本报记者 郑桂兰 北京报道
黑石（Blackstone，美国著名PE巨头）在房地产投资上的兴趣越来越浓，上半年成立了40亿美元的黑石首只亚洲房产投资基金，这月初就出手收购了深国投商用置业40%的股权。深国投商用置业旗下有多家大型商场，据称黑石是看好中国城镇化过程中的消费增长。
事实上，上述收购并不是黑石最值得关注的房产投资模式。开始于今年年初的对美国国内止赎屋的收购，在8月份就被复制到了欧洲。在短短不到一年的时间内，黑石在美国已经成为最大的房屋出租机构，拥有可出租房产4万套。
如果黑石仅仅是用较低的价格大规模收购止赎屋并用来出租赚取租金，那么就体现不出它的华尔街基因了。这家拥有丰富资本运作经验的投资公司显然并不满足于此，他们正在研究房租的证券化，在近期要推出以这些止赎屋房租为抵押的债券。这让华尔街不禁感叹，金融引擎在危机之后又要重新启动了。
大举收购止赎屋
距离2008年的金融危机已经5年了，当时由于不良住房抵押贷款的资产证券化引发了金融危机，大的投行倒闭，房价大幅下跌，一些还不起房贷的人们只能眼看着房子被抵押权人收走拍卖，这些房子被称为止赎屋。当然这些抵押权机构并不是直接就能获得断供房屋的所有权，他们需要向当地法院申诉，通过法律程序才能宣布，这些房屋的贷款人丧失赎回房屋的权利，相应的抵押权人获得所有权。贷款人丧失赎回权利的房屋就被称为止赎屋。金融危机之下，止赎屋大面积产生，成为抵押权机构的不良资产。
这些愁人的止赎屋在今年年初终于看到了新希望，一些嗅觉灵敏的资金打算再次杀回房地产市场，只是这一次投资机构们不再从MBS的复杂证券化产品入手，而是直接从收购房屋并打理出租的有形方式切入。
引领这波新生意潮流的正是黑石集团。今年1月份，黑石设立了Invitation Homes公司，专门经营这类房产。这个公司已经在美国13个市场购买并出租独栋房屋，其选择的都是在危机中受创最严重的市场，包括菲尼克斯、拉斯维加斯、奥兰多等。截至7月底，黑石已经斥资55亿美元从银行手中购入了约3.2万套房产，在房屋修复上也已经花掉了5亿美元之多。根据媒体数据，截至10月底，黑石在美国购入的房产可能已经有4万套了。
黑石在拥有3.2万套出租房产时就已经是美国最大的出租房产拥有者，显著领先于第二名American Homes 4 Rent的1.9万套。黑石在收购止赎屋上的豪掷千金背后一定有它自己信奉的逻辑。黑石集团的主管Jonathan Gray在说服黑石合伙人设立Invitation Homes时就阐述了以下逻辑：为了满足不断上升的人口需求，美国需要每年建造150万套新房子，但过去4年里建房的速度不到这个速度的一半。在某一刻，需求将会超过供给，价格就会走高。
剑指全球出租市场
看来黑石的逻辑并不复杂，那就是看好已经下跌后的房价在未来会重拾升势。黑石的动作颇有趁着低价囤货，待价高而沽的架势，但Gray也强调了黑石在这波收购中的创新，他说黑石并不是想简单地出售购买房产，而是准备进入一个全新的市场。Gray说的这个全新市场其实就是租房市场，他说以前独栋房屋的出租者都是小规模的房东，通常对房产没有很好地维护，黑石打算让这个出租服务职业化，修好房屋并设立24小时维修热线。他说这一服务是之前没人提供过的，怎么会没有人为此付费呢，黑石旗下93%的房屋在修缮后60天内就被租走了。
对于租房需求的上涨，黑石也很乐观，他们认为由于信贷收紧，没有实力购买房屋的人增多，Gray用他们收集的数据显示，危机后独栋房屋的出租数量从1100万套上升到了1400万套。
黑石集团的这个房产投资新模式很快就走出美国，据说黑石房地产部门正悄悄募集一只50亿美元的欧洲房产基金。10月份，黑石进一步将国内的经验模式复制到房价已经下跌了40%的西班牙。黑石看中了西班牙首都马德里市区的一些公寓大楼，据说已经在7月以1.25亿欧元购买了马德里市的18栋公寓楼，现在是想从马德里地方政府手中收购另外的1458套房子。西班牙正经历财政赤字危机，地方政府自然要处理手中的资产应对。黑石、高盛都看中了这个机会，正在争抢。
黑石的房地产高级主管Antony Myers对此表示：“每周耗资1.5亿美元买房，这需要一个学习的过程。当我们看到西班牙的情况时，我们认为在这里我们可以复制在美国建立的系统和技术。”
黑石在西班牙要收购的这些房屋也是要用来出租，因此选择的都是市区容易出租的房产。和美国不同的是，他们在西班牙要收购的是公寓，在美国则主要是独栋住宅。
首创房租抵押债券
黑石新设立的这家公司的发展速度令人震惊，但它决不是一个人在战斗，它还有德意志银行的支持。德意志银行比较认可黑石的操作模式，于是在美国收购止赎屋时，德意志银行就提供了高达36亿美元的贷款，这有助于黑石降低资金成本并获得资金规模优势，在购入止赎屋时提高价格谈判能力。
而德意志银行的算盘也不仅仅是给黑石提供贷款获得利息，从最新的一则消息我们可以看出，其实，德意志银行支持黑石的背后，是谋求新一轮资产证券化的更大利益。从这个消息，我们足可以看出德意志银行和黑石一样，都极具创新牟利的华尔街基因。
早在7月底，市场就传出消息，黑石和德意志银行正在商议发行全球首只房租支持证券，黑石集团计划捆绑每月租金在1500美元至1700美元之间的房产，以其未来租金收益做担保，由德意志银行负责打包为债券并推向市场。
以房贷打包制作的MBS引发的金融危机刚刚过去5年，华尔街的机构们就在筹划新一轮的资产证券化，当然不同之处是房贷改成了房租。金融危机的阴影依然存在，一些分析师说，他们对这个房租担保债券持谨慎态度，缺乏长期数据证明止赎屋的租客可以长期及时支付房租。但“全球首只”意味着高风险的同时也意味着高收益，可能还是有投资者不能抵挡其潜在的收益。据说这个债券的发行规模在2.4亿至2.75亿美元之间，评级公司可能会给出高达A或BBB的评级。市场正在等待即将推出的首只房租担保债券。
