本报记者 董映颉 北京报道
如今，政府部门的一道严令倒成了开发商延迟开盘、控制销售速度的“有力证据”。
日前，北京市住建委明确年底前暂停审批高价楼盘预售许可证的消息成为了业内炙手可热的谈资。按照住建委的要求，今年年底之前，大幅涨价的项目取得预售许可证在年底前已无获批可能，且捆绑精装修以便逃避监管的销售方式也将被叫停。
据记者采访了解，由于今年房企销售向好，多个房企已经超额完成销售计划。与此同时，10月北京楼市库存已跌破6万套警戒线，在市场供需缺口较大的情况下，市场也出现了开发商惜售的情况。
“捂盘”的挡箭牌
按照北京市住建委的要求，从11月1日起，今年年底前涨价项目一律无法获批，单价高于4万元的楼盘今年也不会批预售许可证。此外，对于前期已经上市，而在今年尚未取得过预售许可证的项目，即便有新盘要入市，涨价幅度也不高于10%。
“实际上，早在11月住建委召集开发商开‘闭门会’之前，主做高端项目的开发商就已经得到消息了，因此急于在年底做业绩的企业都赶在11月份之前入市。”北京一知名房企营销总监如是说。
从11月入市的项目类型看，中高端项目确实有增多现象。中高端项目中，包括西山艺境、中昂·邑上原著、北京城建·徜徉墅三个别墅项目，另外还包括北京华贸城、西山壹号院、五矿万科·如园、大西洋新城金石美苑四个高端楼盘。
“现在那些不着急入市的项目都拿着住建委的要求说事儿，其实是想着转入明年慢慢卖。”上述房企营销总监表示。
“对于我们来说，今年我们的销售任务已经完成，所以，最后两个月我们的推盘压力不大，转入明年销售对我们来说更加有利。”一大型房企北京公司副总告诉记者。
而据记者了解，目前北京不少房企都有着类似的想法。
北京市三环内一新建楼盘的施工场地上，三栋商品住房土建工程已经基本完工，灰色的外墙即将进入装修阶段。据记者了解，这个项目即将推出的二期产品都已经基本建好，但却一直没有入市。
“其实这个项目早就可以卖了，但现在还没有领到预售证。”一了解内情的开发商告诉记者，“他们报的价格比一期高出接近30%，住建委不批他们也不着急。”
这一项目的销售人员告诉记者，这个项目的一期在去年8月开盘，毛坯房价格为45000元/平方米。“二期的开盘价之前定在60000元/平方米左右，不过看来今年是批不下来了。”他说。
不过，这位销售人员也对记者表示，这个项目如果转到明年报批的话，预计开盘价会定得更高。据了解，现在这一项目周边的二手房已经涨到5万元/平方米，而附近今年年初刚开盘的同品质楼盘，开盘均价也已经达到了63000元/平方米。
对此，北京中原地产市场研究部总监张大伟介绍，开发商惜售存在多方面的原因，其中很重要的一点是在供需缺口和高地价的成交下，开发商普遍看好后市。
多个房地产机构发布的统计数据显示，预计11月份北京商品住宅市场仅有16个项目入市销售，比去年同期下降了近40%。
亚豪机构副总经理高姗认为，新盘供应短缺的主要原因是开发商在经过了前期项目的热销后，资金压力明显减弱，再加上第四季度市场形势难以判断，推盘积极性也日趋下滑。
对赌政策松动
“我们其实就是赌明年政策会有条件地放开。”上述大型房企北京公司副总说，“在之前一刀切的政策下高端市场受伤最严重，但目前调控思路转变的背景下，对高端市场来说也许还有机会。”
按照他的理解，在未来“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的楼市三元供应体系中，高端市场是最有可能首先回归市场化层面的。
一位开发商告诉记者，大多数开发商年底提前推的盘并不是品质、位置俱佳的盘，而是价格相对偏低的“边角”楼盘，目的是为了增加销售量。而品质较好的房源，开发商则选择转入下一年择机入市。
“这是开发商的销售经验，也是开发商的一种赌博式的策略，”中国房地产学会副会长陈国强曾对记者表示，“他赌的是年后预售审批会松动，对高端市场的限购会有条件地放开。”
当然，这样的对赌也并非无的放矢。
亚豪机构副总经理任启鑫分析表示，由于北京市要求自住型商品房要在2年内实现供应7万套，一旦这类自住房形成规模化供应，那么现有市场化运作的中低端项目将不再是绝对的卖方市场，高端市场也有望加速回归市场层面。
“开发商的底牌是供不应求的市场，如果市场上重新出现一房难求的局面，政府就不得不重新放量预售审批。”上述大型房企北京公司副总表示，“其实，今年9月份北京库存持续维持低位，住建委的口风就已经松了。”
中国指数研究院执行院长陈晟说，不少一线城市目前商品房供应紧张的局面已经开始显现，其原因除了刚需的释放之外，很重要的一个原因是大量新建楼盘由于没有领取预售证无法入市而造成市场短期供需矛盾。
而与此同时，记者发现，目前已经有一部分开发商有意将更多的注意力转移到中高端市场。
“接下来我们在北京着力要做的是高端住宅，这也是与我们未来的发展战略一致的，”上述大型房企北京公司副总说，未来公司在北京开发的中低端产品会逐渐减少，“这一部分的利润已经被摊薄。”
任启鑫分析，在低端、中端与高端市场区别对待的三元格局下，未来房企的业务模式将更偏多元化,在以低端与中端住房市场作为高周转补充渠道的同时，商业及高端住宅等市场化运作的领域或将成为越来越多企业的重点领域,以谋取高利润。
对此,克而瑞北京房价测评中心牟增彬表示，从市场价格走势来看，刚需产品价格浮动再大，高端产品客户群始终是相对稳定的。在这样的规律下，市场敏感度并不高的高端市场更有可能实现市场化。
