本报记者 陈小瑛 深圳报道
截至目前，今年内地虽有10家房企通过IPO或借壳方式，成功叩响香港资本市场大门，但大多受投资者冷眼看待，遭遇认购不足或上市之后破发的尴尬境地。
“有些房企能闯关上市，很多都是靠老板们动用关系，找亲戚朋友来认购。”一名熟悉香港资本市场事宜的行业人士表示，由于受房地产调整期影响，且这些房企知名度不高，投资者不太认可，最终融资额与房企预期值相去甚远。
房地产业内人士告诉记者，由于去年房企大量买地，加上今年销售普遍放缓，很多房企融资需求明显激增。但融资成本却在不断上升，这可能会使去年过于激进的房企加速陷入困境之中。
境外上市遇冷
2014年以来，共有力高地产、海昌控股、阳光100中国、光谷联合、亿达控股、国瑞置业6家国内房企成功在港挂牌上市，融资总额共90.5亿港元。另有4家房企通过借壳方式挂牌，包括辽宁实华、绿景地产、山东青建、广泽地产。
虽然从绝对IPO融资规模上看，今年上半年已超2013年全年的7只上市地产股总额，但今年上市房企的融资额与企业的预期值相去甚远。除海昌控股外，其余五家公开发售都遭遇认购不足的尴尬，其中三家上市之后股价即破发。
盛富资本协众国际总裁黄立冲告诉记者，由于房地产周期性明显，一直以来，房企在港融资的市场环境呈现阶段性变化。往往在调整期内，估值和融资额都不高，尤其是二季度以来，投资者对内地房地产行业变得更为悲观，认购也会受影响。
据统计，自1998年内地最早赴港上市的房企合生创展之后，到目前为止，已累计有50余家内地房地产企业在香港联交所获得融资平台。
近两年内由于内地A股大门紧闭，且融资渠道有限，房企赴港上市热情高涨，但香港资本市场对内地房地产发展前景并不十分看好，半数以上跌破发行价。
“香港投资者对内地房企的估值本身就不高，一些不知名的小房企都不太受欢迎。”一位在香港供职于四大会计师事务所之一的事务所内部人士告诉记者，如今投资者更倾向投资已上市的大蓝筹股，如万科B转H股后股价就一路上涨。
相比之下，传统地产企业转型拆分上市却获得了投资者的青睐，比如花样年拆分物业品牌彩生活上市，以及方兴地产剥离旗下酒店金茂投资单独上市，两家公司分别募集资金8.48亿、39亿元。
“美国房地产复苏分流了部分投资资金，且这段时间香港IPO发行的股票太多了，公司都在竞争，投资者肯定先选服务业类型的轻资产公司。”黄立冲分析称，比如彩生活是国内第一只物业股，概念比较新，认可程度就不同。
对房企融资颇为了解的大成律师事务所高级合伙人吴晨尧分析认为，这与大环境也有关，外资对中国市场已有所防范，尤其是房地产行业不乐观。但对房企而言，上市融资不光是靠IPO，更重要的是上市之后，房企可以通过外保内贷或发债方式融资，“所以不论市场多差，房企也挤破头想上市。”
融资需求激增
因受困于今年销售速度大降、回款缓慢，加之国内贷款和融资对房企日趋缩紧，房企今年的融资显得更为艰难。
中国指数研究院统计数据显示，2014年上半年，共有25家房地产企业通过境外融资平台发行35笔债券，募集资金约合人民币797亿元，发债规模较去年同期略有缩减。
中指院研究员分析称，房企的融资环境继续呈现分化，品牌房企优势更加突出，仍有多家房企多次通过境外平台获得较大的融资额度，而中小房企资金压力愈发凸显。
今年上半年，华润置地共发行3笔债券总额约合人民币达89.6亿元，雅居乐发行两笔票据总额约50亿元，绿地集团也在香港成功发行两笔5年、10年期共计10亿美元高级票据。
吴晨尧告诉记者，房企境外融资的额度和成本主要看机构评级，评级公司会根据房企的债务结构、单位投资资金的周转效率，以及公司股东实力和项目投资风险等指标来评级。如中海、万科、华润这类布局一二线城市的企业融资成本，会明显比布局在三四线城市恒大、碧桂园要低。
不过，随着美国QE逐步退出及人民币汇率波动等因素影响，今年房地产企业海外发债利率已有明显上升。
据中指院统计，世茂房地产2014年发行7年期6亿美元债券，票息率为8.125%，利率较去年发行同期限8亿美元债券提升1.5个百分点;佳兆业、万科等房企2014年发行的债券与2013年同期限债券利率均有不同程度的提升。
此外，房企今年的融资额相比去年激增。6月，世联行监测的154家房企融资金额630亿元，同比激增322%。而整个上半年，154家房企共发生融资金额2956亿元，同比增长74.7%。其中通过银行贷款金额1104亿元，同比增长80.8%;发行优先票据、公司债等债券融资1048亿元，同比增长45.4%。
“很多融资资金我们监测不到，但从中可以反映出去年大量买地的房企，今年融资需求明显激增。”世联地产高级分析师董文飞告诉记者，销售排名在30名以后的房企，资金都非常紧张，比如旭辉去年拿了地王，今年销售又不太好，融资愿望迫切。
在世联行监测的融资额排名前十位中，瑞安融资159亿元，同比增加593%。其次是泛海控股今年上半年融资135亿元，同比激增1029%，旭辉融资101亿元，同比增491%。此外，华润置地、绿地、世茂、金科、滨江集团、雅居乐等房企融资金额同比增幅都较大。
“保利、万科这类一线房企资金相比较为健康，今年又大量减少拿地速度，因此融资需求上，不会太急迫。”董文飞说，银行放贷款会对房企分类，实力强的房企还是不存在贷款困难，只是今年的贷款利率和融资成本要比往年高。
