本报记者 董映颉 北京报道
行业净利下滑背景下，如何缩减融资成本成为房企的共同诉求。8月18日，远洋地产（03377.HK）发布公告称，经中国证券监督管理委员会批准，远洋地产在中国内地的主要附属公司远洋地产有限公司，发行最高金额达100亿元公司债券，并成功发行首期总值50亿元公司债券。
“首期公司债券所得款项净额将主要用于偿还现有债务及补足一般营运资金。”远洋地产一位高层管理人士对《华夏时报》记者表示，由于此次发行的公司债利率水平低于长期银行借款，因此这次“借新还旧”将能大幅降低远洋地产的融资成本。
不过，远洋地产长袖善舞的资本腾挪背后，也透露出这家“老牌”房企在“扩张”与“周转”之间着力寻求平衡的心态。
扩张下需资金支撑
根据远洋地产发布的公告，此次发行的首期公司债中，包括总额20亿元的5年期公司债券，息率为3.78%；15亿元的7年期公司债券，息率为4.15%；以及总额15亿元的10年期公司债券，息率为5%。
“这是远洋地产首次发行国内人民币公司债，在利率上实现了地产行业国内公司债的发行新低。”中信证券分析师丁文告诉记者，通常而言，公司债的利率水平低于4%就被归为低利率的行列，远洋地产此次发行的5年期债券票息仅为3.78%，较目前同期限银行贷款利率低了1.62%。
远洋地产行政总裁李明认为，此次发行的公司债能够获得低息率，主要是评级机构中诚信授予远洋地产境内企业AAA级的最高评级。这也为远洋地产开辟了新的境内融资渠道，有助于避开侧重境外融资的汇率风险，使融资成本持续下降。
“当前人民币贬值，因此提升境内债务比例是优化债务结构的方式之一。”据上述远洋地产高层管理人士分析，若现有融资规划的100亿元全部发行完毕，可置换有息负债约20%，融资成本可拉低约0.6%，这意味着，经过这次债务置换，远洋地产的融资成本将节省2.7亿元资金。
8月21日，远洋地产公布的2015年中期业绩显示，截至今年6月30日，集团营业额为人民币151.07亿元，较去年同期下降15%，毛利率维持在20%，与去年同期持平，其中核心净利率较去年底上升2%。集团有息负债总额达人民币460亿元，现金资源总额为174.36亿元，净借贷比率为63%，比去年年底下降了3个百分点，但仍为2009年以来的较高水平。
“发行公司债将有助于远洋地产充分发挥其上市地位，用新形式的融资工具增加筹集资金渠道，为扩大营运规模做好准备。”李明如是说。
实际上，从去年开始，远洋地产高调扩张，在全国楼市进入低谷时，迅速对手中土地储备进行换仓。不仅大手笔新增一二线核心城市700万平方米土地，还对抚顺、镇江、秦皇岛等三线城市600万平米土地进行剥离。进入2015年，远洋地产又大举进入广州、南京以及香港这些热门城市。
此外，2015年以来，远洋地产在写字楼、商业零售、养老养生等领域的投资力度继续加大，并涉足电子商务和智慧社区、健康医疗、公寓运营、金融创新等新业务，这些动作，无疑需要大量资金给予流动性上的支撑。
“从去年到今年上半年，远洋的投资步伐很快，仅2014年就斥资160亿元拿下17幅地块，而在剥离三四线土地时又必然会损失一部分利润，这意味着远洋对资金的需求是比较迫切的。”中信证券分析师丁文告诉记者。
远洋地产对资金的需求，从其之前的融资举动也可以窥见。2014年7月和2015年1月，远洋地产连续发行了两期各12亿美元债券，累计共24亿美元。其中，2014年发行的这批创下当年中国地产行业美元债发行的最大规模。
销售“一级戒备”
但对于远洋地产来说，降低融资成本只是“治标”，真正的挑战在于“快周转”。
8月7日，远洋地产公布其7月份营运数据。数据显示，报告期内远洋地产同其附属公司、合营公司及联营公司完成协议销售额约人民币22.7亿元，比去年同期上升22%；协议销售楼面面积为约18.9万平方米，比去年同期上升19%；协议销售均价为每平方米约1.2万元，比去年同期上升3%。
尽管7月业绩可圈可点，但统观今年前7月的销售情况，远洋地产却仍然难以感到“轻松”。根据业绩报告，截止到2015年7月31日，远洋地产今年前7个月共实现协议销售160.7亿元。
按李明在今年3月宣布的比上年401亿销售额增长5%的销售目标，远洋地产目前仅完成全年目标约38%。而按照年初远洋提出的今年可售货值为730亿元计算，前7月远洋的去化率仅为22%。
“今年1-7月远洋地产的销售额看上去并不大，主要是因为上半年纯新盘开盘的项目只有2个，而下半年将有13个新项目开盘，所以公司还是非常有信心能够完成今年全年销售目标。”上述远洋高层管理人士指出。
尽管如此，远洋地产的营销团队却已感受到压力。据远洋地产内部知情人士透露，目前远洋地产开发事业一部已经开始进行营销改革，相关人员及销售体系目前已开始进行调整。
根据远洋地产提供的数据显示，从区域分布看，远洋地产在京津冀地区总剩余土地储备是783万平方米，项目数共25个，以住宅类为主，主要集中在北京和天津。而其开发事业一部主要负责北京区域几个重点项目的营销。
“对于房企而言，现在的目标客户群已经发生改变，原有的销售员电话推销、打楼盘广告、专人负责蓄客接待，这样的传统营销手段已经很难起作用，现在楼盘销售需要颠覆的、创新的玩法，更需要有互联网思维的人。”北京一大型房企营销总监对记者坦言。
