本报记者 王冰凝 北京报道
从火爆到冰点，通州楼市的变化就在限购大门关上的那一瞬间。
近日，根据亚豪君岳会统计数据显示，5月（截止到29日）北京商住产品共实现成交3422套，占比高达49%。其中，通州商住成交下滑明显，5月仅实现成交271套，占比8%，而就是通州限购政策落地前的4月份，通州公寓签约量曾高达5927套，占比达61%。
事实上，自5月6日限购大门关闭以来，随着投资和需求均受到制约，加上5月27日中央政治局会议再次强调，通州规划建设北京城市副中心要注重开发强度管控。这还包括了户籍管控、划定土地开发边界等一系列措施。通州地区可谓丧失了最好的投资机会，通州楼市也随即陷入冰封。
“4700套”与“2套”
双限政策让通州商住成交明显下滑，同时还影响了整个北京楼市。
5月6日通州商住限购政策出台以来，通州商住成交下滑明显，5月仅实现成交271套，占比8%，而其4月份占比则高达61%。亚豪机构副总经理任启鑫表示，通州商住受限，投资类需求逐渐向其他新城区域转移，同时大幅刺激其他区域的商住项目积极入市，瓜分市场需求。
通州限购政策同时也影响了整个北京楼市。据伟嘉安捷统计数据显示，5月北京房贷市场成交量环比4月跌幅5%左右。伟嘉安捷指出，一方面，买卖交易双方在经过一季度的持续发力后，在进入二季度后逐渐趋于理性。另一方面，近期北京通州地区商住项目的限购政策，也在一定程度上引发了购房人的观望情绪，促使5月成交量小幅下跌。
另据统计，限购政策出台后，通州地区商住公寓、写字楼等产品的周成交套数不足十套，其中5月15日-5月21日，通州商住房仅仅成交了2套，创下了通州商住成交近几年来新低，而限购前夕单周成交量最高多达4700套左右。
5月28日，通州限购后首个获批入市的“商改住”项目——通州富力运河十号B01号楼开盘，成了双限之后首个获批入市的“商改住”项目。据介绍，该盘折后单价36000元/平米起，排卡费5万，精装修。开盘当天交定金10万，45天内付款10%就签约。
而该楼盘上一期精装公寓均价在45000元／平米左右，成交均价下调将近一万。北京市住建委网站信息显示，该楼盘于2015年7月16日、11月13日、12月27日取得3批次预售证。其中，首批签约商务型公寓326套，成交均价34691元/平米。第二批商务型公寓拟售参考均价39943元/平米，成交均价36364元/平米。第三批商务型公寓拟售参考均价45558元/平米，成交均价46828元/平米。
据统计，目前通州商改住公寓库存量约4600余套，潜在供应大约在1万-2万套。目前通州商住限购后，只有企事业单位和社会组织可以购买商住房。从整体看，未来一个时期，商住项目都将受到限购政策影响，通州商办市场可能将有一个持续低迷期。
进一步打压投资需求
限购大门关上后，通州楼市陷入成交冰点，但政策层面仍在加码。
5月27日，中央政治局会议称，通州规划建设北京城市副中心不仅是调整北京空间格局、治理大城市病、拓展发展新空间的需要，也是推动京津冀协同发展、探索人口经济密集地区优化开发模式的需要。会议还强调，要划定好大的空间格局，注重开发强度管控，实现城市开发边界和生态红线“两线合一”。同时要创新体制机制和政策，制定配套政策。
当日，北京市通州区政府网站发布了《对通州区户籍人口采取临时性限控措施的通知》。当中涉及8项对通州区户籍人口的临时性限控措施，包括通州区域内的商业、办公等非住宅房屋一律不批准落户。本次新政主要在于对人口规模的调控和户籍管理。不过，因部分措施涉及到房屋，特别是通州区域内的商业、办公等非住宅房屋一律不批准落户。
事实上，按照目前北京市统一政策，商业、办公等非住宅房屋本就不能落户口，开发商所售卖的50年产权的“商住两用房”，其用地性质基本都是商用，因此是不能落户的。
中原地产首席分析师张大伟认为，在之前通州升级公寓类或者说商住类的物业限购之后，在户籍政策上又一次收紧。虽然之前从全北京来说，对商住类物业落户也有所限制，但这一次，通州是彻底明确了约束这一点。另外，对于多套物业所有者不在通州居住的，不可以迁徙户口， 整体来看，对市场来说，可能会进一步打压投资需求。
5月24日至25日，北京市委十一届十次全会提出，下一步将要做好副中心155平方公里范围的规划。据悉，政策中明确的155平方公里，主要是指原先确定的北京通州新城范围。目前通州总面积有906平方公里，新城约占整个通州面积的17%，且与河北廊坊的北三县三河、香河、大厂并不接壤。这意味着通州作为北京副中心对整个通州区域尤其是周边的炒作价值将会大大减少。
不过中国社科院城市发展与环境研究中心原主任牛凤瑞预测，155平方公里可能容纳150万到200万人口。作为副中心来说，这155平方公里可能是阶段性规划。考虑到未来人口和资源聚积，规划面积还可能增加。
而商业地产领域资深专家段舒怀则认为，随着各项配套政策的完善，持续看好通州未来的发展前景，未来或将成为新北京的示范基地，不仅仅是商业金融，住宅和环境提升，都值得期待。
