本报记者 董映颉 北京报道
随着北京房价节节攀升，高端楼盘的价值也随之水涨船高。尽管进入2014年以来，整个商品住宅市场的成交呈现量跌价稳的局面，但4月以来高端住宅的售价却在一些千万级项目入市的拉动下，达到了10万元/平米左右。
根据机构统计数据显示，截至4月29日，在北京33个推盘项目中，售价在40000元/平米以上的中高端住宅及别墅项目就高达13个，占比近1/3，成为今年前4个月市场份额占比最多的一个月。
同时，中高端项目的开盘价格与上期开盘相比普遍上扬，平均涨幅为17%，而刚需盘的平均涨幅仅为5%，显然，高端市场走出了量跌价涨的独立行情。
“目前市场上将4万元/平米以上的产品定位为中高端，如果是高端豪宅的话，售价基本上在10万元/平米左右，而这样的项目目前也不在少数。”业内一位分析人士对记者表示。
据这位人士透露，近期有多个“地王”项目正在酝酿以10万-15万元/平米的价格入市，第一太平戴维斯等国际代理机构甚至预测，2014年高端市场至少一半的新入市甲级公寓项目的成交价将超过每平方米10万元。
4月底，位于朝阳广渠路的金茂府5号楼王开始进入蓄客阶段，这也是该项目入市三年来的收官之作。业内人士分析，与此前的产品相比，34套楼王因在软件和硬件上均进行了升级，售价将有所上涨。
中原地产市场研究部总监张大伟分析，近期北京市场因为楼王开得比较多，所以造成了市场均价的上涨。“对于高端项目来说，客户的选择周期在3-6月份，所以在年初的时候，高端盘市场的成交会看似相对比较冷淡，但实际意向客户群的品牌黏合度会更强一些。”
此外，不少别墅项目也在4月份开始有所动作。不久前邀请成龙代言的泰禾“院子系列”高端住宅产品将豪宅消费群体的视线成功吸引至中央别墅区及通州板块。而位于北京西山别墅区板块的燕西华府、香江别墅等豪宅项目也在近日推出了联排、双拼、独栋等产品。其中香江别墅以600万-1000万元的总价在4月获得热销。
北京市房协秘书长陈志认为，北京目前已经形成了中央别墅区、西山别墅区等几个豪宅聚集区，京西板块产品尽管价格较中央别墅区略低，但依托其区位的稀缺性，仍然能够获得改善型置业者的关注。
亚豪机构市场总监郭毅表示，在自住型商品房横空出世、整体市场成交缩水的态势下，各个层级市场已经做出了新一轮分化调整。一方面，刚需市场进入以价换量的跑量通道，另一方面，在高地价的压力下，公寓豪宅、别墅在内的高端市场成交价格不断上涨。
郭毅对记者表示，相对于刚需产品来说，中高端项目的竞争压力也并不急迫，反而由于房企开发刚需盘的利润率下降，中高端项目成为房企实现高利润的产品，因此不会平价抛售。
远洋地产董事局主席李明在媒体沙龙上表示，在北京土地市场上，为了顺应政策与市场变化，房企也将调整土地储备结构，在合适的机会下储备普通住宅地块和高端改善型地块。但随着政府配建保障房和自住型商品住房的要求持续增加，房企拿地成本不断升高，预计将进一步推升高端住宅项目的定价。
陈志判断，从今年一季度的成交数据来看，改善型住宅交易持续放大，改善需求继续呈上扬趋势。而现阶段拿地价格走高，导致商品房售价居高不下，其中改善型住宅在走量和价格上相对稳定，稳中有升，侧面反映出市场对改善型产品的需求是强烈的。
不过，北京某代理行策划总监对高端项目纷纷涨价表示担忧，“现在开发商都加快了入市的节奏，同时对于房价的预期比较高，纷纷涨价。但是房价涨得太猛，总会触及到短期内的天花板，这是在透支未来的预期。”
