本报记者 王海春 上海报道
温州又一次吸引了全国的目光，成为风暴眼的中心。这一次不是温州炒房团卷土重来，而是因土地使用权到期如何续约，并由此引发了一场关于房屋使用权的广泛关注。
在房价快速上扬之际，不少购房人以为买了房子相当于投资了万能险，然而土地使用期限问题的出现，给市场带来了不小的困惑。据了解，日前，国土部已奔赴温州，联手浙江相关部门进行调研。克而瑞研究中心首席分析师林波表示，物权法中指出土地使用期限到期后可以续约，但并没有明确如何续约。“土地续约需要更明确而详细的方案。”林波表示。
解决方案仍在调研中
事件起源于一桩房产交易。
近日温州一位市民购买了一套二手房，在办理房产证时却发现，其所购买的房产因土地使用权已经过期无法过户。资料显示，这套房子的土地使用期限只有20年，且该土地使用证已在今年3月过期。
据上述市民称，温州房屋部门当时表示，房产要过户首先需补缴土地使用款，补缴款约30万元。这套房屋的总价还不到66万元，即补缴费用占到房产总价值的近一半。这一事件随后快速发酵。市场传出消息，近600套房子的土地使用期限都已过期。
对此温州市国土局方面向记者证实，经初步了解，目前温州约有数十套房屋都遇到了类似的问题。
“虽然目前因遇到产权年限到期而无法过户的房屋只有几十套，但近一两年可能会遇到类似问题的房屋有600多套。但这也不是全部的数字，预计与这一地块相关的房屋，总计有一千多套。更详细的数据，还需要进一步的调查。”温州市国土局相关人士4月19日告诉记者。
该事件已引起政府部门重视。据了解，温州市委市政府4月18日已经听取了关于土地到期的工作汇报。
对于首先需要补缴30万元才能获得土地使用权，进而才能进行房屋产权过户的市场传言，温州国土局方面在接受记者采访时表示，这一说法为市场的误读。
记者了解到，4月20日，国土部已经派出了工作组，与浙江省国土资源厅到温州进行联合调研，指导住宅土地使用权到期延长相关事宜。
“有人说以补土地金的方式，但官方还没有正式做出这样的发布。经过紧急商讨研究，我们已经拟出了几套方案。相关的解决方案我们已经向温州市、浙江省和国土部做了请示。目前还没有得到正式的回馈信息，我们也在等上级部门的消息。”温州市国土局相关人士表示。
“有待顶层设计”
因土地使用期限到期造成房屋无法过户交易，温州并非第一个遇到这种情况的城市。此前青岛、重庆、深圳，都曾遇到过类似的问题。
“住宅用地出让时，政府一般是按使用期限不超过70年来出让的，但也有一些地块为降低成本，使用年限甚至只有20年或30年。但无论期限长短，土地使用权都会遇到续约问题。现在问题的关键不是要不要交，而是交多少，怎么交。”林波表示。
分析师告诉记者，青岛续约方案已经拖了很长时间，但仍没有一个明确的方案，还处于意见征询过程中。有的地方曾提出到期就应补缴土地出让金，按照当地基准地价的60%来补缴；也有的地方提出，按土地总价格的30%来补缴。
就温州提出了哪些可能的解决方法，市场目前传出“轻、重”两套方案。
一套方案为，如土地使用还未过期，按土地市场评估价40%的优惠价，通过补缴土地出让金再次获得70年的土地使用权。而如果过期，则需全额缴纳土地出让金。但无论是否过期，补缴土地出让金都将是一笔规模不小的金额，续约成本较高。
另一套方案，续约的成本则相对较轻。有媒体报道称，温州倾向于以划拨土地转为出让的方式缴纳，只收取契税2%的土地出让金来完成续期。
就在温州曝出问题后不久，深圳也对土地使用期到期怎么办发出了声音。相比市场所传温州要缴纳30万土地续约金的传闻，深圳的初步方案相对“温柔”一些。
近日深圳规土局通过微博对土地使用续期作出简要说明：以1995年9月18日为时间节点，在此之前签订土地使用权出让合同的土地，将顺延至国家法定最高年期而不用补缴地价。但在此之后签订土地使用权合同的，土地使用权到期后如何续期、是否需要缴纳地价，仍待研究制定相关政策。
对于土地续约的成本支付，在林波看来，无论是按评估价补缴30%或40%，还是按基准地价的60%来补缴，都应结合当时当地的客观情况，不给房屋所有者带来过重的负担。
“土地续约是否可以按不同的年限来缴？因为要一笔缴清，是一笔不小的数额。房贷还可以做银行贷款，土地出让金是否也可以贷款？这一系列问题都有待解决。”林波在接受记者采访时说。
中原地产分析师卢文曦指出，一个不可忽视的背景是，土地使用权续约让市场接受还需要一个过程。
“购房者在买房时已经投入了相当大的成本，如果再花一大笔钱补缴土地出让金，让人很难接受。市场接受也需要一个过程。目前只是温州、青岛等地曝出这种情况，未来会出现更多类似的事情。如何制订续约方案，还需要政府的顶层设计。”卢文曦说。
