本报记者 董映颉 成都报道
商业地产的冬天来了吗？在互联网生态已经成为生活的主要方式之时，一二线城市商业地产出现严重饱和，部分百货公司选择关闭店铺，恒隆广场这些被誉为“业内最赚钱的购物中心”也开始出现空置，商业地产似乎迎来了行业中最不乐观的一年。
但这些仍然只是表象。整个冬天都在蓄力变革的中国商业地产，正从“体验型业态”和“互联网思维”两方面进行全面的武装与突围。以体验型业态黏住客户，以互联网思维延长商业链条，原本威胁到实体商业生存权的网络电商，能否从竞争对手变成有力的工具。
3月17日，由中国商业地产联盟发起，联合中华全国商业信息中心、《华夏时报》等专业权威机构共同举办的中国商业地产行业发展论坛2016（第十三届）年会在成都盛大举行。这是中国商业地产联盟发起举办的第十三届全国性商业地产年会，如今这一年会已经成为中国商业地产界最具影响力的高端品牌盛会。
“从互联网+走向商业+是个值得关注的重大变化。”商务部市场运行专家、中国商业地产联盟秘书长王永平认为，之前商业地产业界普遍把困难主要归结于是电商造成的，对于自身运营方面的问题认识不足，对于电商冲击的应对总体也处于被动式，被电商左右，只是在互联网+上做文章。现在觉醒过来之后，业界开始找到了新的方向，以商业为主导而不是互联网为主导，积极向商业+方向探索。
大佬云集共议行业热点
当前中国商业地产正处于转型创新的关键时期。行业面临着宏观经济下行、消费市场严重分流、地产销售去化困难等诸多复杂挑战。因此，今年论坛将主题定为“创新突围 洞见未来”。
在今年的年会上，全国人大财经委员会副主任委员辜胜阻，著名房地产专家顾云昌，红星美凯龙集团董事长车建新，万达金融集团总裁曲德君，国华置业董事长房超，印力集团董事长丁力业，麦肯锡全球合伙人陈有钢，美国好市多（costoc）国际开发总经理柯泰瑞，例外服饰/方所创始人毛继鸿，著名财经评论家、华夏时报社总编辑水皮等政经名流与会演讲，探讨行业发展趋势。
此外，杭州大厦有限公司董事长童民强、远洋地产有限公司副总经理陈雷、外高桥总裁刘樱、大白鲸总裁肖峰、正荣商业总经理张子玉、明宇实业集团执行总裁游文洲、汇纳科技董事长张宏俊、容易网创始人陈从容等商业精英也出席本次大会并发言。
在本次论坛上，互联网+和商业+是与会专家演讲与讨论的看点。
互联网+论坛研讨了如何基于C端消费者思维，利用互联网先进技术工具，提高商业效率。而商业+论坛则强调商业主导下的创新，更关注品质、体验与服务创新，而不仅仅只是价格。在百货业总体衰退、大卖场普遍业绩下滑的背景下，谁来扮演购物中心的下一个主力业态也是业界深度关注的话题。另外，近年开发商中间有从三线回归一二线的倾向，年会专门开设了分论坛，纵论三线市场困境与求解方略。
此外，今年年会紧扣创新主题，不仅有创新战略和创新模式分享，而且还有大量创新资本、创新业态资源对接。此次参会的商业品牌总数超过百家，涵盖了百货、超市、餐饮、儿童、娱乐、教育、康体等众多业态。在突出品牌招商对接的同时，论坛还邀请了九鼎投资、同昌盛业等创新资本前来与相关项目进行合作对接。
与此同时，中国商业地产联盟在年会上发布了《中国商业地产行业（2015/2016）年度发展报告》，报告显示，过去一年里，包括奢侈品与大众消费品店铺在内的传统实体商店闭店情况比较突出，创客等新兴业态则开店活跃，线上与线下从火拼到开始融合，商业资产抛售与并购趋于活跃，由此表明中国商业地产行业正进入大变革与大整合时期。
从“互联网+”到“商业+”
2015年，百货业态出现集中关店潮。
继百盛、天虹、王府井等业内领先百货公司关闭部分门店后，万达百货也转型为电器专卖店与购物街。同时，另一零售主力业态大卖场也陷入业绩下滑困境。行业领头羊大润发超市首次停止增长，后来居上的永辉超市业绩也出现了小幅下滑，其他卖场因为业绩不佳纷纷放慢甚至暂停了开店计划。
中国商业地产联盟发布的行业报告指出，两大传统主力业态同现衰状为多年未见。传统主力店本身如何创新升级，商业地产寻找新的替代性主力店已成为行业紧迫课题。不过业内人士对商业地产行业仍然看好，而此前行业对电商冲击实体商业的判断也有所改变。
“在经济增长速度放缓、经济发展进入新常态的背景下，各行各业都面临着新的调整与挑战，商业地产行业的调整与挑战是经济调整期的一种正常反映，作为国内商业地产的领军企业，万达集团在商业地产方面依然保持着良好的发展态势，其仍然看好中国商业地产的发展前景。”万达金融集团总裁曲德君在论坛上如此谈及其对商业地产的看法。
九龙仓中国置业有限公司总经理（营运）侯迅指出，行业下滑并非想象中那么失控，关键在于经营者的思路、策略与方向。
侯迅认为，线上与线下消费是一个相互辅助的过程。实际上，商业经营包括与商家互动、大数据、后期跟进等，更离不开卖好的商品。利用移动端做营销的好处是更快接触年轻消费群，形成互动及传播，或增强消费体验，提供便捷服务。
事实上，近期零售男人圈、iziRetail（逸芮）联合发布了2015年全国170多家大型卖场业绩报告。其中显示，全国170多家商场中超过90个项目出现业绩下滑，入榜的10家成都卖场却有5家业绩同比呈增长态势。成都国际金融中心可以说是实体店成功运营的案例，根据九龙仓（0004.HK）日前披露的2015年年报，成都国际金融中心零售销售额同比增长55%至33亿人民币。
“现在互联网对商业地产的冲击有，但不是主因，在今后也不会是主因，因为现在更多的实际上是互联网应用创业，现在网上的货客成本是超过线下的，所以现在不少靠网络原创发家的都开始往线下走，这是一个很重要的迹象。”水皮指出。
跨界融合的新常态
互联网对于商业地产的冲击，恰恰令商业地产的开发商们开始觉醒。从一开始的集体上线O2O，到如今的线上线下的融合尝试及业态创新，商业地产开发商们终于迈出冲破传统的一大步。
ZARA商业有限公司大中华区拓展总监赵炜在互联网+分论坛上指出，现在商业地产在发展中不存在“线上打线下”还是“线下打线上”的问题，怎么更好地垂直整合线上和线下的交易平台，让消费者更便捷、更容易地在线上线下交流，这就是这个时代给我们带来的对商业的推动和进步。
“单一的发展时代已经过去了，随着人们生活水平的提高，消费者的需求会越来越高，今后的商业将是各类服务的集成，就是医疗、健康、体验、娱乐、餐饮、教育，再加上我们现在通常讲的传统实体零售业，所以未来的商业就应该是一种融合的大趋势。”童民强指出。
远洋地产有限公司副总经理陈雷在大会商业+的分论坛中指出，现在在商业经营上已经出现了一些困难，同质化的现象比较严重，但这不能简单地归因于传统商业销售模式困境，它还是在商业的内层上发生了变化。简单的产品复制和模式复制并不是一个最好的方法，更理想的方式应该是在产品中坚守企业的内涵和文化的内涵。做商业地产，还是要跟城市的定制化和再造城市空间融合起来。
“我认为一个跨界的经营本身也是一个微观的供给层的改革，从供给提出更多的想法。所以我们选择了创意餐饮、创意零售、创意互联网，这三个看似不搭的东西怎么选择开拓和经营的，我们围绕一个核心的理念是品质消费。”大地影院集团总经理于欣在大会“商业地产跨界融合”的主题对话中指出。
与于欣不同，上海言几又品牌管理有限公司董事长兼总裁但捷则选择了“书店+”的模式。
“我觉得未来商业地产的发展确实是靠体验和互动，还有结合化会是一个趋势，所以我们的跨界和书店+模式就是希望把到书店消费的客户群延伸到其他的地方，所以我们加了咖啡馆、餐厅、艺术廊和生活馆，甚至我们还与京东合作，做智能的家电，这也是京东目前唯一和设计店合作的项目。”但捷表示。
零点有数科技集团董事长袁岳指出，商业房地产有三个东西很重要，一是商业地产直接接触到客户，且商业空间所呈现的空间感符合今年年轻人的创业特点；最后也是非常重要的，是可以浏览不同的产品，所以我们更加注重跟商场、家具商场合作，把一些空间创造成创业服务的空间。
“目前行业创新变革加快。在挑战面前，企业积极探索创新变革，从020线上线下融合到文商旅等产业跨界融合，商场开始尝试去购物化，增强体验与服务。写字楼开始尝试去办公化，引入医疗健康、文化、创客等全新业态。”王永平表示。
商业地产的扩张新路径
今年1月14日，万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构宣布投资240亿元人民币，建设20座万达广场。据悉，2017年以后，万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产项目。
这预示着万达商业地产的再次重大转型。业内人士分析，这标志着商业地产领域出现分水岭，今后专业的事应由专业公司做，行业进入专业化时代，开发商的轻资产之路正走向成熟。
“九鼎投资的核心竞争力主要是把一些非证券化的东西证券化，无论是九鼎投资还是别的企业投资，我们最终是把这个资产通过证券化的方式来进行退出。而整个房地产行业的资产非常庞大，但整个行业的证券化率却非常低，比如从商业地产来说，整个商业地产的贷款余额是15万亿，按照60%的证券化率就是10万亿的市场规模。” 昆吾九鼎投资管理有限公司执行总裁何强在大会创新资本论坛上表示。
实际上，创新资本在商业地产中的应用已有成功案例。
中发蓝海联合商业投资（北京）有限公司董事长毛军在商业地产的分支中选择了教育行业。“我们采取的‘自持物业+合作’的新模式，通过基金的形式在公益和私募两个方面同步进行。除了这个教育中心之外，我们为整个商街做了完善的配套，有金融中心、星级酒店、生态办公及时尚百货。”毛军表示。
不过，平安银行地产金融事业部副总裁董续勇表示，在我国仍以银行信贷为主要融资模式的格局下，房地产基金要成为主流融资模式尚需要很长的时间，这也意味着开发商向轻资产模式转型困难重重。
除了资本创新之外，不少开发商也选择了向三线城市进军的差异化定位。“在三线城市，我认为市场的空间是很大的，只要你能做到尽量的差异化和精品，我想市场是可以非常好的。”正荣集团商管总公司总经理张子玉在大会三线城市论坛中指出，在这种模式上，正荣根据消费的人群及周边的业态组合定位来做，目前也取得了不俗的业绩。
