“京七条”有点让人看不懂。
核心内容之一，就是大规模建设自住型商品房，今年年底前落实2万套，明年落实5万套。
注意，是“落实”。也就是，政府把这么多房子的用地出让出去。
不可忽视的是，里面有两个变数：第一，自住型商品房供地的利润率很低，甚至是亏本，房地产企业不愿意做，如果开发商拒绝参与投标和建设呢？还要压给北京住总、城建这样的国企做政治任务吗？这几年，北京国有房企的业绩有多差，就可以知道干保障房这活儿，背后有多苦。第二，房地产开发需要周期，从供地到形成房屋供应量需要2年，2年以后，市场会是怎样的情况？
当然，上述的推论可能只是“假设”。下面，我们说说不是假设的情况。
明年提供5万套自住型商品房用地供应，政府的目的是想通过大量增加这类商品房供应，将商品房价格拉下来。
政府算了一个简单的算术题，北京市每年商品房销售量在14万－20万套之间，如果政府提供5万套自住型商品房，则意味着四分之一的供应量，而且这些房屋的价格比周边同品质的低30%的价格，加权平均，会拉低整体房价。
这是政府的算法，下面是我自己的算法和看法。
第一，文件里面明确写的是，这些自住型商品房比“同品质”的商品房价格低30％，这个定语，有很大的问题。试想，周边即便是有其他商品房项目，品质一定比这类房屋高，两者怎么比？你是毛坯卖2万一平米，人家精装卖5万一平米，这就不是同品质，你怎么定价？你怎么拉低人家的房价？
第二，做过房地产销售的人都知道，在做项目之前进行市场调研，一个区域的房价，是由该区域最好的楼盘决定的。例如，这个区域有万科一个盘，是最高档的，卖3万，其他开发商的稍差，卖2万5，如是排序。而不是由区域里面最差的房子决定的房价。更何况，自住型商品房是定向供给，根本影响不到大量排队买商品房的人群，如何拉低区域房价？
第三，“京七条”里面提出将给自住型商品房等带有特殊功能房屋的供地不低于50％。按照北京市住建委的解释，未来形成20％是保障房，50％是自住型商品房、限价房等，30％是高端，形成三位一体的住房构成体系。上述种种，总结一句话，就是可以供给商品房开发的用地会大规模减少，不带有这样那样限制条件的商品房用地，只要出让，就会被疯抢，成为地王。
2014年，房地产市场肯定发生的一个变化就是，二三线市场风险集中爆发，开发商如同遇到狼的羊群一样，被驱赶到一线城市来，尤其是那些上市公司们，又要业绩，又要利润，又要生存。前几年，房地产市场过度繁荣，养活了太多的房地产企业，如今大家都要为生存而战，遇到的却是，北京市这样的对土地的供给限制，没办法，肯定会拼个头破血流的，就会产生更多的地王。
简而言之，2014年，北京等一线城市的土地市场供需矛盾会更大。而这个时候，政府突然改变供地结构，结果就是会造就新的矛盾。很可能出现的一个情况就是，2014年，北京市的房价出现更大幅度的上涨。
回到正题。抑制和解决房价过快上涨的问题，在于政府要放弃一部分土地利益，目前来说，各地政府都在疯狂加价卖地，偿还和化解地方债务危机。而对于北京这样的特殊大城市来说，房屋供给远远不能满足人口规模化需求的情况下，北京市政府应该考虑适当少收土地利益，将土地出让金使用范围和对象明确、公布。
同时，政府切实加大商品房供地需求，阶段性加大供地规模，同时，对于房地产企业的乱涨价行为，进行严厉打击。这也是“京七条”里面的精神，文件中除了对自住型商品房这个事情提出以外，更提出了加大市场监管力度，加大土地增值税清算等措施。
单就土地增值税清算这一条，其实都让房地产企业畏惧。因为，大部分开发商的项目都靠土地升值，如果真要清算，基本上会“流血”。可惜的是，当前政府仅以1%－3％预缴了事。
如此监管性手段执行不到位，流于形式，前面又规划出若干花样，又有何用？房价被拉下来，在于执行，而不在于画饼。
（作者系本报编委、房地产部主任）
