本报记者 王海春 上海报道
上海房价涨幅刚稳下来，土地市场又疯狂了，甚至比房价还疯狂几倍。
5月18日，保利在上海浦东周浦镇拍下双料地王，4.3万元/平方米的楼板价，多家机构预计川沙房价将超过8万元/平方米。早在一周前，上海松江两幅地王也创下新纪录，3.8万元/平方米的楼板价是目前周边在售房价的二到三倍，按此价格倒推，未来这一处于远郊的房价要卖到6万元/平方米以上。
上海楼市继续大幅上扬的预期，并没有因为调控政策的出台而减少，反而呈现出愈演愈烈之势。与购房者已经相对谨慎的预期相比，开发商对楼市未来明显更加乐观，这一点在房企对土地的疯狂追逐中更加明显。
保利浦东赌局
上海土地再发高烧。这一次地王的诞生不是在内中环的核心商圈，而是在远郊。
37家房企经过激烈争夺，5月18日，保利以4.3万元/平方米的楼板价拍得浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11纯宅地地块，溢价率高达296%。
即使是在内中环地区，有近三倍的溢价率也较为稀罕。考虑到该地块位于外郊环地区，地王有如此高的溢价率则更加少见。
值得注意的是，政府对该地块的开发设置了严格的要求。按土地技术指标来看，政府在出让土地时就设立了不少技术门槛。除规定项目开发中小套型比例至少达到60%的比例，政府还提出15%的房源需要企业自持。
“这就意味着自持部分的项目不能出售，房企的资金会长期沉淀在项目中。这不但对开发商的资金回笼产生一定压力，也会增加其在开发过程中的难度。”中原地产分析师卢文曦表示。
业界人士指出，保利在浦东所拿的周浦地王项目，还将面对另一个巨大的挑战：面粉价比面包价还高。
目前该地王周边项目的售价在3.3万-4.3万元/平方米之间，最高售价在4.8万元/平方米。业界预测，如按周浦地王的楼板价来推算，未来的售价至少在6.5万元/平方米以上。
“这还不包括15%的不可售部分。如果将这部分的成本算进去，售价预计会超过7.5万元/平米以上。这个售价几乎是周边在售楼盘价格的两倍，显然这个价格水平相当高。现在恐怕很难用理性二字来形容房企的行为，市场风险已经不言而喻。”卢文曦表示。
该区域房价要逼近8万元/平方米，在分析师看来与迪士尼效应有关。保利拍下地王前，受迪士尼概念影响，该地区的房价在不到一年的时间里已经历了一波暴涨行情。
据链家提供的数据，川沙地区贝越水岸名邸的一套三房房源，去年八月的报价为430万元，目前的报价为550万元，不到一年涨了220万。该板块内名为鼎鑫名流世家的四房房源，去年六月报价470万元，目前已高达达到630万元，涨幅高达34%。
开发商比投资客还疯狂
虽然有迪士尼概念，但在业界看来，保利周浦地王的虚火仍然不轻。
一位不愿具名的分析师表示，不到一年时间，距离周浦不远的川沙房价已经暴涨了三四成，保利这个地王项目如果想盈利，未来一两年这一板块恐怕得一直保持这样大幅上涨势的态势。
“否则以目前的成本价来倒推，很难想像保利如何能不赔钱。当然还有另一种办法，就是拿了地不开发，囤在那里两三年或更长时间，等周边房价逐渐涨上去了，再推房源。”上述分析师说。
在链家研究总监陆骑麟看来，沪楼市新政还是给像川沙这一概念热点区域楼市起到了冷却作用。川沙二手房近期出现的价格回调，可能才刚开始。“总体价格依然处于高位水平，未来仍有继续挤出泡沫的空间。”陆骑麟认为。
不过保利拍地王并非个案，近期开发商对土地资源的疯狂追逐，把上海土地价格推得更高。
在沙川地王之前一周，融创在上海的泗泾拍得了一幅地王。
5月11日，融创以30.05亿元的价格上海松江区泗泾镇SJSB0003单元12-01号地块，3.8万元/平方米的楼板价，创下了松江区楼板价的历史新纪录。去年10月份，同济以23亿拍下泗泾一幅地块，该地块2万元/平方米的楼板价刷新了当时该区域的新纪录。
而在7个月后，这一纪录再次被打破，而融创所拍泗泾地王的单价几乎是同济地王的近两倍。
让人看不懂融创的时候，着了魔的还有来自珠海的房企格力地产。5月11日，格力地产以19.65亿的总价拍得泗泾10-05地块，楼板价约3.7万元/平方米；如扣除保障房后，格力地产所拍泗泾地块价格高达3.96万/平方米。
与保利周浦地王面粉贵过面包相似的是，泗泾板块在售楼盘的价格在2.2万-3万元/平方米，融创和格力地产所拍地价水平，已经远远超过新房在售价格。
“按目前的土地价格，未来泗泾的房价要卖到6万元/平方米以上，是目前周边房价的两到三倍。但如果卖不到这个价呢？让时间来回答吧。”上海一家机构的分析师说。
