两年前北京东三环的农展馆地王均价已卖到16.5万元/平米，葛洲坝南三环外地王入市又要如何定价？
10月20日，位于北京南三环外的丰台区樊家村地块一锤定音，除去配建的公租房、回迁房，商品住宅楼面价达到7.5万元/平米，超过了两年前的农展馆地王，加冕北京乃至全国新单价地王。
“在北京的土地市场，开发商若想拿地，还得多点儿想象力才行。”最近几天，这已经成为北京土地市场上最常见的调侃。
“罕见”的集中推地
北京正面临一波“罕见”的土地盛宴。北京市国土资源局公告显示，从10月20日至11月23日，北京市待出让的经营性地块合计29个，合计面积为223.17万平方米，其中与住宅相关的地块19个。
根据记者统计，将要推出的29宗经营性地块分别位于北京11个不同的区域，其中，昌平区有7宗，丰台区有6宗，顺义区有3宗，门头沟区、平谷区、房山区、石景山区及海淀区各有2宗，密云县、通州区、朝阳区则各为1宗。
“根据住宅地块的分布来看，这次集中供应的19宗住宅用地，仅有3宗地块位于五环内，剩余16宗地块中，五六环之间的占4成，其余六成均处于六环以外的远郊区。”北京一大型房企投资部主管孔力丹（化名）告诉记者，这意味着明年北京市的住宅供应区域将继续外延。
“国土局在年底集中推地基本上是每年的惯例，不过，今年北京市国土局在短时间内集中供应如此大量的土地，从历年的土地市场来看还是比较罕见的。”亚豪机构市场总监郭毅表示。
在孔力丹眼中，北京这次“罕见”的大规模集中土地供应，首先与1-9月北京土地供应过少有关。
根据亚豪机构的统计，2015年1到9月，北京仅供应了27宗住宅性质用地，累计供应面积为278.62万平方米，仅完成全年750公顷商品住宅供地计划的37%，创下2006年以来的新低。
“土地供应计划完成率不到50%，这无论是从国土部门的工作计划还是地方财政收入角度来说，都是无法达标的。”孔力丹告诉记者，按照国土部门的计划，今年的推地规模及土地出让金收入要与往年大体持平，但现在来看差距仍然较大，因此年底发力在所难免。
公开统计数据显示，北京去年全年土地出让金收入1916.9亿元，今年已经成交土地1065.28亿元。剩余的超30宗地块，即使按照北京平均的溢价率40%计算，成交土地收入也将突破800亿元，因此，业内预计今年全年北京土地出让金收入将达到2000亿元，基本与去年持平。
“北京的土地供应从今年开始改为集中供应，主要目的是为了分散购地需求，平抑地价。”孔力丹表示，以往分散出让时，手握重金的大型品牌房企几乎包揽了全年所有的优质地块，其他中型开发商很难获得机会。但在集中供应的背景下，由于几块优质地块占据开发商财务预算，同时出让的一些远郊地块，就有可能给更多的开发商带来机会，价格上也难以出现多家开发商抬价的局面。
不过，也有业内人士分析指出，土地供应增加虽有望平抑地价，但从长期来看，房企拿地还是倾向于一线城市，因此北京土地市场供需矛盾将长期存在，地价还会上涨。
透支豪宅需求？
与两年前融创中国以7.3万元/平米拿下的农展馆地块相比，此次葛洲坝豪掷49.5亿元夺得的南三环外地块扣除配建面积单价达到7.5万元/平米，这一价格让业内人士直呼“看不懂”。
“7.5万元/平米的楼面价意味着未来房价起码要卖到单价20万元/平米，这对于配套还不完善的南三环丰台区域来说，几乎是不可想象的。”业内一位分析人士表示。
在樊家村“地王”拍下的第二天，一场名为“钓遇未来”的论坛在新地王隔壁召开，作为主办方的懋源地产在樊家村附近有钓云台等两个项目静等入市。
“樊家村地块能拍出这么高的价格，主要原因在于其地理位置的稀缺性。葛洲坝拿地之后，我们项目的价格优势也随之凸显出来。”懋源地产品牌负责人赫蒙表示，2012年懋源地产获得的钓云台地块地价仅为2万元/平米，夏家胡同地王的楼面价当时只有4万元/平米。如今丰台楼面价已达到7万元/平米。
“北京目前已经很少有某一区域的大规模土地供应，现在来看，一是东北方向的东坝区域，另一个就是西南方向的丰台区域，因此在这类区域内房企组团发展的特征已经非常明显。”北京市房协秘书长陈志表示。
根据中原地产提供的统计数据显示，目前北京已有38宗地块楼面价超过3万元，其中楼面价超过6万元的有5宗、楼面价超过5万元的有5宗、楼面价超过4万元的有11宗、楼面价超过3万元的有16宗。
“这意味着，加上原有未售完项目未来北京单价超过10万元的豪宅项目将达到50个。”中原地产首席分析师张大伟表示，今年以来北京的高端项目纷纷入市，价格也有所上调，以位于西五环附近的金玉府项目为例，目前单价6万元/平米，总价800万-850万元的价格已经算是“合理价格”。
然而值得注意的是，豪宅项目遍地开花的同时，这类项目的目标客群却并未显著增多。实际上，近来豪宅项目销售下滑的迹象已经呈现。
有机构数据显示，今年9月，在连续3个月成交维持300套以上的水平后，公寓豪宅33个项目共实现产品成交262套，成交面积5.3万平方米，环比分别减少23%、13%。
以融创农展馆项目“北京壹号院”为例，该项目在2014年底拿到预售证，据北京市住建委网站的交易信息显示，该项目自入市以来共推出56套房源，项目销售均价为16.5万元/平米，目前已签约5套，还有2套的状态显示“已预订”及“资格审验中”。
“豪宅市场如果遭到需求透支，那么众多同类项目将出现去化困难。”一位业内人士表示，在北京，千万级豪宅成交套数近几年一直保持在每年2000套左右的成交量。但目前北京在售、即将开盘及明年入市的豪宅数量远远超过这个数字。
全国土地格局生变
与北京土地市场相类似，上海土地市场在近期也出现了相似的热度。
9月份，上海土地市场当天挂牌出让的三幅地块溢价率全部超过100%。同样在国庆假后，上海相继有多幅地块成交。为此，上海相关部门紧急叫停了5幅土地的竞拍，调整土地市场供应。
上海易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从上海9月份的土地交易数据能够看出，溢价率创下了新高，反映了房企对于后续市场的认可和承受能力。暂时性的土地交易终止或中止，与此前对于此类地块修改规划有关系。从实际情况看，整个市场拿地热情并没有被浇灭，四季度房企依然看好上海等一线城市市场。
数据显示，今年前三季度，上海土地出让金收入1019亿元，按全年1500亿元的计划，四季度还将有400至500亿的推地计划，将出现年末“推地潮”。近期，上海挂牌未出让的13宗土地起拍总价超过200亿元，其中不乏江湾新城、苏河湾等有望创造新地王的优质地块。
不过，尽管北京、上海土地市场不断升温，但今年以来，全国土地市场总体遇冷的情势已难以逆转。
国家统计局最新公布的数据显示，今年前三季度，房地产开发企业土地购置面积15890万平方米，同比下降33.8%，降幅比1-8月份扩大1.7个百分点，土地成交价款4916亿元，下降27.5%，降幅扩大2.9个百分点。
对此，严跃进表示，全国土地购置面积的跌幅略有扩大，关键在于部分二线城市及三四线城市“拖后腿”。
以二线城市长沙为例，据戴德梁行公布的数据，长沙三季度仅挂牌出让9宗土地，成交8宗，成交面积仅24万平方米，创下近年来单季度新低。其中住宅用地仅有1宗，另有2宗商业用地和1宗商住用地。
