华夏时报记者 陈小瑛 刘力图 深圳、广州报道
被视为楼市避风港的一线城市，日前再现房地产私募基金兑付违约的案例。
由上海清科凯盛投资管理公司发行的广州国际采购中心项目私募投资基金，原计划分两期募集5亿元，第一期募集资金3亿元，但9月30日到期时却出现违约，至今仅兑付27%的本息。
11月13日，记者在项目现场看到，该中心目前1至3号及5号场馆展览厅大门紧锁，由于没有在办的展会，场面显得很冷清。
“当时觉得一线城市比较安全，项目标的也很优质，看来是我们过于乐观了。”清科凯盛市场部有关负责人对《华夏时报》记者称，由于项目经营收入覆盖不了基金的本息，指望银行贷款也最终落空，导致基金到期无法兑付。
上述负责人表示，现在唯一出路在于资产重组，目前项目方已与中信地产子公司签订框架合作协议，有望最迟明年3月全部兑付完毕。
3亿资金兑付违约
广州国际采购中心位于广州市海珠区琶洲岛，毗邻广交会官方主会场东侧，该项目由广州市环博展览有限公司开发。广州市环博展览有限公司为银怡集团旗下子公司，两公司实际控制人均是罗锦灿。
根据募集说明书叙述，该项目还款来源包括三方面，一是物业出租出售收入，2013年-2015年平均经营收入逾7亿元，预计基金到期时经营收入可达11亿元；二是后续银行抵押贷款资金，计划在2014年内获得10亿元以上；三是银宜集团回购担保。
募集说明书上称，该中心的东区商铺对外销售，已售98064.4平方米，未售12441平方米。
上述清科凯盛市场部负责人告诉记者，广州国际采购中心大部分物业已经抵押给了银行和债权人，可卖的资产不多，而物业出租率虽然较为理想，但不足以覆盖基金的本金和收益，2014年仅举办过一场展会。
令清科凯盛始料未及的是，2014年银行出于风险防控，收紧了对房地产业的开发贷款，第二个还款来源也最终落空。
事实上，在清科凯盛发行3亿元基金之前，银宜集团已经负债累累，欠下银行和信托约15亿元，以及民间借贷5亿元，总计约20亿元债务，但清科凯盛上述人士表示，事先并不清楚银宜涉及多少社会债务。
而银宜集团陷入资金周转困境，要想盘活，仅有资产重组一条路可走，但因周期长，对清科凯盛而言是无奈的下策。
“银宜的资产是大于负债的，不是因为债务多没法解决，而是因社会债务和银行、信托的诉求各不相同，延缓了谈判期。”上述清科凯盛负责人说，基金公司作为轻资产公司，无法为投资者垫付，目前银宜集团已经兑付10%的本金，以及17%的收益。
银宜集团一名财务部人士称，集团公司所有业务均在正常运作中，集团拥有11个项目公司，目前有些下属公司经营并不太好，不可能都参与回购。
“银宜集团欠了一堆债，基本上业内都知道，现金流都快断了，不知道当时基金为何还会给他们钱。”同在广交会板块开发的连成商业地产总裁邓国坚对记者说。
公开资料显示，广州市环博展览有限公司在2013年因欠税7850多万元成为“广州最大的欠税大户”。该公司遭遇的麻烦不止于此，记者了解到，在法院的在案记录中，该公司经常与第三方发生经济纠纷，也曾因涉嫌非法集资以及诈骗，被早年购买商铺的多名业主起诉。
而有投资者认为，3亿元资金去向不明，有可能被银宜集团挪作他用，偿还前期债务。
但清科凯盛有关负责人称，资金并没有被挪用，此次募集的3亿元，部分用于一期装修，部分用于二期规划调整等关系打理费用，只是运转周期偏长，项目经营没有产生现金流。
据该负责人透露，目前项目方已与中信地产签署合作协议，开始清理债务，但还有其它银行、信托的债权排在基金前列，基金的资金偿还只能逐步到位。乐观估计今年年底先兑付4000万元，最迟明年3月底投资者可全部拿回本息。
同时，为了盘活资产，广州环博展览公司对展馆进行了改造。一位员工向记者表示，展馆改成了10至14平方米不等的实用性商铺，打造“产权式会展批发铺”概念，产权归业主，由开发商统一经营10年。
据现场施工方介绍，目前新改造的独立小商铺正在加紧装修中，而首层所展示的商铺已几近完工。
按照该员工的估算，目前项目主推销售的商铺分布首层和二层，大约可售约2000间店铺。售价在40万至200万元不等，回笼十多亿资金应该不成问题。
一线城市风险暗涌
一个3亿规模的项目失败，令清科凯盛元气大伤。记者在位于深圳CBD卓越时代广场的清科凯盛深圳分公司看到，办公室仅寥寥几人，绝大部分业务人员已被谴散。
清科集团原为清科凯盛的股东，但前者为了撇清这一负面事件，退出了清科凯盛，深圳公司招牌也变更为融创凯盛。
目前，清科凯盛总共管理资金约16亿元，其余均如期兑付，包括今年重庆8个亿的地产项目，但该公司未料到广州作为一线城市，反而出了问题。
实际上，在广州国际采购中心一期重新装修之前，已有家居连锁品牌红星美凯龙入驻该展会中心，但因生意冷淡撤场，同时撤离的还有300多间商铺。
“当时清科凯盛在推销这个项目时，我们就觉得肯定会出问题，展馆展会的租金很少，哪里来的现金流？而对外卖的展馆又不是小商铺，客户有限。”深圳一地产基金市场部经理告诉记者。
清科凯盛广州国际采购中心的一年期收益率为11%-13%，在一线城市中，属于较高的收益率，高收益也意味着高风险。
业内人士指出，清科凯盛的风险控制存在漏洞。尽管环博展览将其持有的广州国际采购中心项目部分房屋产权抵押给清科凯盛投资，抵押物估值12.57亿元，以融资5亿元计，抵押率39.78%。但该部分物业早已被银行和债权人重复抵押。
自广交会国际性展会搬迁到琶洲商圈后，该商圈形成了展会经济热，其间，一些房地产商蜂拥而至并从中获利。
“概念是挺好的，想把广州做得比较成熟的几个专业市场炒卖商铺的方式转移过来，但行情不好，很多经营理念到最后落实的效果也会大打折扣。”在广州有十多年行业经验的黄先生分析认为。
广州项目失败后，清科凯盛全面收缩了房地产投资。“从今年6月份开始，我们就不再做房地产项目了，确实看不清楚形势。”清科凯盛一位销售经理对记者表示。
上述清科凯盛有关负责人称，“今年多地发生了地产私募基金老板卷款逃跑的事，钱被老板们挥霍了，并没有投进项目，有的连项目本身都不是真实的。”
