本报记者 王海春 上海报道
卖掉武汉天地部分物业，瑞安房地产（00272.HK以下简称“瑞房”）近日成功套现45亿。此前瑞安房地产的兄弟公司——瑞安建业（00983.HK以下简称“瑞建”）将佛山、潘阳、贵州的项目卖掉后，也套现了约24亿元。
业界人士表示，接下来市场上可能会继续看到瑞安房地产和瑞安建业在市场上的套现。而这与瑞安集团掌门人罗康瑞所推行的轻资产策略和资产变现计划有直接关系。通过卖掉周转速度缓慢的城市综合体项目，瑞安集团希望能达到为公司减负、提升业绩的目标。
随着新计划的实施，中国新天地上市的进程也被搁置一边。据瑞房公告披露的消息，中国新天地职能部门将被合并。中国新天地上市的暂缓，也使罗康瑞的资产整合计划，再次被推迟。
瑞安系已套现69亿
香港房企富商罗康瑞，近日卖掉了其在武汉的部分项目。
瑞安房地产5月3日披露，公司将武汉天地的两栋物业，以约45亿元的价格卖给了中信泰富。对于为何要转让武汉两个项目，瑞房在公告中表示出售物业所得款项，将用于偿还银行贷款及企业作营运资金。
偿还银行贷款，只是卖武汉项目原因的直接原因。业绩的压力，令瑞房不得不将部分周转较慢的商办项目套现。
瑞房今年的销售目标是240亿元，其中住宅140亿，商业物业销售目标为100亿元。“三线城市库存压力未减，销售压力很大。把商业项目整体出售套现，将减轻业绩压力。”上海一家机构分析师说。
“我们将采取轻资产策略，寻找合适机会出售商业物业。根据不断转变的市场把握机遇，以求获得高回报。”瑞安集团董事长罗康瑞在瑞房年报中如是说。
不仅是瑞房，其兄弟公司瑞安建业也正在套现。短短几个月的时间里，瑞房和瑞建成功套现约69亿元。瑞安系套现原因，从公司的业绩中可以找到初步答案。
瑞安建业年报显示，去年公司亏损11.26亿港元（约合9.4亿元人民币）。瑞建解释，去年三四线房产库存量过剩，这些城市的房产项目价格低迷。而瑞安建业在这些城市的项目不少，业绩也因此受到较大影响。
记者了解到，为使公司走出业绩低迷状态，罗康瑞决心让瑞安建业加快推行资产变现的计划。
瑞建表示，将余下的房地产资产变现令瑞安建业降低债务水平的同时，瑞建也将精简架构，重整公司的业务和定位。
中国新天地计划被搁置
实施资产变现和轻资产计划的时侯，罗康瑞拟通过中国新天地IPO进行资产整体的计划，也不得不暂停。
按罗康瑞此前的资产整合计划，瑞安集团拟将瑞房和瑞建两家公司旗下估值较高但周转较慢的优质商办项目，统一装到中国新天地这一平台上进行打包上市，作为商办项目的独立运作平台。瑞房则专注于住宅项目的开发，以帮助公司进行减负。
但在瑞安系开始将核心商办项目逐一卖掉之后，这项原本很被看好的资产整合计划，也遭遇到了困境。
据了解，瑞安集团已暂停了中国新天地上市进程。中国新天地的各项职能部门，正在进行新一轮的整合。
记者了解到，瑞安系已经开始合并瑞房与中国新天地的相关总部职能。罗康瑞在瑞房年报中表示，鉴于瑞房目前的主要任务是出售成熟的商业资产来获得高额回报，最大化实现资产价值，因此瑞安集团决定短期内不会为中国新天地进行首次公开招股。
分析师告诉记者，暂停中国新天地上市计划，也与瑞房业绩不理想有一定关系。
虽然去年瑞房销售额215亿元，超过年初180亿的目标。但瑞房年报显示，公司营业额由102亿降至64.7亿元。而毛利率从2014年的34%下降至26%；毛利则从2014年的34亿降至16.8亿，下降近一半。
“营业额下跌主要由于上海住宅项目的销售贡献较少。毛利下跌的原因是，去年的营业额来自毛利率较低的重庆、佛山及新收购的建筑业务。”瑞房在年报中如是解释。
业界人士告诉记者，瑞房业绩周转速度过慢，是因为其项目中涉及大量旧改和拆迁。
瑞安披露的信息显示，其在上海虹口区的瑞虹新城项目，包括住宅、商业在内的总规划建筑面积高达54万平方米。其销售均价从2014年的5.4万元/平方米，涨至目前的6.88万元。
虽然项目前景可观，但拆迁成本难测，投资周期也被拉长。瑞虹新城项目中的167A及617B地块用于住宅和商办项目的拆迁计划和时间表，到目前为止仍没有确定。
“旧改利润高，但风险也不小。在市场不稳定的情况下，房企必须有充足的现金流。资本市场上无法获得足够资金，只能通过卖项目来弥补资金短板。”一位不愿具名的分析师说。
