本报记者 董映颉 北京报道
北京东三环国贸桥的东北角，鳞次栉比的高楼之间一大片正在施工的工地显得十分突兀。在这个包括了14个建筑项目的CBD核心区工地上，只有在东三环东侧靠近光华路的地方开了一个工地大门，工人紧张忙碌，货车来来往往。
然而，这种热闹的场景在这片工地上并不多见，超过半数的地块至今仍没有开工的迹象。这与官方刚刚发布的“CBD核心区项目已经进入全面实施阶段，19栋摩天大楼将拔地而起”的消息似乎并不一致。
业内人士告诉记者，当时底价和投标价格出现一致的Z11地块至今尚无人接盘，几家联合体拿地项目由于参与企业退出或企业间难以协调的矛盾致使项目进度进展缓慢。同时，由于CBD核心区15幅地块需要建设一体化的地下空间，要求统一规划和施工，但目前开发企业“各谋其利”的状态使整个规划陷入了“卡壳”窘境。
雪藏的Z11拖后腿?
尽管按照北京市规划委9月中旬发布的信息显示，CBD核心区项目已经进入全面实施阶段，但实际上，至今为止，当时分拆出让的CBD核心区14幅地块中仍然有一幅地块一直处于“名花无主”的状态。
9月20日，当记者来到位于国贸桥东北角的中服地块时，临近建国路、靠近针织路西侧的工地上还可以看到两架塔吊在有序地工作，围挡之内，也有工人在紧张地忙碌着。而位于这一地块北侧的空地上却没有什么动静。
这块看上去冷冷清清的空地就是当年CBD核心区拆分出让地块中的Z11地块。两年前的2011年7月，Z11地块因为唯一的投标主体中信银行和中信集团联合体报出了25.23亿元的报价，和这一地块的底价完全一致，而引起业内对这一地块遭“内定”的质疑。随后，Z11地块的投标结果被北京市国土局认定无效。
“现在这一地块一直都没有出让，我们这边刚开始开工的时候还有人来打听这块地，后来问的人也少了。”在这一地块南侧的Z9地块上一位工作人员告诉记者，“现在我们这边进度那么慢，跟这块地一直不出让有很大关系。”
朝阳区常务副区长吴桂英曾经介绍，CBD核心区最大的亮点是地下空间的规划。按照规划，CBD核心区内的地下空间除了设计和预留了接驳地铁的一体化车站，还设计了包括应急避难场所等在内的公共配套设施，未来人们在核心区内通过地下就能抵达任意一座楼宇，将大大减少地面交通压力。
“由于核心区地块被分拆出让之后，每块地的面积都比较小，因此地下空间做出了一体化的设计，”参与核心区其中一地块开发的房企负责人对记者表示，“但因为牵扯众多、结构复杂，因此需要统一规划、设计，甚至在施工过程中也要求开发企业配合完成。”
然而，由于被迫暂停出让的Z11地块至今仍然没有找到“主人”，这也造成了核心区项目整体规划开发的延期。
“目前国土局还没有打算重新出让Z11地块，不过按照国土局当时的要求，Z11地块考虑对象还是会在第一轮企业中挑选。”一位接近北京市国土局的知情人士对记者透露，“这一地块最终很可能仍然归入中信集团囊中，因为当时中信是唯一投标人。”
不过，与2011年相比，两年后的土地市场和商业地产市场也已经出现了新的变化，因此对于曾经参与投标的房企来说，如果这一地块重新出让，土地价格、升值空间等因素则需重新测算。
“如果核心区项目大部分都已经开工的话，那么Z11地块预计也会尽快有着落，”上述房企负责人告诉记者，“应该还是上市出让，但具体采用什么方法，具体规则和标准都可能会有所改变。”
集体“增高”改规划
事实上，从2010年起，CBD核心区多宗土地就已经开始陆续交易，但至今仍然只有Z2b、Z15等地块开始施工，而记者在施工现场看到，已经开工的地块至今仍在进行地面以下部分的施工，而另外则还有超过半数的地块丝毫没有开工的迹象。
“从2010年、2011年核心区地块陆续交易至今，一些开发企业将大部分时间都花在与规划委等政府部门协调项目规划、设计方案上。”上述房企负责人对记者表示，“其中不少开发商都把自己地块的建筑高度一再上调。”
据记者了解，在CBD核心区项目中，最引人注目的Z15地块“中国尊”项目原计划建筑高度为400米左右，而在今年2月份进行建设招标时，这一高度更改为528米高，成为北京第一高楼。
此外，Z6地块的建筑也曾经在去年申请由300米至350米提高到405米，成为继“中国尊”之后的北京第二高建筑。Z2a地块的建筑高度则由180米左右调整为242.75米，Z3地块由160米调整为200米，Z12地块由180米左右调整为269米，Z14地块的两栋建筑由150米至220米均调整为238米。
“调整高度更增加容积率是一样的，而对于写字楼物业来说，增加高度也能让楼盘更加有竞争力，也是为了这一地块所产生的利益更加符合企业需要。”中国商业地产联盟秘书长王永平对记者表示。
据记者了解，根据现在CBD核心区项目建设的实际情况，各地块建设周期均将大大超过预期。一位参与CBD项目方案估价的咨询机构人士向记者透露，“按照开发商拿地时算的建设周期以及投入市场的时间，现在都要延迟至少20%。比如Z15的‘中国尊’本来建设时间计划是5年，但现在已经过去3年，再有3年能建完就不错了。因此开发商都想跟政府谈判更改规划或者更改用途。”
“我们跟国土局谈增加高度谈了很久，因为当时在竞标时，方案主要是按照政府相关部门的意图做；现在拿到地了，出于成本控制的考虑，企业希望能够参照自身的情况做些改变。上述房企负责人告诉记者：“其实很多企业都想改，因此进展都很缓慢。”
事实上，根据北京市规划委刚刚公布的信息显示，在CBD核心区已经出让的14宗地块中，目前只有Z15等5个项目的设计方案已稳定。
联合竞标的弊端
除此之外，CBD核心区地块在出让时多以联合体的形式共同参与拿地，因此开发企业众多，行业性质也千差万别，这也造成了如今核心区项目进展缓慢的原因之一。
“联合体拿地和企业单独拿地情况不同，虽然联合体在拿地前都会申报企业自身需求，但由于企业的行业属性、优势等不同，在拿地之后会产生很多问题。”北京市土地管理储备中心的一位负责人对记者表示。
在今年4月的万通股东大会上，万通地产董事长许立对于“为何拿地2年多该地块仍无实质性动工进展”的问题回复称，这主要由于此前该地块的合作拿地伙伴亚洲电视有限公司申请退出造成。
2010年12月，万通地产、中国国际金融有限公司、中金佳业（天津）商业房地产投资中心、西部国际金融贸易中心和亚视组成的联合体拿下Z3地块。但半年之后，亚视申请退出联合体。亚视当时的实际控制人、荣丰控股董事长王征在接受采访时表示，“因为宏观形势的需要，公司要整体转型，减少房地产的比重。”
“2011年、2012年正是国内楼市调控最严厉的两年，当时很多企业都面临着实体经济低迷和政府调控的压力，运营CBD这种特殊地块，会大大增加企业风险，一些企业想退出或者有别的想法很正常。”王永平告诉记者。
而这样的现象在Z14地块上则表现得更为突出。这一地块在当初竞标时就被业内称为“超级联合体”。当时，由正大置地有限公司、正大集团有限公司、卜蜂国际贸易有限公司等11家企业联合拿下了Z14地块。
“Z14地块最终是由正大集团来操盘，但这样的联合体组成过于庞大，关系背景也复杂多样。随着实际问题摆上桌面，企业各谋其利的问题就出来了。”上述房企人士告诉记者。
根据核心区地块出让标书的规定，“为保证CBD核心区物业的整体品质，不允许分割出售产权。中标人必须保证对项目持有、经营时间在十年以上，如遇特殊情况，须经商务中心区管委会同意后，方可出售。”
但实际上，标书并未规定不能出让项目公司股权，这给以财务投资或“中间人”身份捆绑参与投标的企业留了出口，也导致CBD项目公司股权可随意“倒手”。
“数十家企业参与长达10年之久的建设运营，任何变数都有可能导致一些企业难以支撑乃至退出，时间一长或许还会发生一些出人意料的故事。”上述房企人士表示。
