本报记者 王海春 上海报道
受利润率大幅下降影响，绿城中国（03900.HK）近日对外披露了一项新计划：用一年多的时间，在公司内部完成三四线城市项目的去库存。
“最晚在2017年，完成三四线城市库存的换仓。”在3月29日的绿城业绩会上，绿城执行董事兼行政总裁曹舟南给绿城的“去库存”划定了明确的时间表。去库存的提出，与绿城今年核心管理目标发生的重大变化有直接关系。绿城明确提出，公司今年不但要提高毛利率，还要提升公司的盈利水平。
毛利率创3年以来新低
绿城中国的毛利率创下3年以来的新低。
据绿城公布的2015年年报，绿城的销售毛利率从2014年的23.5%降至去年的18%，跌破了20%的水平。而在2013年，绿城的毛利率还高达28.4%。
对于销售毛利率下降的原因，绿城在年报中表示，这主要是因为去年交付的项目中，有一定比例的项目位于三四线城市。
“过去几年受政府对楼市调控政策的影响，导致项目销售价格偏低，很大程度上影响了绿城去年的物业销售毛利率。”绿城首席财务官冯征在年报中表示。
为保证利润率，绿城将在公司内部逐步通过多种方式，在2017年之前完成三四线城市项目去库存和项目的换仓。
据绿城年报，目前绿城土地储备约3124万平米，权益面积约1821万平米。另据绿城高层在业绩会上披露的信息，目前绿城在三四线城市的库存（包含土地）约1200亿元。而在完成对三四线城市去库存和换仓调整之前，原则上不会在三四线城市增加新的项目。
就如何去库存的问题，绿城高层表示，降价并非绿城首选。“我可以明确地告诉大家，绿城去库存的手段中，降价一定不是首选，而是提高服务品质，增加服务内容。”曹舟南说。
其实早在去年，绿城在内部就已经提出要在三四线城市进行换仓的计划。
此前绿城高管告诉记者，去库存的方式有很多种，不仅会通过提供增值服务来促进销售，也不排除采取包括出售项目、转让项目部分股权或通过与其它房企合作开发等多种模式。“去库存会采取渐进而非激进的方式。完成项目换仓的同时，还要保证项目的平衡过渡。”上述绿城高管表示。
据曹舟南在业绩会上披露的数据，去年绿城全年719亿的销售额中，有近350亿来自三四线城市，即三四线城市的业绩占到销售额近一半的比例。
“一些城市的销售速度较慢，而销售价格又上不去。因为周转速度太慢，在对资金占用的同时，也降低了这些区域项目的利润。”绿城一位高层说。
在沪布局现空窗期
有分析师认为，绿城去年业绩 的下降与其布局和发展模式有很大关系，但多少也受到与融创的“分手”对物业分割的影响。
“三四线城市项目不少，能提供的利润比较有限。绿城曾重点布局的上海，原本能带来比较丰厚的回报，可现在绿城在上海的项目过少。”一位不愿具名的分析师说。
上海是一年多以来房价涨幅居前，尤其是豪宅涨幅较大的城市，成为各路房企争夺的重点市场。去年与融创“分手”后，除了黄浦湾留给了绿城，多数通过融绿平台在上海获得的项目基本都归到融创名下。绿城在北京的项目还没有相应的贡献，在上海的布局又出现了空窗期。
在绿城去年的地区销售排名中，上海已经被挤出了前三的位置。绿城年报显示，去年的销售收入中，浙江以近76亿元的收入（除杭州以外）占比32.5%，位列区域贡献第一位；杭州约69亿的收入占比29.6%，山东的收入约33亿元占比14.3%。
上海项目数量大幅减少，绿城正打算补齐这一块短板。
记者了解到，去年绿城曾派出团队到上海考查项目。年底时看中了上海一个体量较大的项目，而且已经有一定的意向，但至记者截稿为止，该项目还没有更新的进展。据了解，绿城希望在上海能再获得优质的项目，也在寻找新的项目重点布局。
在上海找项目，只是绿城今年投资的一部分。在去库存的同时，今年绿城将展开一轮新的投资布局。“去年绿城对战略进行了梳理后，今年将逐步聚焦一批新的城市。”绿城一位高管说。
接下来的新的战略规划中，绿城明确了将北上广深四个一线城市，以及包括天津、南京、武汉、重庆在内的15个城市作为投资的核心，围绕这15个城市做开发。
