本报记者 董映颉 北京报道
毋庸置疑，楼市利好政策的窗口期已经打开。
9月14日，国务院下发《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》（下称“《通知》”），要求房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房最低资本金比例维持20%不变，其他项目由30%调整为25%。
“《通知》中所说的其他项目主要是指高端住宅项目以及商业、产业项目等，对于开发商而言，降低资本金比例就意味着释放一部分自有资金，这在目前房企融资成本不断攀升的市场环境下，无疑是一个利好。”北京一位中型房企负责人对《华夏时报》记者表示。
“5%不是笔小数”
对于正准备投资高端住宅或商业地产项目的开发商而言，幸福似乎来得太意外。
“对我们企业来说，这5%虽然看上去不算多，但细算下来也不是一笔小数目，”在北京有高端住宅项目在售的房企营销总监张科（化名）算了一笔账，以一个总投资额为50亿元的高端住宅项目为例，如果资本金比例降至25%，则意味着企业可支配资金增加了2.5亿元。
“对于一个位于北京等一线城市的房地产项目来说，一般土地成本要占到项目总投资额的50%左右，建安成本大概占到20%-30%，财务成本现在基本在8%-10%，全部的管理费用现在算下来也就在5%左右，因此，释放5%的资本金比例对我们来说也非常有意义。”张科告诉记者。
尤其是在北京、上海等一线城市，土地价格日益升高，不少住宅项目已被“豪宅化”。以北京为例，从8月31日到9月10日，北京土地市场在短短10天之内拍出3个地王，土地出让金收入高达187亿元，楼面地价均超过5万元/平米。
“由于高端项目本身在投资上所需资金就远远超过普通住宅项目，且项目一般周转较慢，销售周期较长，因此对资金投入的需求更高。”张科告诉记者，因此，在市场预期尚不明朗的环境下，无论是一线城市还是二三线城市，高端项目都成了少数大房企的“勇敢者游戏”，多数开发商则选择了继续观望。
此外，受电商冲击，写字楼、商办物业的开发投资锐减。近期，北京写字楼市场上只有南城的兴创国际中心、中航地产北京航空城入世招商。北京房协秘书长陈志在新国门商务区区域发展论坛上表示，现在北京的写字楼、商办物业市场已经饱和，不少商办物业较为集中的区域都面临招商难，只有部分热点新兴区域招商情况较好。
而今年前8个月的投资数据也印证了这一说法。
就在《通知》下发的前一天（9月13日），国家统计局公布的数据显示，2015年1-8月份，全国房地产开发投资增速仅为3.5%，比1-7月份回落0.8个百分点，连续第20个月呈下滑趋势。而两年前，房地产投资同比增速超过20%。
“房地产投资的持续下滑对宏观经济的拖累非常明显。今年四季度，中央为保经济增速仍需依赖房地产投资复苏。”国务院发展研究中心一位负责人指出，降低资本金比例这一政策，很明显就是在传递政策利好，刺激房地产投资，“从这一角度来说，政策的信号意义更重要。”
“降低资本金比例的政策是直接从投资端口减少了开发商的资金投入，这在房企库存高企、现金流紧张的背景下显得更为实际。”上述国务院发展研究中心负责人告诉记者，此前央行数次降息降准已令房企的融资成本大为降低，但开发商并不买账，而是更倾向于将融资用于置换此前成本较高的负债，而非上马新项目。
豪宅迎金九银十？
从近期中央及地方出台的政策看，都是以促进改善性需求为主要目标。
就在9月12日，北京市根据中央在9月初下发的相关文件，调整了公积金贷款购房的首付比例，拥有1套住房并已结清公积金贷款的，二套房公积金贷款最低首付款比例降至20%。而购买二套房的主要人群仍为改善型需求购房者。
“从目前的政策和市场环境来说，豪宅市场可以说进入了比较好的销售周期，今年的金九银十预计普通住宅的成色不足，而豪宅市场的销售将实现放量。”亚豪机构市场总监郭毅表示。
亚豪机构提供的数据显示，2015年9月，北京商品住宅市场预计将有近40个项目入市，其中包括使馆壹号院等20个纯新盘，以及包括龙湖西宸原著·玉府、万科如园·大师作品1号等项目在内的14个老项目后期。此外，懋源·钓云台、首开龙湖·天璞等纯新豪宅项目也在9月份亮相蓄客。
“钓云台项目主力户型面积为170至260平方米，主要定位于面向高端市场的个性化需求，选择在今年下半年入市主要也是基于市场预期向好。”懋源地产相关负责人表示。
首开龙湖·天璞项目营销总监李亮则表示，近期货币信贷放松等利好政策，成为豪宅客群释放购房需求的主要原因，加之“限外令”解禁，从外籍及港澳台客群的购房特点来说，位于第三使馆区的天璞项目则具有先天的位置优势。
不过，尽管市场供应比之前有所增加，但面对众多豪宅入市，业内人士也隐隐感到担忧。
“看似金九银十可期，市场有望继续繁荣，但其实隐忧凸显。”伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，从目前看来，高端豪宅明显不是主流改善型人群的购房目标，公积金贷款总额上限过低，使得降低首付对改善型购房支持力度极其有限。
实际上，此前据相关机构粗略统计，目前北京待售的单价超10万元的豪宅项目已达到了2000套以上，计划在2015年入市的则超过1000套。
“目前北京豪宅市场上的目标客群大多都集中在金融、互联网行业的领军人物，实际上目标客群范围相对较小，如今众多豪宅项目一齐入市，这必然会带来项目之间的同质化竞争。”北京一豪宅项目营销总监表示。
