华夏时报记者 刘力图 广州报道
上市房企在银行间债券市场发行中期票据“开闸”仅一个多月，已有十余家房企宣布通过相关债务工具进行融资，总规模近千亿。
“这对房地产行业整体融资环境而言是重大利好，通过多渠道改善房企的融资结构。”在一家房企资金管理部门工作的宋宾（化名）表示。
多位受访的业内人士向记者表示，多渠道融资会缓解部分房企融资成本高企的困局，但利好不会扩展至整个行业，相反可能导致房企融资两极分化趋势加剧。
“准入证”门槛高
“规模迅速扩大。”深圳某私募人士赵宇（化名）称，房企通过发行中期票据进行融资在短时间内表现得十分活跃。
其中，万科和保利地产均拟提请发行150亿元债务融资工具（不仅限于中期票据)，而金地集团预计将发行高达95亿元的中期票据融资计划。
克而瑞机构发布的研究报告指出，在目前开发贷款这类“直接融资”尚未有明显放松的情况下，票据市场的“准入证”无疑受到房企青睐。并且，相比其他融资手段如信托等，其融资成本也更低。发行中票，能适度降低企业的融资成本，显然有条件的房地产企业不会错过这一机会，未来市场将出现一轮发债热潮。
数据显示，中国目前的中票市场存量规模在3.2万亿左右，三年期AAA级企业发行利率6.35%，高于三年期贷款基准6.15%，低于同期一般贷款的加权平均利率7.26%，成本明显低于信托融资利率。
不过，记者从多家房企与融资业务相关的部门人士处了解到，房企要获取票据市场的这张“准入证”并非易事。
“企业资金来源多样化，我们肯定很乐意去争取，但到底适不适合发，能发多少，还要根据企业本身的实际情况来决定。”宋宾称，中期票据可以选择以浮动利率方式发行或固定利率方式发行，也可以采取小额或者连续周期的方式来发行，整体来讲已经给房地产整体的业务开发在融资管制、金额和时间成本上提供灵活性的优势。
他坦言，与从银行获得开发贷相比，发行中期票据在办理程序的自由度以及融资额度等有众多优势，“不过也同时受到银行以及具备债券评级资质的评级机构对企业的信用评级所影响，这样的信用评级直接影响到企业发行票据的可行性以及规模等，其实与银行开发贷的‘白名单’相似。”
“房地产行业所发行的中期票据高度集中于信用等级偏高的龙头房企，或者国有房企等资质本身就较强，而且融资能力也较强的企业。”赵宇指出。
赵宇分析，对于资金密集型的行业来说，参与发行或认购的机构比较看重企业的资产状况等硬性指标，以及审核发行中期票据后的企业发展状况以及资金用途等，会形成一系列的中期票据跟踪评级报告。“名单以外的房企很难发行，或者规模较小。而一旦超过市场能认可的发行规模且认购结果达不到预期，将会进一步降低该房企的相关评级，产生负面影响，所以房企都会十分谨慎。”
除此以外，一些受访的房企人士表示，在操作层面上，即使是一些大型房企也同样面临着不少困难。
一位在上市房企从事投资者关系管理的人士指出，即使是较大规模的房企当下也面临着负债率高等资金结构恶化的困境。投资者以及投资机构已经多次审慎地提出质疑，包括企业是否陷入新钱还旧债的恶性循环，融资并非寻求对企业有帮助的发展，甚至会质疑企业用较低成本的债务，为了给以往高息融资如信托买单等。
加速行业洗牌
克而瑞机构发布的研究报告指出，本次银行间市场房企发债的合规性较高，只是谨慎放开，要求发债房企在境内A股上市，且在国内一二线房地产市场占比较大。资本融资分配不均将明显利好大型优质房企，这将加大行业集中度。
“正因为发行中期票据集中度偏高，在大量依赖高息融资的中小型房企，甚至是上市房企与大型房企的差距会逐步拉开。”上市房企在融资松绑的环境下，某小型上市房企战略管理部门一位人士李方鸣（化名）向记者表达了他的担忧。
有分析指出，中期票据期限通常在3-10年，足以覆盖一个甚至数个房地产项目开发全程。中期票据利率较中长期贷款资金成本低10%-30%，低于银行基准利率，房企的融资成本预计将大幅降低。
不过，赵宇等多位受访人士均认为，大型房地产企业将从融资成本降低的利好中率先受益，但受益范围不会无限扩大至整个房地产行业，房企融资环境两极分化的趋势将加大。
李方鸣指出，从目前中央鼓励房企通过多样化渠道进行融资的政策来看，对于中小房企来说是“远水救不了近火”，更难缓解大部分资产负债率偏高、需要依靠高息融资生存的中小房企的难题。
一位在H股上市的内地小型房企资产战略部门人士指出，其所在房企与银行已经做好协商工作，企业能够在票据发行方面有较大的自主选择权，“不过整体统计下来，成本与高息融资其实不会差太远。”在她看来，票据发行并非简单地意味着低成本，成本高低与企业本身的产品市场、财务状况以及发展定位等相关，她认为中小企业在这方面并无太大优势。
