本报记者 王海春 上海报道
受房地产市场价格快速上扬影响，SOHO中国高层近期临时做了个决定，准备把在上海的部分成熟物业拿出来销售。“销售的价格待定，结合市场和物业租金收入情况后，我们会做出对外报价。”SOHO中国董事长潘石屹在3月8日的业绩会上说。
从销售转为租赁，SOHO中国明确告别开发商模式后，SOHO中国做的究竟怎么样？2015年实现净利润5.38亿元，同比下滑了87%，SOHO中国去年这一不太理想的财务数据令很多业内人士疑惑：不做开发是否真的能赚到钱。
在潘石屹看来，从销售向持有物业转型这3年以来，SOHO中国虽然不再卖房子，但却持有北京、上海170万平方米的核心办公物业，同时手头持有超过90亿元的现金，已获得阶段性成果。潘石屹认为，虽然短期看销售收入降低了，但持有物业的租金收入翻了近1.5至10.5亿元，此外公司所持有的物业也获得了资产的升值。
再售非核心资产
潘石屹3月8日表示，近期准备出售的物业，是SOHO中国在京沪的非核心但较成熟的资产。
“既然现在市场情况比较好，价格也比较高，为什么不能把一些物业拿出来销售获得更高的回报呢？”潘石屹说。
记者了解到，SOHO中国首先准备出让的物业是在上海的SOHO世纪广场。该物业为位于浦东陆家嘴竹园商贸区的5A级办公楼，建筑面积4.3万平方米。据了解，本月内SOHO中国就会将该物业推向市场，但SOHO中国方面并有进一步透露该物业是进行散售或整栋转让。
与出售物业同样受人关注的，是SOHO中国的转型和去年业绩的下降。
据SOHO中国2015年业绩公告，去年公司营业额为9.95亿元，较2014年60.9亿元的营业额下降了近50亿元；而去年公司实现净利润约5.38亿元，同比下滑了87%。
就营业额和净利润率下滑的问题，SOHO中国CEO张欣表示，这与公司转型有直接关系。由于发展战略发展改变，公司不再以销售作为收入来源，因此物业销售部分的收入出现下降影响到营业额，但租金收入正在逐渐成为公司主要收入来源。
就业务模式的转变，潘石屹此前在接受记者采访时表示，公司去年已经彻底告别了开发商模式。公司把手上已有的项目开发完后，今后将不再拿新的开发项目，未来SOHO中国的重心正在转到对物业的持有和租赁上。
SOHO中国销售部分收入减产，但其毛利率收益则相当高。
据SOHO中国公布的数据，公司去年毛利润7.34亿元，毛利率高达74%；去年10.5亿元的租金收入则较2014年同期上涨148%。
而SOHO中国未来的主要收入来源，也是潘石屹和张欣最为看重的租金收入，则从前年的4.2亿元，提高至10亿元。“未来几年的收入会更多，因为上市的项目更多了，租金价格也在提高。”张欣说。
就公司战略转型是否面临挑战，潘石屹表示，SOHO中国从销售物业到持有资产会遇到一些困难，但业务转型正在走上正轨。
“以公司持有的望京SOHO为例，我们曾经做过测算，只要日租金能达到3元/平方米我们就可以赚钱。但当望京SOHO建成之后，最低租金没有低于6元/平方米，现在的价格已经超过10元/平方米。京沪办公租赁市场仍有很大空间，而我们持有的这些办公楼资产，也处在上升过程中。”潘石屹说。
张欣：外债已降到16%
外界对SOHO中国的债务结构和财务状况表示出疑问，但张欣对SOHO中国告别开发模式这3年以来的成果，给予的评价是“转型成功。”
“我们在北京、上海持有高达170万平方米的优质办公楼。持有如此多的项目，大家很关心我们的持有负担会很重，负债率会不会非常高。但实际上大家可以看到，SOHO中国的净负债率只有24%，而且目前手头还有超过90个亿的现金。在京沪持有170万平方米最好的办公物业，还有这么低的债务和这么高的现金，我认为是非常成功的转型。”张欣说。
在张欣看来，当前中国经济环境正处于利息下降、准备金下降的宏观环境中，在这样的环境下，包括房地产在内的多数资产价格，都处于上升状态。“这个上升到底是泡沫还是什么，我们很难判断。但有一点是可以肯定的，利息下降的环境下，资产、有回报的资产，价格一定是上升的。”张欣说。
对于债务结构的变动，张欣表示，此前公司海外债占比大，但去年以来正在逐渐改变融资和债物的结构。
SOHO中国高层表示，因此前美元融资成较低，当时发了一些美元债券。但随着近一段时间人民币兑美元汇率的下降，公司可能会承担很大的汇率风险，因此公司从去年就已经开始调整财务结构。
据了解，在低利率、低存款准备金的环境中，去年SOHO中国以3.45%的利率完成了30亿元人民币债的发行。与此同时，SOHO中国偿还了部分外币债，以此规避汇率波动带来的风险。
“目前我们的外债在所有的债务里面只占16%，已经非常小了，我们感觉很健康，因此不用太担心外债中人民币和美元的兑换风险了。”张欣表示。
