本报记者 董映颉 北京报道
北京等城市住宅成交从7月份开始就逐月下降，“金九银十”这个传统销售旺季也成交低迷。在此背景下，两项购房信贷政策再度调整。
9月30日，央行与银监会发布政策，规定在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。随后，住建部、财政部与央行联合发布公积金新政，推行公积金异地购房工作。
“从今年的市场情况来看，虽然部分城市成交出现回暖，但全国范围内市场目前仍在调整周期内，且随着3·30政策效果的释放，目前市场仍有一些不稳定因素，此时出台这两项政策旨在释放信贷宽松信号。”国务院发展研究中心一位负责人对《华夏时报》记者表示，政策集中出台也透露出中央在四季度维稳的意图。
一年四次调信贷
“国庆节之前历来是楼市政策出台的重要窗口，如去年调整二套房信贷的9·30政策，同样也是在这一时点推出来的，这对四季度楼市的走势是一个信号。”北京市房协秘书长陈志表示。
按照央行与银监会发布的政策，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%，并提出各省级市场利率定价自律机制将结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付比例。
“此次中央出台的信贷新政仍是按照分类调控的思路，将限购城市排除在利好政策之外，而对二三线城市楼市的刚需购房者将起到直接刺激作用。”上述国研中心负责人表示，这意味着中央对一线城市市场仍然判断为较热，但二三线城市却仍然面临去库存压力。
而政策的作用点显然不止于此。
“本次新政虽直接针对首套房，但考虑此前已规定还清首套房房贷者再购买二套房按照首套房政策执行。因此从实际政策效果看，本次新政策不仅有利增加首套房购买能力，对于已经还清首套房房贷，有二套房购买意愿甚至投资需求的购房人也存在直接刺激。”经济学者陈剑波表示。
同样，此次住建部等多部委出台的公积金贷款新政也将政策着力点放在二三线城市。业内人士分析，一方面，这些地区房价总价相对偏低，实现公积金异地贷款有利于留住人才；另一方面，对于一些户籍在三四线城市，而工作在一二线城市的人，也有机会改善户籍所在地的居住条件。
实际上，据记者统计，从去年9·30政策开始，一年内中央层面已累计连续4次分别对首套房、二套房商业贷款和公积金贷款首付比例、贷款优惠利率进行了不同程度放松，且在放松力度上也有所增加。
“在第四季度伊始出台这两项政策，主要目标仍然是稳定经济增长。”上述国研中心负责人表示，当前经济下行压力仍较大，需要房地产维持稳定，支持投资力量回升，从而为稳定经济起到支持作用，因此在当前时间节点继续推出利好政策。
不过多位业内人士也表示，这两项政策此时出台的信号意义仍然大于实际意义。
“根据银行贷款的放款惯例，每年四季度大部分银行受贷款额度影响，会减少或放缓批贷，本次央行政策在各地的具体执行情况仍需观察。同样，对于一些高房价地区而言，由于公积金贷款额度较低，异地使用也将是杯水车薪，因此对购买总价较高的住宅来说支持力度有限。”陈剑波分析。
“小幅提价成常态”
事实上，政策出台并非无的放矢。全国部分城市的住宅成交从7月份开始就逐月下降，即使是楼市的传统旺季金九银十，也已成色不再。
以北京为例，亚豪机构数据显示，北京新建商品住宅交易量已经连续两个月出现下跌，9月份成交量环比8月份下滑了30%，比7月份下滑了42%，而这一成交量走低的趋势在“十一”假期期间依然延续。
北京的市场情况并非特例，今年“十一”期间，广州全市一手住宅网签540套，比去年同期上涨33.3%，但环比9月1日-6日却大幅下降了113%。同样，深圳楼市在“十一”期间仅签约227套，与节前一周的865套成交相比，大幅下降73.3%。
除此之外，根据深圳市规土委的数据显示，截至9月29日，深圳当月一手住宅成交3849套，环比下降32%，成交面积为38.9万平方米，环比下降33%，连续三个月下跌；二手住宅成交9881套，环比下降11.82%，也连续两个月下跌，跌幅约为39%。
不过，据记者了解，与往年金九银十开发商加速推盘、加大优惠促销力度不同，今年开发商在9、10月期间并未出现明显增加推盘量的情况，优惠促销活动也与以往相差无几。
以北京为例，亚豪机构统计数据显示，10月预计入市的项目有36个，与上月基本持平，且36个项目当中别墅项目占据6席，而预期售价6万元/平方米以上的公寓豪宅项目多达8个。而据深圳媒体提供的数据，今年“十一”期间，深圳仅有两个项目开盘。
“我们项目这一期开盘一共就推出两个楼座，房源不到100套，每平米价格比上一期提高了300元，市场的接受度还可以，所以也没有必要大幅优惠，现在新推房源已经基本售完。”北京房山区一加推项目的营销经理告诉记者。
“目前房企并未出现大幅调价的现象，但今年下半年开始，频繁地小幅提价已经成为楼盘销售的常态，除了一些本身存在硬伤的项目去化困难，多数项目销售完成较好。同时，力度较大的优惠促销活动目前已很少出现。”北京一房企营销总监表示。
中原地产首席分析师张大伟分析，北京、深圳等一线城市及部分二线城市热点楼市在今年上半年经历了一轮去化高峰，目前的去化压力并不大。同时，由于今年大多数品牌房企的业绩完成情况较好，四季度销售任务较为轻松，因此并未急于销售。
根据克而瑞提供的数据显示，截至三季度末，20家典型房企的平均销售目标完成率为64.54%，恒大、华润等房企销售目标完成率已超过80%，四季度相对轻松。
“市场低迷，房企库存压力大，因此低价推盘；市场回暖，房企则放缓推盘节奏，并相应提高利润空间。”旭辉地产北京公司总经理孔鹏表示，这种推盘策略是市场竞争中房企正常的思维逻辑，预计四季度一线城市及部分热点二线城市的房价将会见顶。
