本报记者 陈小瑛 王海春 李洁 深圳、上海、北京报道
两会后的周末，北上广深的看房者依然很多，然而，政策上“双向调控”的表述，让买卖双方都有些迷茫。
记者通过走访发现，尽管目前并未出现普遍降价的现象，但一个微妙变化是，购房者开始犹豫不决，观望情绪正在蔓延，而部分业主下调了报价，买卖双方议价空间加大。
数据显示，不论新房还是二手房，1、2月份四个一线城市成交量环比同比均在下滑，3月份以来并未明显见起色。业内人士认为，2013年持续上升的房价和不断缩紧的信贷导致购房成本上升，2014年市场需要喘息，成交量会下降，而价格亦缺乏上涨动力。
观望情绪蔓延
“3月份以来确实感觉市场冷淡了一些，本来有几个客户差不多要下单了，但这几天又有些犹豫不决。”深圳坂田的地产中介李先生告诉记者，市场有效需求仍然很多，但政策没明确，大家心里反而没底，买家会选择先观望。
记者走访北京多家中介店了解到，目前刚需型楼盘较受欢迎，但整体下单者比较少，多数购房者处在观望阶段。北京丰台区马家堡东路某中介店经纪人告诉记者，最近几天带了20多个客户看房，但下单者寥寥。
链家地产报告显示，2月份，业主平均售房成交周期比1月明显拉长，接近两个半月。
而上海二手住宅的成交量已经连续5个月处于下行状态，成交价格下跌了4%，保持在去年12月的水平。3月前两周，上海的成交量也处于低位水平，成交回暖力度因板块特性不同而有所分化。
21世纪不动产市场研究部副总监黄河滔告诉记者，一些区域二手房成交量下降，与买卖双方的心理预期有关。受一些二三线城市房价下降的影响，部分买家预期发生变化，暂缓了购房计划，观望态度明显。
而深圳今年1月、2月、3月（1日-18日）的二手房成交量分别为4576套、2917套和2740套，低于去年同期的8025套、3619套和7043套，总体的成交量同比下跌45%。
值得注意的是，去年3月份“国五条”出台，引发买卖双方恐慌，导致3月成交量井喷。但撇开政策因素，今年3月份以来四个一线城市的二手房市场仍旧冷清不少。
尽管每年前两个月为传统成交淡季，但从统计数据看，今年1、2月份，四个一线城市二手房成交量同比环比下降幅度大多超过20%以上，而通常成交数据会滞后于市场实际变化一到两个月。
“市场上房源少了，投资客手中的盘放出来被刚需接手后，基本上都是自住，不会再卖，除非是换房子需要改善的会卖掉第一套。”记者走访深圳前海、华侨城、香蜜湖、坂田等片区中介均发现，市场上90平方米以下房源确实不多，因此成交量也在相应减少。
美联物业全国研究中心总监徐枫告诉记者，市场供应结构也在发生变化，目前超过一半的成交为改善型群体，首次置业者比例从去年同期占比一半下降到目前的30%多，另外投资客比重稳定在10%左右。
价格开始松动
虽然两会政策面偏中性乐观，但市场信心似乎并未恢复。中原集团研究中心认为，近期因一些城市的新房传出降价销售的消息，看空楼市的声音此起彼伏，市场预期发生了微妙的变化。
记者发现，进入3月，部分业主已开始主动降低报价，如位于深圳坂田四季花城一套102平方米的三房，报价从278万降到268万元。还有少部分急于出手的房源，如阳光第五季一套108平方米的三房满五年只需200万元，每平方米低于市场成交价四五千元。
“以前业主很少让步，如果购房者要谈价格，干脆不见面，现在口气好多了，会叫我们先带过去看了房再谈。”深圳一家地产中介李先生说。
业内一个心照不宣的事实是，2013年持续上扬的房价，已令刚需难以承受，加上信贷的持续紧缩，3月份，银行间又普遍调整了信贷政策，买房者的购房成本上升。一些卖家也调整了心态，开始降价出售。
德佑地产高级区域总监张剑东告诉记者，虽然成交量有所下降，但并没有出现大量抛盘和大幅降价的情况。在市中心只有中远两湾城和新湖明珠城有降价现象，如中远两湾城春节后有少量房源以低于市场均价3%的价格出售，而出售者以温州人和江苏吴江投资者居多。
“这些房产多数是在2008、2009年前后购入，当时每平方米只有一万多元，现在已经涨至四万元。”张剑东说，部分温州投资者可能因为办企业需要资金，银行贷款利率过高，因此想快速变现来获得企业所需运营资金。
中原地产市场部总监张大伟表示，由于购房者可选择的余地加大，买卖双方对于价格的博弈将进一步加剧。
