本报记者 王海春 上海报道
控制常住人口规模、土地负增长、建设生态城市和保障城市安全运行，这是上海在“十三五”期间为自己设定的四条发展底线。
值得注意的是，在把常住人口不超过2500万作为长期调控目标的同时，上海的建设用地增量将会减少。研究人员指出，产业更新换代，将是上海接下来5年发展的核心看点之一。
英国皇家特许建造学会全球主席克里斯·切瓦斯表示，人口与产业之间有着密不可分的关系。人口不但会跟着产业转移，人口规模和结构也与一个城市的产业链更新有着非常强的相关性。“当城市经济体量和人口规模发展到相当的程度时，原有的产能结构很难完全适应城市未来发展的需要。通过控制用地规模和保护生态及城市运营安全，来倒逼城市挖掘新的产业，也是发达国家的一些城市在发展中所采取的方法。”切瓦斯在接受记者采访时说。
产业升级带动城市转型
近日上海公布的“十三五”规划建议（以下简称“建议”）中明确提出，“十三五”期间上海将牢牢守住人口、土地、环境、安全这四条城市发展的底线。
在上海设定的四条发展底线中，产业转移和升级将成为城市未来几年发展的亮点之一。
华鑫控股总经理曹宇指出，通过产业升级转移，上海将间接达到控制人口规模，实现城市安全运营和生态环境的效果。
“由于整个产业正在进行系统性的大调整，上海将再淘汰一批污染重、效率低的落后产能，一些不适合上海未来发展的产业将被置换出来。”曹宇在接受记者采访时说。
在扶植创新型产业，建设科创中心上，上海也用足了功夫。
切瓦斯表示，前几年上海一直提金融、航运、贸易、经济四个中心，而去年以来上海其实还加大了对科创中心城市和与互联网金融、贸易相关产业的扶植力度。
去年11月，上海发布了加快扩展自由贸易试验区和推进张江国家自主创新示范区（涵盖22个商务园区）联动发展的实施方案。10月份上海公布了临港制造业升级十年规划，据此规划，政府将设立规模50亿元的人民币主题投资基金，以鼓励先进制造业企业在临港的发展。
高力国际研究部董事谢靖宇表示，大张江商务园区在产业方面推出的方案，以及十项与金融、技术及人才相关的试点举措，将使该区域发展为国家科学中心及创新中心。
“对张江和临港的支持，显示了上海的产业图：通过发展重点高新科技产业园，以起到带动更多产业的作用。”仲量联行研究部董事周志锋说。
在与互联网的结合上，上海也进行了多重尝试。
“互联网技术的飞速发展，正在蕴育一大批新兴的产业。究竟哪些产业会高速成长，又会产生哪些巨人型的企业，谁也不好预测。如果孕育成功，对产业升级将起到非常大的作用。”曹宇表示。
去年9月海关总署允许在试点城市（包括上海）进行跨境电商业务后，上海也看到跨境电子商务持续增长的势头。之后上海宣布位于虹桥机场、青浦出口加工区及普陀西北物流园内的保税物流园将被允许运营跨境电商。
“此前该业务的运营范围，只能限于自贸区内。对垮境电商物流园的扩围，显示出政府对以互相网+为纽带的相关产业的重视。其目的，是让有限的土地面积上产生出更多的效益。”谢靖宇说。
供少求多房价涨
四条发展底线中，控人口、减用地，是近期最受关注的两项。
已披露的建议稿显示，上海在把常住人口不超过2500万作为长期调控目标的同时，还要减少建设用地的新增供应量。
据了解，“十三五”期间上海将逐年减少建设用地增量，使规划建设用地总量实现负增长。即到2020年要守住3185平方公里的红线，这一红线比此前的规划目标，土地供应量再次减少了41平方公里。
“这样的目标意味着，未来5年，沪新增建设用地只有60平方公里。”中原地产分析师卢文曦表示。
周志锋指出，当土地成为上海发展所面临的资源瓶颈时，城市的增长方式将由原来“摊大饼”式向集约型转变。
“由于土地新增供应量受限，因此盘活存量用地，成为上海城市更新和产业升级的基础工作之一。下一步市场的走向可能转向盘活存量用地，通过对老工业基地进行改造，以孵化出适合新环境的创新产业。”曹宇在接受记者采访时说。
谢靖宇预测，接下来上海可能会进一步加大调整低效建设用地的力度，而重点将是调整全市约850平方公里的工业仓储用地。
有报告披露，在上海现有的建设用地中，工业用地比重偏大，郊区整体超过30%，但工业用地的总产值占比还不到10%。同一块地，如果是给生物医药和加工制造业，其经济效益将完全不一样。
“增加土地使用效率，将是大势所趋。”切瓦斯说。
研究人员告诉记者，建设用地供应量减少，所带来的另一个影响，是房价的上扬。
据国力国际报告，去年上海土地总成交面积同比下降四成至约290万平方米，然而土地出让价格却在节节攀升。在杨浦、闸北火车站和嘉定几块地王的拉动下，上海去年土地的平均楼板价上升幅度超过了三成，至1.7万元/平方米。
“建设用地增量的‘负增长’，将使土地供需矛盾更加突出。其影响很可能是，土地价格将继续走高，这在增加开发成本的时候，也将推动房价进一步上扬。”周志锋说。
