房地产信托，一直是许多高净值人士的纠结所在。一方面，高高在上的收益率让人趋之若鹜；另一方面，有关房地产信托兑付问题的传闻频见报端。最近各地房价的松动再次引起投资者对于房地产信托的担忧。
银行代销受阻
“断崖式下跌”、“楼市崩盘”、“房地产泡沫”……今年以来，关于房地产市场的悲观言论不绝于耳。在一片悲观情绪中，与房地产市场密切相关的房地产信托的发行情况却并未有太大变化。
用益信托在线统计数据显示：截至2014 年5 月30 日，信托公司共成立464 款投资房地产领域的集合信托产品，共募集资金958.79 亿元，平均年化收益率为9.75%，平均期限为1.84 年。
从数据可以看出，今年房地产信托的成立数量比去年同期略有增加，但是募资规模却有所下降，这表明单款产品的成立规模有所下降。用益信托工作室研究员帅国让点评道：“房地产信托产品成立规模下降，期限缩短，这些都处于正常的波动期间。也从一个侧面表明信托公司对地产项目越发谨慎，期限越长、规模越大，不确定性因素也越多。”
从信托公司内部的情况来看，大多数公司并未暂停发行房地产信托。“现在的房地产市场有点让人看不懂。”信托经理Jack 对《CM 华夏理财》记者直言，“公司对房地产信托持审慎态度，但是房地产信托业务并未停止。因为目前来看，市场上唯一能保持高收益率的产品就属房地产信托了。” 但Jack 同时透露，受银行方面的影响，直销能力不强的中小信托公司房地产业务确实受到一些影响。
银监会5 月30 日发布的《中国银行业监督管理委员会2013 年报》中，明确提出要严控房地产贷款风险。银行业不仅对于房地产贷款态度谨慎，而且在代销信托产品时，银行对于房地产信托产品也接单谨慎，甚至不接。
目前，信托产品的销售渠道主要是银行渠道、第三方理财代销和信托公司直销。信托公司中，真正有能力靠资深渠道直销产品的只有几家排名靠前的信托公司。大多数信托公司产品的销售仍重度依赖银行渠道。
“从另一个方面来看，这对于投资者来说也是一件好事。银行对于代销房地产信托的要求提高，可以倒逼信托公司提升风控等级。”Jack 表示。
各方风控全面升级
提起房地产信托，投资者最为关注的莫过于兑付风险。房地产信托曾经伴随着信托业走过一段辉煌的时期。2009年以来，房地产信托的快速崛起将信托行业这个“新兵”快速推送至公众面前。一直密集发行的房地产信托直到2011 年才有减缓之势。这些期限为一至二年的房地产信托产品，从2012 年开始迎来了兑付高峰期。
据海通证券测算， 2014 年房地产信托到期量约为6335 亿元，将在一季度和5 月份达到兑付高峰。如今两个兑付高峰都已过去，从目前公开发布的信息情况来看，出现兑付问题的信托产品主要集中在矿产领域，目前到期的房地产信托产品尚未被曝出有严重兑付问题。
其实，对于房地产信托的兑付，业内早已是严阵以待。除了银行对于代销信托接单谨慎，监管层以及信托公司内部也都在为“保兑付”努力。
外贸信托副总经理刘燕松向《CM 华夏理财》表示：“外贸信托对于房地产信托风险的把控主要聚焦在三方面：战略风险、运营风险和团队风险。去年外贸信托将房地产的合作伙伴定位在房地产百强排行榜的前六十，这也是在房地产这个风险与机遇并存的市场中寻找的一个相对低风险的区域。同时信托团队还会在项目评价、运营的各个阶段对风险进行把控。”
而此前传出信托兑付危机的中融信托也向《CM 华夏理财》明确表示：“房地产信托兑付并不是问题。”据了解，自2013年起，中融信托已经开始收缩房地产信托业务，提高房地产业务操作标准，谨慎选择交易对手。2014 年中融到期房地产项目有29 个、实收信托89 亿元，是兑付压力最小的一年。
对于房地产信托2014 年的兑付情况，住建部政策研究中心主任秦虹认为：“信托产品最重要的是把握好两点：投资项目的选择和后期风险控制。如果把这两点把握住了，我认为房地产信托的问题不大。”
Jack 则表示：“不排除个别之前房地产业务激进的信托公司今年会出现兑付问题的可能性。但从此前对出现问题信托产品的处置情况来看，大多数产品都通过第三方接盘、信托公司兜底等方式完成了兑付，还有部分产品仍处于诉讼之中。从现在情况来看，信托业内谁都不希望自己成为打破刚性兑付的第一家，所以目前来看风险可控。”
慎选产品避雷区
虽然信托业内人士对于未来房地产信托的成功兑付自信满满，但投资者千万不要掉以轻心。与其依赖“卖家尽责”，不如从挑选产品的第一步起就自己严控风险。
首先，投资者需要关注信托项目的第一还款来源——房地产项目的盈利能力，这是房地产信托能够成功兑付的有力保障。方兴地产财务副总监陈丰从投资者的角度，提出了考量房地产项目的三点要素：项目所在城市、项目本身所处区域以及具体产品。
其次，看具体项目的风控措施，一般包括抵（质）押物、股权担保以及关联方提供连带责任担保等。选择抵（质）押率低、变现能力强的信托项目更为稳妥一些。
第三，要看信托发行主体——信托公司的实力以及过往产品的发行情况。一般来说，那些实力雄厚、资金状况良好、信托产品兑付情况正常的信托公司，对于项目风险的把控会更为出色一些。即便出现兑付风险，也能够妥善处置。
除了以上几点，投资者还需谨慎“二手信托”的风险。自从信托受益权转让的渠道变多以来，一些投资者开始热衷于购买还剩几个月到期的信托产品受益权。为了赚取佣金，一些开设信托转让业务的第三方理财机构也会建议客户购买。
《CM 华夏理财》查看数家信托转让平台后发现，待转让的房地产信托并不在少数。投资者在接手前需要考量信托产品的风险，小心没有捡到便宜，反而接手了一个“烫手山芋”。CM
