本报记者 王海春 上海报道
土地熔断机制被指效果不彰，南京近日又在酝酿出台更严厉的限贷政策。“如果出台限贷，预期南京会在保持平稳的状态下，出现一定的波动。”克而瑞研究部副总经理林波在接受记者采访时说。
不过高和资本董事长苏鑫认为，货币超发即使再限贷，也只能解一时之急。钱多了，首先会流入资产领域，政府最担心的是资金进入消费领域。
“由于国内投资渠道很少，中国还面临汇率的压力。由于资产和汇率只能保一个，如果一定要在两者之间取舍，相信政府最终会选择保资产。也正是这样的逻辑，使很多投资人和购房者对楼市继续持乐观态度，敢于继续进场。”苏鑫说。
投资需求占不小比例
今年房价不断涨涨涨的南京近日传出消息，南京拟出台限贷政策。有关南京限贷的消息中，目前已经有两个版本。
据南京当地房产中介的消息，购房者名下在南京有一套住房且贷款已结清的，再次购房时的首付比例将提高到3.5成；名下已有两套住房贷款已结清的算二套，首付5成，利率上浮10%。
从南京开发商传出的版本，限贷的口子收得更紧：无论购房者名下是否有房产，第一套房的首付比例都将提高到35%，二套房的首付比例则提高到五成，而三套房则停贷。
就拟出台限贷政策的市场传言，央行南京分行方面表示目前房贷政策没有变化，但南京正在酝酿一揽子计划，或许会对房贷有一定影响。
中国指数研究院南京总经理曹旭东告诉记者，南京市政府相关部门的确在讨论要不要出限贷政策，何时出。
据了解，南京之所以酝酿出台限贷，其中一个原因是来自中央政府的压力。南京一家机构高层告诉记者，今年南京楼市的火热已经引起高层的关注，前不久住建部官员还专门听取了关于南京房地产市场的报告。
克而瑞研究部副总经理林波表示，近日政府开会讨论认为要抑制过快形成的资产泡沫，对房地产来说是一个信号，部分过热城市的政策可能会分阶段和不同批次收紧。
“目前看资产泡沫较大的领域，就是房地产了。地方上可能也会出台相应的措施进行落地，而落地的重点，可能会是像南京、合肥这样热点城市的房地产市场。”林波说。
研究人员告诉记者，从需求层面南京未来也很难继续支持房价如此快速的上涨。
据中指院的调研，今年南京楼市改善需求的增加幅度较大，但目前南京房地产市场中投资甚至投资需求也占了不小比例，改善需求的比例可能还不到三分之一。曹旭东认为，如果出台限贷，将砍掉很大一部分需求。
“今年南京购房者所用的杠杆率很高。如果进行投资去杠杆化，不排除房价出现一定波动。”曹旭东说。
多个城市被指有风险
业界人士指出，南京拟出限贷的另一个原因是不想步无锡楼市的后尘，图一时卖地之快使楼市陷入长久的低迷期。
亿翰智库分析师陈其雄告诉记者，无锡也是经济较发达的城市，民营经济活跃。但因为过度的地产开发，房价涨幅过快，近几年形成了大量供应，目前去库存之路仍然有相当远的路要走。
“我们对南京的供需结构进行了调研，结论是房价涨幅过快。如果南京过度透支需求，未来的楼市风险将加大，极有可能成为另一个无锡。”陈其雄表示。
南京之后，其它几个热点城市是否也会出台政策，成为各方关注的焦点。在今年被认为最有潜力的楼市四小龙中，除了南京，合肥、厦门也被认为有一定的风险。
克而瑞最新公布的全国城市发展榜单中，在人均购房支出这一项，厦门在全国城市中排第三位；而为人所熟知的房价收入比，厦门也排在第三。
在研究人员眼中，厦门的新房均价已经比较高了。分析人士告诉记者，目前厦门新建商品房的均价已经达到3万元/平方米，而去年的时候只有2万元/平方米。“如果以3万元/平方米的价格，在厦门很难买到房。岛内的房价已经在5万元/平方米以上，很偏远的地方也要约2万元/平方米。”一位分析师说。
而厦门不久前出现一则与政策相关的事情。厦门房产部门披露将出台限购政策，但之后不久就撤回了政策。有媒体报道称，是厦门房管门与银行系统之前的沟通出现一些问题，因而放缓了政策的出台。
对此有分析师认为，银行可能担心当地出台限贷政策后房价出现波动，影响当地银行房贷资产的安全。
林波指出，厦门虽然今年楼市很旺，但经济层面一直比较弱。但与厦门相比，在产业结构、发展潜力和对人口的吸纳能力上，合肥楼市虽然进入快车道，但产业和经济底子比较弱。“合肥如果放任房价上涨将是涸泽而渔，对整个城市发展都不利，所以合肥才出台了比较严厉的楼市政策。”林波在接受记者采访时说。
苏鑫指出，开发商之所以扎堆在一线和热点二线城市投资，是因为在其它城市不赚钱，只能在这些城市拿地做项目。
“国内市场除了房地产，不可能有其它行业可以容纳如此庞大的资金。有庞大的资金，又集中在少数几个城市，房价和地价肯定会涨。这种情况下，限贷只能说是救急之法。”苏鑫说。
