文/邹丽
当前，房地产基金发展蓬勃，繁华的背后，必定是大江东去、泥沙俱下，强者愈强、弱者愈弱。对于全国房地产基金联盟秘书长、裕元资本管理集团董事长闫宗成来说，这是最好的时代，也是最坏的时代。
在黄浦江边的上海伦达金融大厦，闫宗成告诉记者，自经历2009年快速繁荣的局面后，行业发展中瓶颈问题及矛盾越来越突出，行业的实力弱小同房地产从业群体表面的关注及热闹并不匹配；资金募集的速度规模、LP（投资有限合伙人）整体缺乏及有所局限。
虽然有众多的问题困扰着他，但作为国内较早从事房地产私募基金的闫宗成坚信，总有一种力量能够改变行业的现状。他发起并管理多个私募股权基金、房地产基金、城市建设发展基金，由他发起的房地产基金联盟更是成为其对自我发展路径的选择以及对专业、独立的追求之路。
三次创业之路
1997年大学毕业，闫宗成没有选择去家族企业，而是选择了在家乡创业。他初涉商海是在山东青岛做酒水销售，那是闫宗成最难忘的一段经历，现在回想起来虽然很苦，但却为他日后独立创业积累到了第一桶金。
闫宗成的第二次创业则是在上世纪90年代末，正值改革开放。他带着一腔热情来到上海，辗转做过珠宝、化妆品等生意，就在生意做得风生水起时，闫宗成的家族建材生意也越来越兴旺，需要帮手打理，在大哥的一再要求下，闫宗成放下自己刚刚积累的事业，投身建材行业。
那个时期，房地产行业刚刚兴起，与之相关的上下游生意充斥着暴利的神话，建材生意炙手可热，建材老板被视为“财大气粗”的标志。可进去之后才发现，建材生意似乎并不适合他儒雅内敛的性格。
“那个时候完全是草莽时代，建材的销售对象为地产商、包工头和建筑商，建材生意最重要的一项工作就是收账：一帮山东大汉专门上门讨债。一切问题都靠武力解决，上海老板心生畏惧，立马软了。” 闫宗成记忆犹新。
显然，在这种江湖气浓重的行业，对于爱看书、有些书生气的闫宗成来说是那么的格格不入。随后，闫宗成萌生了离开家族企业的念头，转而到房地产公司做起了营销。
到2003年，房地产基金刚开始在国内崭露头角，他的几个兄长也先后涉足房地产。对于那个时期地产企业极度依赖银行、靠关系拿地的状况，他深有体会。
“这个行业将来一定会发生巨变，房地产基金将大有所为。”这是闫宗成2003年的判断。从2005年起，闫宗成开始从事房地产金融方面的工作，包括信托、房地产基金等。然而，每天的工作不是办论坛、做沙龙，就是搞电话营销，闫宗成厌倦了这种重复性的工作，2007年，他转型投身地产基金，开始了第三次创业之路。
2010年，他与天津渤海金石投资基金发起人、嘉富诚国际资本有限公司董事长郑锦桥等人成立了裕元资本。
2011年8月26日，在他的倡议之下，房地产基金联盟成立，在这里，他认识了盛世神州房地产基金董事长张民耕，并与他一拍即合。
在闫宗成看来，房地产基金联盟应该做成一个资源整合的平台，但绝对不是行业协会的概念。无意中，他接触到香港的范华安，他是全世界提出“基金联盟”概念的第一人，被称为“基金联盟教父”。他的概念主要是利用基金联盟平台更快、更好、更广地铺开投、融资触角和网络，实现基金管理公司之间的信息共享，优势互补，有效地推动基金投资的发展。
正是这种全新的模式和思想引导着闫宗成不断在地产基金行业探索、前行着。
地产私募异军突起
从2012年资本市场IPO停摆后，更多投资者开始关注地产私募基金。房地产基金是通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，并以房地产为投资对象的投资基金，它其实是PE投资的一种，其优势是投资回报较快，目前的地产基金成立时间都不超过三年，相对比较稳健。
在闫宗成看来，对于投资人而言，随着财富水平的急速增长和国内可投资标的增加，房地产基金作为另类投资体系中的重要类别已经显现出其独特的投资价值。
统计数据显示，2010年，中国房地产基金回报率在25%左右，回报倍数为1.5倍，2011年有所下降，2013年上半年有所上升，地产基金回报达到19.6%，回报倍数是2.4倍，超过VC和PE平均的水平，且一直保持稳定。
为了做真正的GP（发起一般合伙人），当时闫宗成还做了各种努力，比如设立双重架构。
“我们成立了一个投资公司，然后同时注册了一个有限合伙企业，作为双重架构，既是股东又是LP，可以避免LP过度干涉企业内部事务，不过企业却要交纳双重的税收费用。”即使这样，出资金的LP还是不放心，三天两头要看你的工作情况、财务报表。“他们少了一些尊重，颇有监工的意味。这样的工作方式不是我想要的。”于是，失望之下的闫宗成重新踏上征途，这一次，更加独立、专业和自由。
由他发起成立了全国房地产联合投资（FOF）基金，建立了全国房地产投资人LP数据库。他的投资发展计划包括：由东方资产管理公司、上海全地投资中心、万通地产为主导发起设立了东方万通基金管理公司及其系列基金，主要投资于一二线城市的住宅刚需项目，以股权投资基金的模式，直接从取地环节介入，或者配合开发商作土地款的资金配比，同时也以委托贷款的方式从事房地产债权的抵押融资业务。
作为全国房地产联合投资基金设立首只母基金，闫宗成已同深圳前海管委会、深圳市金融办深入洽谈沟通，拟在其支持下，在深圳发起设立基金投资FOF基金，意在充分利用其金融特区的优惠政策，通过FOF引导效应，吸引香港人民币资金以及LP的加入，先行先试、放大基金规模。
据闫宗成介绍，这是一只开放式的平台基金，由他先期运作，在保持管理团队激励机制的前提下，同时招募资产管理公司、金融机构、实力地产集团等成为战略投资股东，或者另行发起系列母基金，这种半创业的、合伙人的概念，已招募了多家实力企业洽谈入股。
分享地产基金红利
闫宗成一路走来，有过迷茫、也经历了不少挫折。
“房地产商不看重一个GP的能力及专业性，在他们眼里，房地产基金只是开发商融资的工具。一旦融到钱，你就必须出局。”闫宗成如是说。
然而，几次碰壁并没有消磨闫宗成做房地产基金的梦想，他逐步意识到与房地产开发商合作成立地产基金并不是长久之计。虽然目前在房地产行业的上百只房地产基金中，由各大房地产开发商成立的房地产基金占一半以上，但其始终坚信：正规、专业的房地产基金将成为市场的主流，将代表着房地产投资模式的先进发展方向。
闫宗成认为，房地产私募对于普通投资人是非常好的投资品种，让很多个体的投资人共同分享房地产开发的收益，而不是开发商一个群体独占。如果说，过去10年主要是靠土地红利来盈利，未来10年将是一个可以通过房地产金融改革的红利来普惠大众的时代。
他认为，中国的投资人习惯了暴利，习惯了高利贷，习惯了短平快，所以高利贷风波频频爆发。暴利一定会带来高风险，当投资人开始心态平和，追求适度的利润和追求长足稳健的时候，地产私募基金行业才能真正迎来发展。
除了房地产基金联盟外，闫宗成还成立了房地产金融联合会，以及即将在他的家乡济南成立的山东房地产商会、沪粤港深房地产金融联合会（由越秀集团承办）。这些协会的成立意义重大，将打造一个更加市场化的资源整合平台。
“任何一个伟大的事业都来源于一个简单的想法，相信我们会在房地产基金的征途上获得成功，因为理想永远都在。”闫宗成表示。
