本报记者 张学光 廊坊报道
一笔年利率高达16%的委托贷款，让本报记者注意到了廊坊发展（600149.SH）。
同样是在今年的2月份，浙江永强（002489.SZ）放出去的两笔委托贷款，年利率只有8.5%-9.3%，此前，主营委托贷款业务的香溢融通（600830.SH）对于房地产项目的委托贷款利率也是这个水平；可对比的是，廊坊发展在去年初放出的同样一笔委托贷款，年利率只有10%。
廊坊发展的这笔委托贷款看着似乎有点儿贵。
“你这么一说，我也感觉我们是不是成本有些高？”作为廊坊发展的这笔3000万元委托贷款借贷方，河北国隆房地产开发有限公司（简称国隆地产）财务总监杜涛也一脸狐疑，尽管他很清楚，在他所能找到的融资渠道里这个利率已经是最低的了，可总还是心有不甘，有种被廊坊发展“黑”了一把的感觉。
事实上，当京津冀概念在资本市场泛起波浪的时候，北京周边的中小房地产公司生存处境依然艰难，销售低迷、融资不畅，相对而言，借着资本市场房地产再融资的放开，上市公司似乎可以喘口气了。
缺钱的开发商
站在香河县的街头，整座香河县城就像是一座巨大的工地，房地产行业展现出热火朝天的一面；不需要走几步，身边就会被房地产销售公司雇佣的一群销售人员围住——“看房吗？去看看我们的楼盘吧！”
位于北京市和天津市之间，河北省有一块飞地，辖内是廊坊市下属的三河市、大厂回族自治县以及香河县，由于距离北京市中心的距离均不超过50公里，所以这三个地方也是北京周边最有名的“睡城”。
被北京市的高房价和限购政策挤出来的一些刚需购房者，支撑起这三个地方房价上涨的动力。
相对于三河市的燕郊镇和大厂县，香河县的房价目前仍旧是一个洼地，目前新盘的销售价格大约在每平方米6000元至7000元之间，而燕郊镇的房价早已超出1万元/平方米。
盖楼的速度远远超过了售楼的速度。2013年12月，几次延期的国隆府项目终于开盘销售，然而3个月的时间过去了，项目的销售情况仍不乐观，按照杜涛给出的说法：“总共800多套房子，现在已经销售出去400多套了。”
如果真如其所说，几乎已经回款了一半的现金流，那么作为国隆府项目开发商的国隆地产为什么还要以16%的成本去借债呢？
按照本报记者在国隆府销售中心的了解，此次国隆府一期总计推出了9栋楼房，其中有2栋楼预留给了回迁户，因此主要销售的是剩余的7栋楼。为了刺激销售，销售公司推出两个优惠：一个是2万抵5万，这相当于在现有房价的基础上打了一个九五折；而另一个就是所谓的分期首付，购房者只需要先支付10%的首付款，剩余的20%可以等到收房时再付清，当然，在付清30%首付款之前是不能办理银行按揭贷款的。
也就是说，尽管目前国隆府的销售过半，但是国隆地产能够拿到的现金回款并不多。
杜涛走到窗前，指着窗外已经临近完工的国隆府项目告诉记者：“我们现在的资金全部都沉淀在这个上面了。”
2013年5月份，深圳德信融升房地产基金（简称德信基金）曾为国隆地产关联公司鹏森集团做过一份募集资金说明书，其中关于国隆府项目的相关数据显示，该项目一期建筑面积是29.4万平方米，其中地上建筑面积是21.8万平方米，按照测算，全部销售回款应该是18.9亿元。
而按照廊坊发展在其公告当中所透露的国隆地产财务数据显示，截止到2013年12月31日，国隆地产的总资产为将近15.9亿元，负债约12.1亿元。表面上看，如果完成销售回款，是可以完全覆盖公司原有成本和负债的。
但实际上，等着国隆府项目销售回款的已经有很多张嘴了。
首先，国隆地产在2012年曾分别向冀商基金、荣鼎基金和长城资产管理公司总计借款8亿元，其中冀商基金和荣鼎基金的两笔借款均在2014年3月份和4月份到期；其次，国隆府二期工程目前已经开工，想要在今年9月份达到预售条件，仍需要投入大量前期建设资金。
除此之外，按照实际控制人王林的计划，国隆府项目销售回款的更重要的一个用途是支持其关联公司鹏森集团开发的“央企国际健康养生中心”项目，这个项目仅一期流入资金量就超过36亿元，其中国隆府项目销售的18.9亿元全部被计入到还款来源当中。
“不一定是全部的资金，只是一个还款的保证吧！”作为鹏森集团财务总监的李宗晔在接受记者采访时表示，此前德信基金的那条渠道已经为公司融到了4亿元的资金。
利率16%高吗？
无论是作为项目公司财务负责人的杜涛，还是鹏森集团财务负责人的李宗晔认为，在鹏森集团的整个融资体系当中，国隆地产向廊坊发展所借的3000万元委托贷款只不过是一笔小钱。
至于说16%的利率算不算高，作为当事双方的国隆地产和廊坊发展均予以否认，在杜涛看来，能以这样的成本借到钱，已经算是不易了；而在廊坊发展副总经理徐勇智看来，公司正是因为安全起见，才以这么低的利率把钱借出去。
“一来我们是政府的企业，不可能去冒这个风险；二来现在公司正在保壳时期，更不能出问题。”徐勇智告诉记者，其实之前有很多家公司可以选择，国隆地产不是出价最高的，但是最终公司还是选择了国隆地产。“我们考察过他们的项目，挺靠谱的，更重要的一个原因是有省国资委所属的河北融投做担保。”
当然，国隆地产找到这家省国资委旗下的担保公司代价也不菲，除了2%的担保费用之外，国隆地产在2012年那一轮融资时，还不得不将手中65%的股权质押给河北融投，而河北融投直接委派其负责人彭亮接管了这部分股权。
“即便是上市公司，从财务数据上也能看出来，他们平均的融资成本在10%-12%之间，一些大型的房地产公司由于可抵押物比较多，融资成本相对低一些。”在李宗晔看来，现有的融资环境即便是出现20%的融资成本，也不稀奇。
根据记者的了解，目前银行对于房地产企业的信贷极为谨慎，利率基本都上浮30%左右；即便这样，一些房地产企业因为资产质量也无法拿到银行贷款，而民间借贷的成本基本都在20%-30%之间。
“最近，资本市场对于房地产再融资的放开，应该是一个好消息。”李宗晔认为，前几年房地产的直接融资被收紧，导致一些大型的上市房地产企业也挤入到信托、基金等融资渠道，从而推高了各个渠道的融资成本，如果资本市场能够放开房地产的直接融资，这些上市公司重回资本市场，也就没有那么多的企业和中小房地产商抢钱了。
3月19日，天保基建（000965.SZ）和中茵股份（600745.SH）两家房地产公司的再融资项目获得证监会批准，这被市场解读为资本市场对房地产再融资的放开，而根据记者的统计，目前A股还有26家房地产公司的增发方案获得了股东大会的通过，9家公司的增发预案已经获得了董事会的通过，融资规模接近1000亿元。
就在去年8月和9月，与廊坊发展同在廊坊市的另两家地产公司荣盛发展（002146.SZ）和华夏幸福（600340.SH）先后拿出增发预案，分别计划向市场融资45亿元和60亿元，其中部分资金用于京津冀地区的地产项目。
除了再融资之外，更大规模的融资来自于地产项目的借壳上市，包括绿地集团借壳金丰投资以及蓝光地产借壳迪康药业，而廊坊发展的股价在一个半月的时间内逆市翻番，也和投资者对公司即将展开的资产注入预期有极大关系。
事实上，从廊坊发展的角度来说，他们也不希望股价太高，这样会使将来重组的成本增加。
眼下，对于廊坊发展而言更重要的任务依旧是保壳，3月28日晚间，廊坊发展对外披露了2013年年报，公司2013年营业收入5163.02万元，同比增长94.56 %；归属于上市公司股东的净利润亏损5062.89万元，2012年同期盈利620.65万元；报告期基本每股收益-0.1332元。
