国内对REITs的研究已经长达十年，可谓是千呼万唤“盼”出来。作为一种创新性较强的金融衍生品，REITs不仅能为房地产企业打开一条新的融资渠道，还能为金融投资市场提供一种风险收益较为平衡的投资品。
有望借公租房破冰
早在2009年，市场就盛传由央行制定的REITs试点管理办法将出台，北京、天津、上海三地的REITs试点工作已经全部准备就绪，国内REITs问世指日可待。
“当时，中信证券、嘉实基金在REITs的研究上都投入大量人力、物力，力图有所创新。”一位业内人士向《CM华夏理财》记者透露，“不过，由于REITs跟房地产直接挂钩，在房产调控的大背景下比较敏感，高层始终对此十分谨慎。”据悉，央行版的REITs试点方案在上报国务院之后，便杳无音信。
4年之后，机构在REITs上再次发力。据瑞银方面提供的信息显示，即将推出的准REITs是一只私募股权封闭式基金，将投资于上海虹口区已开发的公租房，并以公租房的租金作为收益标的，基金投资者可获得稳定的现金分红及潜在的资产升值。
“公租房是理想的标的。”接近瑞银的业内人士分析，公租房属于保障房的序列，政策敏感度较低，政府为了在资本市场上盘活固定资产，确保标的物业能够继续保持公租用途不变，对类似REITs这种模式会支持。
同时，公租房的租金只比市场租金略低，且由承租人自行负担，而非单纯的政府补贴，与过去的廉租房相比，能获得稳定且更高的现金流，达到REITs的收益要求。
正因为公租房具备上述两点优势，瑞银对这只私募基金转化为真正意义上的REITs比较有信心。
至于REITs推出的时机，目前市场上说法不一。
《CM华夏理财》记者采访时得知，深圳一位长期研究美国REITs的基金经理近期曾参与证监会关于REITs的研讨会，会上就国内REITs推出的相关制度进行了深入的研讨，但这位基金经理感觉并未有实质性的突破。
而上述业内人士则分析，政府对房地产调控的手段不会过于直接，在这样的大背景下，随着金融制度改革进程的推进，REITs推出的概率会逐渐加大。
税收仍是最大瓶颈
除了房产调控等一系列因素的限制外，REITs在国内还面临许多制度上的障碍。例如，REITs的法律主体地位、税收主体和税负问题、交易结构安排、公开上市交易等方面的规则尚未明确，其中还将要涉及信托法、基金法、公司法等相关法律的完善。
不过，全国人大财经委副主任委员、原央行副行长吴晓灵近日在公开场合指出，目前内地已具备推REITs的条件。相关业内人士也表示，经过十年的准备，REITs在国内推出的基本制度条件已经具备。
那为何REITs迟迟未有实质性推进呢？
曾任中国首只商业地产基金高和资本副总经理、现为佰士信基金董事长的陈方勇在接受《CM华夏理财》记者采访时指出，税收是阻碍REITs推进的最大问题。
REITs之所以在美国盛行，最大的优势是可以享受税收减免的优惠政策。对于投资者来说，税收优惠主要包括两个方面。一方面，由于REITs属于利润传递机构，REITs经营利润大部分转移给REITs股东，因此，REITs在公司层面是免征公司所得税的，这对于投资者来说，避免了双重征税；另一方面，REITs在支付股利时具有递延纳税功能，REITs的持有人可以将部分指定的资本利得红利作为长期资本利得来征税，这比短期收入的税率要低。
而国内目前并没有税收优惠政策，在物业资产转让和投资者购买REITs产品两个过程中，都需要缴纳较高的税费，并且存在重复征税的问题。
陈方勇表示，“本身国内商业地产的投资回报率就不高，再扣掉层层税收，使得REITs产品的净回报率很难达到市场要求，产品的吸引力自然就下降。一些国内的地产项目绕道新加坡、中国香港发行REITs，由于没有相应的免税政策，这些REITs收益率并不十分理想。”
数据显示，内地首只赴港上市REITs——越秀房地产投资信托基金，2013年中期的年化单位派息率为6.02%。而自1972年以来，美国REITs的长期平均年化总回报率为13.75%，年均股息收入约为8.30%。
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