本报记者 郑桂兰 北京报道
欧央行实行多年的低利率政策终于刺激了德国房价的上涨。一直以来德国的房屋价格是以稳定著称的，在中国经历房价暴涨时，很多人希望拿德国房价30年仅上涨60%做楷模。但欧央行多次降息之后，德国房价出现强势上涨，德国法兰克福的房价过去两年的涨幅平均值是18%。
同样受到低利率鼓励而出现房价上涨的还有英国，英国没有加入欧元区，一直实行自己独立的货币政策，但受到金融危机影响后也是保持超低利率水平。与德国同步的是，英国房价自2011年以来也出现近10%的上涨。
房价的上涨引发了德、英国内对房价泡沫的担忧。但根据欧央行最新的利率决议是要保持0.25%的超低利率不变，英国最近的央行会议也是要保持0.5%的低利率水平。在低利率环境短期不发生改变的情况下，两国房价上涨可能仍未结束。
低利率与高房价
低利率容易催生资产泡沫是一定的，但会催生哪种资产却不一定。为了应对2008年出现的全球金融危机，美国、欧元区、英国等都实行了超低利率的货币政策以刺激经济恢复。在去杠杆的初期，所有资产的价格都在下跌，房价也不能幸免。但自2011年起，随着投资信心的恢复和实施了很久的低利率政策刺激，房屋的价格领先于各类资产价格首先出现上涨。
具有交易活跃特点的大宗商品却不是这轮资产价格上涨的着力点，随着新兴国家需求的减少，即使在低利率环境下，投资者也没有对大宗商品进行加杠杆投资。
美国的情况也是一样的，而且其房价领先于欧洲反弹，进入今年由于长期利率上涨，其房屋价格已经开始呈现环比下降。根据3月25日的最新数据，美国1月S&P/CS 20座大城市没有季调的房价指数是环比下跌0.1%，这是连续第三个月环比下跌，是2012年3月以来最长的连续环比下跌。
由此，更可以佐证利率与房价的敏感关系。美国自今年开始，QE购买规模缩减，虽然美联储一直在强调要维持低利率很长一段时间，但这种缩减已经令10年期以上的国债利率和贷款利率出现上涨。
与美国进入紧缩周期不同的是，欧央行和英国央行还没有开始收缩货币政策，德国和英国的房价由于低利率还依旧在上涨。根据本周二英国国家统计局公布的数据，2014年1月，英国DCLG房价指数同比上涨6.8%，创2010年8月以来的新高，也高于彭博社公布的市场预期值6.6%。
德国物业咨询公司Bulwien Gesa的数据显示，从2011年到2013年，德国柏林房价上涨14%，法兰克福房价上涨18%。这两个数据对于德国来说，算是比较显著的涨幅了。因为，德国对于炒作楼市有一系列特别规定，比如卖家卖贵了会被政府罚款等。在过去30年，德国的收入增长是3倍，房价上涨仅60%。德国人也比较习惯租房居住，对于房产的热情并不算高。而且，德国也没有把房地产业作为支柱产业，更多的是看作满足居住需求的国民福利。
欧央行经几次降息后把基准利息维持在0.25%，而德国人的储蓄率为10%，存款的利息回报基本接近于零。银行也同时获得了大量低成本的资金，这令可贷资金变得充裕且便宜。
外国买家激增
贷款买房一方面解决了存款无收益的问题，同时也解决了住房问题，在低利率环境下这不失为一种明智之举。
德国楼市的上涨除了本国人贡献着力量之外，还出现了明显增多的外国买家。在首都柏林，大量欧元区其他国家的资金正在涌入。Bulwien Gesa的一位经理说：“很多人在市中心买一套公寓作为投资。其中不少是西班牙人和意大利人，他们认为柏林更为稳定。”频频爆发政府债务危机的西班牙和意大利人，他们自然觉得德国投资环境比其国内更稳定。
英国的情况更显示出外资投资的特点，伦敦是外资看好的房产投资地。伦敦房价比全国平均房价高出90%。英国国家统计局去年的数据显示，英国一套住房的平均价格是22.8万英镑，伦敦地区的平均价格则高达44.1万英镑。截至去年10月，伦敦房价年内上涨幅度是9.7%，且没有任何下滑迹象。但从全英国来看，这种涨幅只出现在伦敦，其他地方增长缓慢，且苏格兰地区的房价甚至是下跌的。
全球知名房地产投资管理及服务公司仲量联行欧洲公司的首席执行官Christian Ulbrich对《每日电讯报》分析说：“巴西等新兴市场的动荡使大量投资涌入发达国家，特别是欧洲市场，且伦敦正成为全球热门的城市之一。”
他对英国楼市的这种不平衡表示担忧，他说：“我担心伦敦的许多高端住房卖给了一些不会入住的买家，那些买家实质上都不会用来出租。这些空置房屋相当于买家资金的避险天堂。”这种空置已经使伦敦某些最富裕的地区产生“鬼城”。
事实上，有些国家对空置房屋是收税的，比如德国。英国暂时还没有对此征税。不过，英国财政部官员21日说，财政部已经做了大量准备工作，计划最早明年起对豪宅额外征税。
欧洲仍在上涨路上
自去年年底以来，一些中国香港及大陆富豪对欧洲投资也表现出明显兴趣。德国和英国的大城市显然是安全边际最高的投资地，除了欧元区其他国家认可，其他大洲的投资者也很认可，房价上涨不可避免。
除了外资的力量之外，更重要的是，欧央行和英国央行仍将继续保持宽松的货币政策，在低利率且宽松的环境下，房地产是最为首先受益的资产，价格不会轻易转向。
3月份英国央行货币政策会议决定，维持现有的基准利率和QE规模不变。这已经是英国保持0.5%这一低利率的第五年了，购买资产计划的规模则是20个月未变，仍为3750亿英镑。
英国央行的货币政策在2013年被首次宣布与通胀和失业率挂钩。英国央行表示，失业率跌至7%之前会保持宽松不变，且7%是门槛而不是出发点。但去年9月到11月，英国失业率已经降至7.1%，而英国央行无意改变货币政策，于是不得不把挂钩失业率舍弃了。如今英国央行关注的基本就是通胀率，在通胀率2%之下，该国央行都不想改变货币政策。
根据本周二的最新数据，2014年2月，英国CPI年率为1.7%，是2009年10月以来的新低，进一步偏离了2%的通胀目标。因此，低通胀环境有理由让英国央行坚持宽松不急于加息。
Ulbrich预计伦敦的房价还是会继续上涨，但并不担心当前的低利率和去年英国财政部推出的购房支持计划会产生全国范围内的泡沫。
欧央行政策与英国一致，都继续保持宽松，且欧央行还可能采取之前一直被德国央行反对的量化宽松。欧央行的降息空间已经非常有限。一直反对QE的德国央行行长魏德曼在本周二接受采访时表示，欧央行存在权限上的约束，但并不意味着欧央行不可以讨论量化宽松的可能。
欧央行的低利率决议比英国央行面临的情况要复杂得多，欧元区一些债务深重的国家比德国更需要低利率，欧央行要维持低利率的动力显然要强于英国央行。这对德国房产的价格是一种最有力的支撑。
