本报记者 王晓薇 北京报道
住房金融国有化本是美国政府为了挽救金融危机的权宜之计，然而这却成为了此次大衰退所留下的最持久的遗产之一。6年过去了，美国政府终于下定决心对此作出改变。
3月11日，美国参议院高层领导人与白宫达成了一项框架协议，将逐步关闭房利美与房地美——这两家抵押贷款巨头，并对美国规模达10万亿美元的抵押贷款市场进行全面改革。改革核心则是——国退民进。
这一两党联合议案的提出正值两家公司开始为美国财政部创造大笔利润之际，众多押注“两房”重组的投资者措手不及。在框架协议公布后的三小时内，“两房”股票价格一度暴跌逾40%，最终房利美以4.03美元收盘，下跌0.76%，房利美跌幅为26.8%，报收于4.04美元每股。一个交易日之内，“两房”将2014年开年以来的涨幅悉数交回。中国作为“两房”债权的最大持有人，是否会因为“两房”关闭而蒙受巨大损失，也引发关注。
政府仍是最后担保人
这项议案由参议院银行委员会民主党领袖蒂姆·约翰逊与共和党领袖议员迈克·克拉波共同提出。议案主张以一个由联邦政府担保的抵押贷款证券体系取代房利美和房地美，并要求私人保险公司承担首要债务损失，直至政府担保机制启动。
这一议案实则是一份折中方案，其中内容来自三方面的意见汇总。早在2010年，美国政府就开始了对两房未来的讨论，但是围绕政府应该在美国房地产市场中扮演何种角色的争论一直未能达成共识。众议院共和党人更倾向彻底终止政府在抵押贷款市场中的作用，而白宫与民主党人则更希望通过建立危机筹款机制或是“灾难担保计划”（即政府通过某种形式的再保险为住房抵押贷款投保）保留一些政府的职能。
在经过近3年的讨论之后，私人部门走上前台，政府退居幕后的模式逐渐形成。“目前模式是由‘两房’来为美国将近五分之三的抵押贷款提供支持，而这两家公司现在正处于政府的管制之下，这种模式是不可持续和接受的。”克拉波说，“我们的法案是为了在民众继续获得广泛抵押贷款的可能性与保护纳税人免遭损失之间提供一种平衡。”美国白宫新闻发言人卡尼也对这一提案表达了支持，他将这一协议的达成称为“善意的妥协”。
根据参议院的提案框架，私人保险公司至少要承担10%的抵押贷款首要损失，政府将只会在私人债权人承担损失后提供一定的帮助。值得注意的是，虽然提案中弱化了美国政府此前在抵押贷款中的主导地位，但是却将此前一直心照不宣的美国政府“担保人”的角色公开化。不同于当前“两房”分别发行含有联邦隐性担保的房贷证券的做法，新体系下的众多公司将发行统一证券，政府将提供显性担保，以确保债券持有者的本息能够得到支付，这样一来，房利美和房地美在过去30年建立起来的大规模、高流动性市场仍将得以保存。
参议院对于“两房”的改革提案大大降低了政府介入房地产金融市场的程度，然而这却引发了对一个问题的讨论——市场是否真的能够填补上政府退出的空白？
贷款成本上涨
有着73年国有史的“两房”一直是美国历届政府补贴住房市场政策的主要协调机构。“两房”通过收取费用，为住房抵押贷款提供担保，并在发生违约的时候代为偿付。“两房”在实现美国民众“居者有其屋”的梦想中扮演了重要角色。
一旦“两房”被关闭，首先受到冲击的将是消费者。“消费者可能面临无法获得担负得起的抵押贷款的风险。”位于华盛顿的美国进步中心住房金融与政策主任茱莉亚·戈登表示。如果“两房”被关闭，那么私营机构将会提高对贷款者的信用评级要求，这将使得许多低收入者无法获得贷款。“市场私营部门喜欢盯紧每一笔贷款——他们只给百里挑一的客户发放贷款，”戈登说。“政府如果撤出太多担保，就会催生真正的细分市场，只有财力雄厚且信用评分无懈可击的人，才能拿到优质、安全又优惠的抵押贷款，而其他人就都与之无缘了。”
戈登曾就职于联邦住房金融局，她援引分析资料估计，如果政府担保的比重继续维持“相当大”的水平，借贷成本会上升0.5个百分点；而如果政府完全撤出担保，借贷成本则会足足上升一个百分点。之所以会多出半个百分点，是因为“市场会对高风险贷款保持警觉”。
根据行业出版物《抵押贷款金融内幕》估计，过去5年，房利美、房地美和联邦住房管理局为87%的新增抵押贷款提供了支持，而在危机爆发之前的那几年，只有不到40%的抵押贷款获得了政府的支持。政府的大力补贴也持续不断地压低着利率，帮助房地产市场和更广泛的经济复苏。根据房地美的数据，美国30年期贷款的平均利率为4.37%，依然维持在历史最低水平。
随着政府角色的淡化以及私人行业竞争的逐利性，美国民众获得贷款的可能性正在缩减。据房地美提交给证券监管机构的文件显示，该公司所购贷款的借款人的平均信用评分从2006年的720上升到了2012年的756。而在刚刚达成的参议院“两房”改革版本中对于贷款资格的新要求也将进一步加大美国民众的贷款难度。参议员草案计划将在新的系统中建立严格的贷款审批标准。将要求除首次购房者以外，其他所有购房人必须支付5%的首付。而此前在“两房”的保护下，大约45%的购房者都享有“零首付”待遇。
作为一项与美国民众居住、就业和经济增长密切相关的法令，该协议距离最终通过还有很长的路要走。
目前参议院银行委员会两党领袖都面临一个共同问题：如何说服他们党派的参议员同意这一方案。民主党议员，尤其是更倾向自由派的议员一直都主张出台更有力的措施来为低收入人群住房提供补贴。而与此同时，共和党议员则不愿再为住房贷款提供更广泛的政府支持。在银行委员会内部，目前已经有10名议员赞成该项提案，其中民主党和共和党各占5名。如果想让该议案通过，必须获得超过55名参议员的支持。即使过了参议院这关，众议院是否会通过更是难以确定。联邦政府对美国房贷市场的大力支撑一直令众议院的共和党人士深感不安。随着11月中期选举的临近，国会的辩论时间正变得越来越少，更何况如此有争议的一项提案。
“从严重依赖政府补贴的系统过渡到严格限制纳税人风险的系统，绝非易事。”弗吉尼亚州利斯堡独立房产经纪学家托马斯·劳勒说，“不管新的房地产融资系统最终是何等模样，当其最终成形，并开始取代当前这一严重失效的系统时大约需要5-7年，到时候奥巴马政府都早已离任了。”
