本报记者 董映颉 实习记者 余燕明 北京报道
2013年年底，当高和资本董事长苏鑫大手笔收购北京丹阳大厦时，这位平时表现低调的房地产投资客又一次成为被业内关注的焦点。
外界对苏鑫的疑惑，除了其不开车、乘地铁、经常加班到10点钟等这些广为人知的习惯外，同样令人诧异的是，这样一位谙熟投资的生意人，却常常表现出更感性的一面。
“很多投资判断都是跟人性联系在一起的，所以做投资的人或多或少会有非理性的东西。而且做投资久了会越来越艺术化，可能是人性的需求，其实投资最后是对人的判断。”苏鑫说。
不过，高和的投资路径却并非无迹可循。近日，高和资本联合住建部政策研究中心发布报告称，中国房地产市场开始步入存量房时代，尤其是一线城市，更已提前迈进这一阶段。
与此同时，高和资本也在年底完成了对北京丹阳大厦的收购，业内认为此次收购将有可能创下2013年北京商业地产现房最大并购案的纪录。而在接下来的2014年，市场政策和形势并不明朗，高和资本将走向何方，无疑仍将依赖着掌舵人苏鑫的判断和决策。
“房地产的趋势是金融化”
《华夏时报》：房地产基金的牌照开放也不过4年时间，但是目前在国内房地产基金已经形成相当规模。作为首只房地产基金，高和是如何完成起步的？
苏鑫：基金起步的时候，首先面临的就是募资的问题。最好选择短平快的募资途径，融资要低。高和最早的资金来源都是我在北京的朋友。
山西人我认识很多，但是前期他们很难投，因为对金融不熟悉。在基金行业里，有个概念叫合格投资人。第一，你有足够多的钱。第二，你做过类似的投资，有过成功或者失败的经验。不是有钱就是合格投资人，所以前期这些山西做能源的朋友，虽然有钱，但他们不了解基金，也不敢投。
高和的第一个项目是凯德华玺，差不多花了一两个月时间，募资规模只有几千万，不到1个亿，大概找了五六个人就完成了。但是，作为样板间的第一个项目是非常重要的，只有成功了，才会有规模，别人才会认可你。
《华夏时报》：高和起步的时候，募资渠道都是你的朋友，但这毕竟不是长久之计。未来高和的募资和运作是怎样考虑的？
苏鑫：房地产未来的趋势也应该是金融化，尤其是商业地产。高和以前的募资对象主要是个人，资金周期可能是两三年，现在也有机构投资者，周期最长的已经到了七年。此外，以前起步的时候是项目制，主要为了增信，而现在是不分项目，募资的时候就不告诉投资人具体项目，只要告知投资策略和方向。其实不光高和，其他任何地产基金都是这样的。
这几年已经有很多的基金开始与机构合作，跟保险、信托产生战略合作，这可能是未来的趋势。因为个人的钱总体来说还是量小的，持续的周期相对比较短，大机构的钱是长钱、大钱，跟房地产结合更融洽。
“一线城市风险仍可控”
《华夏时报》：有这样的说法就是目前商业地产，尤其是写字楼市场已经接近饱和。因此在进军某一个城市的市场以及选择具体项目时，想必高和对市场会做出一些研判和分析，那么这些研判和分析是怎样形成的？高和又是遵循什么样的投资策略？
苏鑫：首先，高和每年都会联合住建部政策研究中心做房地产研究，主题都是民间资本和房地产。我们发现，现在商业地产的问题就是它的资产价格相对于租金来说是偏高的，这就会引发风险。
高和的投资策略真正形成是因为第二个项目中莎广场。当时数据显示，北京从2007年以后一年半的时间，拿到预售证的商业地产79%都变成住宅销售。我们当时就判断，北京写字楼将来在某个阶段一定会供不应求。
之后通过几个项目，我们判断一线城市的风险相对较小，而需求较大，而且经历了几次房地产调控，尽管市场有波动，但一线城市的租金还是可控的。所以高和逐渐形成自己的核心策略，最好选在一线城市的核心区域。
《华夏时报》：这两年一线城市的写字楼租金都在大幅上涨，高和的商业模式也会被越来越多地复制和效仿，高和将如何应对市场的变化？
苏鑫：高和目前的战略已经确定，就是要做好商业地产的细分市场。商业地产的分支很多，比如写字楼、购物中心、酒店等等，高和现在主要还是聚焦在写字楼上，主要就是做商业地产和旧楼的翻新改造。
高和要找的是便宜的资产，这样风险就会小。一种就是资产包，不是买一栋楼，而是买十栋楼，这样价格当然便宜；还有一种就是楼宇经济，买的是存量资产，通过高和的改造能力提升租金和资产价格；最后一种是往前端走拿土地，将文化、产业和商业地产结合在一起，利用基金整合资源的能力，给政府带来需要的产业、就业和税收，降低拿地价格。
这个行业刚刚起步，竞争还没有到达白热化的程度，房地产市场足够大，房地产基金足够小，所以这种竞争比较小。未来基金和商业地产结合是一种常态和趋势，所以我们现在做的事情就是把存量时代需要的能力做强。
