近期中央及地方再次出台了多项有利于释放改善性需求的楼市政策，同时土地市场的激烈竞争也传递出房价继续上涨的市场预期，因此，预计今年第四季度北京市场将有望迎来成交的放量。
在“金九银十”的传统旺季到来之时，北京楼市的各项指标却出现了微妙的变化。
伟业我爱我家数据显示，9 月过半，北京新建纯商品住宅成交仅2421 套，同比大幅下跌37.6%。但受到豪宅入市带来的结构性价格上涨，9 月上旬北京新建纯商品住宅成交均价为29180 元/ 平方米，与上月新房成交均价相比上涨8.4%。
在量与价的此消彼长之间，政策利好与土地市场升温却为京城9 月的楼市注入强心针。
“近期中央及地方再次出台了多项有利于释放改善性需求的楼市政策，同时土地市场的激烈竞争也传递出房价继续上涨的市场预期，因此，预计今年第四季度北京市场将有望迎来成交的放量。”中原地产首席分析师张大伟表示。
高房价推手
“最近北京成交的土地，扣除配建面积，楼面价格基本都站上5 万元/ 平方米，这意味着未来北京住宅供应集中的区域，房价都将超过10 万元/ 平方米。”北京一大型房企营销总监对记者表示。
北京市国土局官方网站公布的数据显示，截止到9 月10 日，北京年内已出让地块50 宗，土地出让金总额已达到1012.83 亿元。尽管与去年同期土地出让金实现1531 亿元相比下降33.8%，但同比楼面价却出现了超过10% 的上涨。
“目前，北京土地供应量相对较少，且北京楼市价格一直较为稳定，房企在北京投资拿地基本没有风险，因此目前北京只要有土地成交，就是高价地。”一家全国大型房企负责人对记者表示。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，过去土地流拍，在于市场预期不稳定，北京此次地王重现，反映了目前房企对于后续市场的看好。
“市场回暖后，开发商在北京市场的拿地意愿更加明显，尤其是北京目前几个高端住宅较为集中的区域，如孙河、东坝、丰台，之前出让土地的成交价格、住宅销售价格就已经较高，近期再推出的土地则更容易受到房企的关注。”张大伟表示。
据亚豪机构统计数据显示，2015 年1 至8 月，北京成交价突破6 万元/ 平方米的高端公寓共成交1170 套，是去年同期413 套成交量的2.8 倍，高端公寓市场成交总金额更是由去年的54.24 亿元一举跃升至231.08 亿元，市场容量大增4.3 倍。
相比2013年7月中粮摘得孙河地王时的48444元/平方米，此次孙河新地王的楼面单价高出了5000 余元。由于地价过高，中粮瑞府项目均价为68104 元/ 平方米，一直面临较大的销售压力。孙河新地王出现后，中粮孙河项目则成为受益者。
“目前，不仅是孙河、东坝这几个热门区域，随着北京土地供应的减少，今年以来门头沟等西部偏远的郊区地块都受到开发商的追捧。”北京市房协秘书长陈志表示。
“ 地价超房价，这在北京土地市场将成为常态。”张大伟说，今年以来，北京土地市场宅地供应不足是造成“地王”出现的主要原因，尤其是四环以内的居住用地，供应稀少使得每一宗住宅用地都成为“必争之地”，从今年6 月大兴等南城系列地王开始，多宗土地的成交价格都超过了区域内的房价。
政策两端发力
毋庸置疑，楼市利好政策的窗口期已经打开。
9 月14 日，国务院下发《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》（下称“《通知》”），要求房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房最低资本金比例维持20%不变，其他项目由30% 调整为25%。
“《通知》中所说的其他项目主要是指高端住宅项目以及商业、产业项目等，对于开发商而言，降低资本金比例就意味着释放一部分自有资金，这在目前房企融资成本不断攀升的市场环境下，无疑是一个利好。”北京一位中型房企负责人对《CM华夏理财》记者表示。
就在此前的9 月12 日，北京市根据中央在9 月初下发的相关文件，调整了公积金贷款购房的首付比例，拥有1 套住房并已结清公积金贷款的，二套房公积金贷款最低首付款比例降至20%。而购买二套房的主要人群仍为改善性需求购房者。
“房地产投资的持续下滑对宏观经济的拖累非常明显。从近期中央及地方出台的政策来看，促进改善性需求仍是本轮调整的主要目标。”国务院发展研究中心一位负责人指出，降低资本金比例这一政策，很明显就是在传递政策利好，刺激房地产投资。
就在《通知》下发的前一天（9 月13 日），国家统计局公布的数据显示，2015 年1~8 月份，全国房地产开发投资61063 亿元，同比名义增长3.5%，增速比1~7 月份回落0.8个百分点。房地产投资增速自2014 年起，连续20 个月呈下滑趋势。目前，房地产投资同比增速已从两年前的20% 以上跌至不足4%。
“降低资本金比例的政策是直接从投资端口减少了开发商的资金投入，这在房企库存高企、现金流紧张的背景下显得更为实际。这是在供应端口予以刺激。”上述国务院发展研究中心负责人告诉《CM 华夏理财》记者， 同时9 月初中央要求各地调整公积金贷款政策，降低购买二套房的首付比例，这则是在需求端口进行刺激。
“供应端和需求端同时发力，这足见决策层对房地产投资带动宏观经济复苏寄予厚望，因此，这对市场和开发商而言，无疑是个去库存、调结构的最佳时机。”一家全国大型房企营销总监告诉记者。
金九银十可期？
“从目前的政策和市场环境来说，市场可以说进入了比较好的销售周期，尤其是对于豪宅市场而言，销售将实现放量。”亚豪机构市场总监郭毅表示。
亚豪机构提供的数据显示，2015 年9 月，北京商品住宅市场预计将有34 个项目入市，其中豪宅项目占比超过6 成，包括使馆壹号院等20 个纯新盘，以及包括龙湖? 西宸原著、五矿万科如园等在内的14 个老项目后期。此外，懋源? 钓云台、首开龙湖? 天璞等纯新豪宅项目也在9 月份亮相蓄客。
首开龙湖? 天璞项目营销总监李亮表示，近期货币信贷放松等利好政策，成为豪宅客群释放购房需求的主要原因，加之“限外令”解禁，从外籍及港澳台客群的购房特点来说，位于第三使馆区的天璞项目则具有先天的位置优势。
开发商对销售的自信源自豪宅项目近期的成交走势。
亚豪机构的数据显示，8 月份北京售价在6 万元/ 平方米以上的公寓豪宅共有34 个项目实现成交，共成交342 套，环比上涨4%。与此同时，8 月北京公寓豪宅市场成交均价为69698 元/ 平方米，环比上涨5%，这一成交价也创造了近6个月以来的新高。
不过，豪宅市场的一枝独秀却并未带火整个楼市。
根据伟业我爱我家的统计数据显示，9 月过半，北京新建纯商品住宅成交仅2421 套，比上月同期下跌37.6%。
链家网研究院李巧玲认为，9 月份北京市场成交较8 月份大幅下滑，一方面是受小长假的影响，网签数据有所滞后；另一方面，由于北京楼市在7、8 月份一直销售较好，因此出现了供应不足的情况，使需求难以充分释放。此外，通州限购升级后，部分原本打算在通州购房的大量潜在需求难以入市。
“看似金九银十可期，市场有望继续繁荣，但其实隐忧凸显。”伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，从目前看来，市场上的增量供应焦点大多集中在高端豪宅，但这类顶豪产品明显不是主流改善性人群的购房目标，公积金贷款总额上限过低，使得降低首付对改善性购房支持力度极其有限。
李巧玲分析称，预计9 月份市场的供应量还将有明显增加，9 月1 日-13 日新增期房住宅供应量2547 套，较8 月同期上涨34.7%。预计后续入市项目还将有望增多，加上当前政策环境的持续宽松，在市场预期上也将有助于后续成交的走高。CM
