本报记者 王冰凝 北京报道
随着一、二线城市和三、四线城市地产行业不断出现分化，中央关于房地产去库存的政策也发生了新的变化。
与此前高层多次强调去库存相比，4月29日召开的中共中央政治局会议在房地产库存前加上了“有序消化”的前缀。而截至5月6日，全国约有近半省份已发布楼市去库存的相关文件。不过据记者统计，多个二线城市认为自己去库存压力不大，而部分二线城市和多数三线城市将成为下个阶段有序去库存的重点。
去库存有序化
中共中央政治局4月29日召开会议，再次聚集房地产去库存。与此前高层多次强调去库存相比，此次会议在房地产库存前加上了“有序消化”的前缀。中央调整去库存的调子，其实正是针对当前的市场现状进行的调整。
对于房地产去库存，会议指出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。
2015年12月14日的中共中央政治局会议将化解房地产库存视为2016年工作的“歼灭战”之一。此次政治局会议4天后，即12月18日至21日召开的中央经济工作会议上，房地产去库存被列入2016年经济工作的五大任务之中。
常年研究房地产市场的北京创高助新会计师事务所负责人黄华认为，在中国，一线城市、二线城市和三、四线城市的房地产市场具体情况差别很大，中央此次提出“有序消化”库存，也是具体情况具体分析，以根据本地情况制定和实施更有效的房地产调控政策。
在业内专家看来，目前热点一二线城市在积极补库存，而非热点城市、三四线城市则主要是去库存。“有序消化房地产库存”，需要各地“因城施策”，甚至同一城市“分区施策”。针对不同的情况，理清轻重缓急，分步实施。
近半省份出台差别化政策
而中央政策在坚持房地产去库存的同时，分城施策的导向不断强化，并给予地方调控更多自主权。
截至5月6日，全国约有近半省份已发布楼市去库存的相关文件，而地方的文件多体现了差别化的调控特色。
目前，对于三四线城市而言，化解库存依然是当务之急，各地主要通过购房补贴、信贷及公积金支持、加大棚改货币补偿等方式，刺激返乡置业、改善需求释放、农民进城购房等。而对于一线城市及周边卫星城市，和二线热点城市而言，当地政府试图通过调控政策稳定住房消费预期，具体措施包括限购、限价、增加住宅用地供应、加大中介机构监管等。
其中，吉林省政策较有亮点，提出实行“一城一策”去库存。根据各地商品房库存规模和房地产市场实际，吉林将全省城市分为四种类型，提出到2018年年底，一类城市（库存规模大、需求较为旺盛）商品住房库存量比2015年年底减少25%，二类城市（库存规模大、需求不旺盛）和三类城市（库存规模小、需求不旺盛）减少30%，四类城市（库存规模小、需求较为旺盛）不设任务。
除了房地产去库存政策的变化，而近期的营改增从本月起进入了全面铺开的阶段，也给地产业带来了新的气象。
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉指出，房地产营改增，中短期内对大开发商、大建筑企业的减税效果非常显著，大有利于提高行业门槛，助推企业做大做强，提升行业集中度，让门槛低造成的行业诸多乱象销声匿迹。
4月成交高位回落
春节后楼市红火的同时，也迎来了不断出炉的楼市新政。随着4月收官，各地新房成交量较3月的历史高位有所回落，但从4月逐周成交变化来看，已呈现持续三周环比上升的积极走势。
据中原地产的统计数据，4月各地新房成交量较3月的历史高位有所回落，但从4月逐周成交变化来看，已呈现持续三周环比上升的积极走势。限购从紧的沪深两地受政策影响显现，不仅4月住宅成交量环比下降，且房价走势结束大涨行情。而承接一线城市的传导效应，二线热点城市近期持续升温，并掀起抢地热潮。
中原地产监测的40个城市数据显示，4月新建住宅成交面积环比下降12%，其中一线、二线、三四线降幅分别为20%、11%、3%。一二线城市中的部分地区由于政策收紧，市场成交出现较为明显的回调。具体来看，3月末限购收紧的深圳、上海，4月新房成交量分别环比下降44%、32%，此外无锡、佛山、苏州等地也降幅较大。而4月成交表现较好的城市有厦门、大连、天津、泉州等地，其中厦门环比增幅达到六成。
二线热点城市则持续出现抢地高潮。4月28日，合肥共计113.07亿元成交六宗地块，其中五宗地块楼面价高于10000元/平方米，且溢价率超过280%。合肥历史上仅八宗地块楼面价高于一万元，此次占据五席。
中原地产认为，虽然合肥具备城建规划发展、产业升级等市场利好条件，但目前地价水平已大大超出预期，均高于周边在售项目价格。而且合肥投资客日益增多，之前刚需主导的市场有所弱化。承接一线城市的传导效应，二线热点城市的楼市快速升温或将对未来涨幅产生透支。
