力。
“预计四季度房企资金来源会明显回落，”兰德咨询总裁宋延庆认为，下半年银行将更加惜贷，因此房企开发成本将增加，预计开发贷利率可能从目前基准利率上浮10%-15%上涨到上浮20%。
中原地产市场研究部总监张大伟认为，房贷额度收紧明显影响了购房者贷款，同时开发商的资金成本也在增加，因此，下半年开发商面临资金链压力仍有可能重新选择低价跑量，而购房者由于资金受限也将会选择推迟入市，因此今年的“金九银十”仍有可能出现成色不足的情况。
