10月29日，中共中央总书记习近平在主持政治局集体学习会议时，就我国住房保障体系建设等问题发表了讲话，这也是十八大以来，有关房地产市场发展和住房保障问题上，迄今为止，最高规格的讲话。
仔细分析和学习上述讲话精神，笔者发现，其中重点提到了：目前我国房地产市场仍处于发展中阶段。
这一论断之后，讲话中又肯定了房地产市场在社会经济发展中的经济地位。习近平指出，加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。
那么，房地产市场化改革的方向在哪里？
自从1998年实行房改以来，我国房地产市场发展的15年历程当中，已经建立了房地产市场流通制度、房屋销售管理制度、金融抵押管理制度、土地出让和开发管理制度、房地产及税收管理制度等等。
过去的15年所取得的成绩是需要肯定的。但是也要关注到，过去的15年，是房地产行业粗放增长的过程，在城镇化带来的巨大住房需求刺激下，房地产行业成为暴利行业。在房地产开发的各个环节当中，政府部门层层征税，最后造成了房地产行业背负巨额税负，而实际上税收征管却不严的问题。
如果将房地产行业从土地出让环节来细细解剖，那么房地产行业则存在土地出让招拍挂制度造成高地价问题、土地增值税管理不到位问题、房地产开发资本金管理疏漏问题、金融管控一刀切的问题、房屋预售管理存在权力寻租的问题、预售资金管理不到位的问题、公积金制度仍有法律缺陷的问题、居民住房保障不到位等等问题。
从这些问题出发，下一步的房地产改革的方向很明确，就是要整合和废除不合理的政府行政干预和减轻房地产行业税负，激发房地产市场的活力，让房地产市场重回供需关系主导价格的市场定价机制，而非目前政府行政干预定价的问题。
若要进一步改革房地产市场，首要就是要改革土地出让招拍挂制度。房地产行业产业链比较长，在整个产业链过程中，只有土地出让这个生产要素是垄断的，政府垄断了土地出让，在地方政府负债规模庞大的情况下，政府想尽办法抬高地价和控制土地出让节奏，有意制造高地价的行为很多，若要让房地产市场回归到一个理性状态，必先让土地市场回归到理性状态。因此，十八届三中全会中可能提出的土地出让和流转制度改革的话题，让市场看到了一线希望。
若要进一步改革房地产市场，释放市场活力，就需要将房地产行业的税负进行彻底的清理和整顿。目前，房地产开发各个环节的税负加起来，占到总房价的30%左右，不但加大了居民购房负担，而且在实际执行过程当中，地方政府随意减免，造成企业之间不公平竞争，也蕴藏了权力寻租的隐患。房地产行业的整体税负问题，急需调查清楚，进行整合，只有减税，才能加税，在清理整顿和废除一批房地产行业税收之后，才有理由出台房产税政策，促使房地产行业从流转环节征税向持有环节征税转变。
若要进一步改革房地产市场，释放市场活力，就需要彻底划清政府和市场之间的边界。由于房地产开发暗藏了巨大的牟利空间，有的地方政府干预房地产开发过程过多，有的打着调控房价的旗号，行谋私利之实。新的房地产市场改革当中，必须明确政府的住房保障职能，将住房保障写入地方政绩考核和社会保障责任当中，在政府保障的范围之外，房价由市场调节，但是短期内，尤其在一线城市，仍需要有房价考核指标，地方政府必须加大住宅供地才能抑制房价过快上涨。
在一系列的改革措施之后，再过15年，我们希望看到中国房地产市场步入一个成熟发展的阶段。届时，我们已经实现了住有所居的住房保障目标，同时，房地产市场供需平衡，房地产开发告别了暴利，开发商真正专注产品，同时，房产税等持有环节税种合理有效发挥作用，居民告别炒房赚钱的投机心态。
我期待这一天早日到来！（作者系本报编委、房地产部主任）
