本报记者 陈小瑛 肖君秀
深圳报道
楼市从炙手可热到全面降温，融资无门的中小房地产商资金链告急，各家信托公司都在严防死守地产信托违约风险，“我们现在基本上不做房地产项目了，目前就是紧盯到期的产品能否按时兑付。” 7月10日，一家总部位于重庆的信托产品经理告诉本报记者，他们今年发行大多是政府基建类项目。
本报记者在采访中了解到，多数信托公司都在封杀中小地产商信托融资，以免惹祸上身。6月，房地产类信托产品发行规模和数量均环比下降超40%。深圳某信托公司副总经理对本报记者称，房地产商项目融资基本上要求大开发商、一线城市、30%以上自有资金，否则风险较大。
2014年下半年进入兑付洪峰高达千亿。银监会则早就对信托业下达各种严监文件，以防产品违约。但是按下葫芦浮起瓢，基建类信托产品今年狂飙猛进，6月产品数量冲148款，环比暴增65款，以超30%占比位居首位，未来兑付风险隐藏其中。
按下葫芦浮起瓢
王理（化名）是深圳一家中型地产投资公司的财务总监，现在最急迫的工作就是融资，“以前找信托公司融资，只要有土地抵押就能融到钱，但今年从资质上就通不过，人家首先要看是不是大型地产商。”
房地产类信托已跌入冰点。用益信托数据显示，6月房地产信托募集资金仅160.17亿元，同比大降近六成。与之相反的是基建类信托密集放行，6月募集资金高达240亿，同比增18.78%。恒天财富一位理财师告诉记者， 4月份之后明显的一个趋势是，地产项目发行急剧减少，转而基建类项目大受追捧。
基建类信托，主要是指资金流向城市建设、保障房建设、棚户区改造等政策性的地方基建类项目。7月10日，本报记者拿到一份某资产公司刚出炉的信托热销产品推荐中，常州安置房、海安城建安置房、成都新机场安置房14号、贵阳富源路棚户区改造等赫然在列，而原来热门推荐中更多的是各大地产商的商品房项目。
“银监会自去年开始管得很严，在压商业性房地产，但绕一下，资金又回到地方政府主导的地产项目上来。”一位银行业人士一语道破了玄机。今年以来，商业地产项目信托融资的要求趋严，产品发行势头减弱，而基建类信托产品则高歌猛进，其增势凌厉，5月一举超过了房地产，6月更是将其远远抛在身后。
房价下跌的风险成为商业地产信托融资的软肋，路透财富的理财师告诉本报记者，目前楼市处于调整期内，房地产信托融资无疑会严峻些，通常基建类项目收益率不会超过11%，超过该水平的一般只有地产项目，才可以承受这么高成本的资金。
相较而言，市场认为地方政府破产的可能几乎为零，基建类产品热销的原因在于地方政府的隐形背书。上述重庆某信托产品经理说：“房地产毕竟是企业，如果资金链断裂了，企业要破产金融机构也没办法，但基建类项目背后是政府信誉和财政兜底。”
严监下好日子到头？
兑付风险以及房价下行，使得整个房地产信托风声鹤唳。犹如惊弓之鸟的信托公司，对房地产信托发行可谓日益苛刻，上述深圳信托公司副总经理告诉本报记者，“432”的标准已成为基本要求，即指地产公司要《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》四证齐全，房地产公司至少要有30%的自有资金，融资方至少有2级或以上的资质。但是，大部分信托公司在实际操作中将条件拔得更高，“有的要求要有60%的自有资金，而且非大开发商、一线城市项目不做。”
本报记者了解到，华润信托内部早已经明确规定，除非是大品牌房企、北上广深四个一线城市外，其余二三线城市房地产项目一律封杀。
如此一来，房地产公司只能抬高收益来吸引投资者，今年收益率一路抬升，1月、2月、3月平均收益率分别为9.63%、9.69%、9.70%，至5月已高达9.82%。银监会早在6月初就表示，将关注房地产开发企业的财务状况。
在市场都在紧盯房地产信托违约风险时，却忽略了基建类信托的风险。“即使是百强县以外的政府项目问题也不大，除非是项目本身特别差。”上述恒天财富理财师说，截至目前，信托出事的产品主要集中在矿产和房地产行业，没有一例是政府项目。
但国金证券相关报告显示，年内到期的基建集合信托达2720亿元，为去年的三倍，也是今年信托兑付规模最大的领域。“基建设施类产品的大跃进，不排除部分借新还旧，当然还有诸多微刺激项目上马需要资金。”上述深圳信托公司副总经理认为，基建设施类一样要严格把关。
正如有人戏称，几乎所有高管头上都悬着一把利剑。伴随新一轮行业整顿，信托公司面临的经营压力越来越大，信托公司出现高管大换血的现象。与信托业此前发展的风光时刻相比，信托业的光环正逐渐消退，信托业如今面临更大的市场竞争压力与业务转型压力。
